房客提前退租 押金起糾紛 該不該退?退多少?

　　租房說法

　　冬天來了，來海南過冬的老人越來越多。老兩口租個小房，來年天暖了再回去，這是不少人的選擇。

　　實習季到了，往返遠在郊區的大學城太費時間，選擇在市區租個房子過渡一下，也是很多學生的一個考慮。

　　租房是雙方的選擇。租個合適的房子不容易，租房子如果租出官司來，那對房東和租房者來說，都是耗時、耗費心力的一件事。希望以下的案例，能夠給大家帶來一些啟示，避免雙方對簿公堂。□南國都市報記者何慧蓉通訊員 毛雨佳 蔡莉

　　提前退租沒提前通知房東

　　法院判決押金中抵扣租金

　　2015年3月中旬，小星在海口龍昆北路租了一個房子，每月1300元，租期一年，里面有家具家電，這個房子是通過熟人介紹租的，小星最初還是覺得不錯。可是3個多月后，小星卻憤怒地找到了房東陳文高。“一個月的水電費高達五六百塊錢，這怎么可能?”小星說，連續3個月高得離譜的水電費讓她起疑，她查看之下卻發現，她的房子與隔壁的水電是連在一起的，她的是總表，住在隔壁的房東陳文高用的是分表。小星找到陳文高，要求一人付一半，但陳文高不承認在用水電，雙方協商未果。“我直接把他的分表斷了。”小星的行為讓陳文高也很不高興，他多次斷了小星的總閘。

　　兩人矛盾再度升級。“他停了我的水電，我都沒辦法住了。”小星說。“她弄壞了我家里的門、空調、冰柜、床等。”陳文高說。在鬧僵的情況下，小星在去年7月中旬搬了出去，陳文高沒把押金退給她。在討要未果的情況下，小星將陳文高起訴到了海口龍華區法院，要求退還其租房押金5200元。陳文高不愿意退還押金，稱小星搬家之前沒有告訴他，而根據雙方的合同約定租房期為1年，租房不到一年不退還押金。

　　海口龍華區法院審理查明，雙方簽訂的合同約定，如提前退房要2個月通知對方，找到房客，由房客付押金等。房屋設備清單上注明有一臺洗衣機。小星在搬走前，已經提前支付了一個月租金1300元。至于小星所稱的陳文高用她水電，陳文高所述的小星弄壞房屋設備，均因沒有相應證據，法院未予采信。

　　龍華區法院審理認為，小星在7月中旬搬出涉案房屋，應支付7月份的租金。根據雙方的《房屋租賃合同》約定，如原告(小星)提前退房，應提前2個月通知被告(陳文高)。但是，小星在退房時，未能提前兩個月通知陳文高，應承擔相應的違約責任，向陳文高支付2個月的租金。據此，龍華法院判決，在扣除兩個月租金后，陳文高應返還小星押金2600元，駁回小星的其他訴訟請求。

　　律師說法

　　租期6個月以上未簽訂書面合同視為不定期租賃

　　房東在合理期限前通知不違約

　　租房時，為了防止房客提前退租，或者對房屋及家電家具等的損壞，房東基本上會要求交押金。可是，最后引起糾紛的，大多也是因為房東不退押金。

　　押金該不該退?該退多少?房客與房東對簿公堂時，這總是爭論焦點。對此，海南瑞來律師事務所律師魏道言表示，這主要看租賃雙方的合同約定，以及當事人是否構成違約。租賃合同的簽訂很重要。法院會根據雙方的合同約定及違約情況判定押金是否退還以及退還多少。

　　魏道言分析道，這兩個案件中，小星在沒有通知陳文高的情況下就提前搬走，未按照合同約定提前兩個月通知，構成違約，且小星沒有提供相應的證據證明陳文高存在違約。那么，依照雙方的合同約定，小星應向陳文高賠償未提前兩個月通知的房租損失，龍華法院的判決結果有事實和法律依據。在吳燕與陳鋒的房屋租賃合同糾紛案中，兩人只在2013年7月簽訂書面的《房屋租賃合同》，之后就沒有簽訂書面合同，根據我國《合同法》規定：“租賃期限六個月以上的，應當采取書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”陳鋒在2015年10月通知吳燕搬離，應視為在合理期限內通知了承租人。吳燕提前搬離承租房屋，視為對陳鋒解除合同的認可，雙方都不構成違約。雙方只需依據公平原則，結清交付房屋前的租金、水電、物業等費用即可，龍華法院的判決合法、合理。

　　律師提示

　　租賃合同上應明確

　　家電家具狀況及賠償責任

　　這兩個案件中，在退還押金的問題上，都牽扯到了家具及房屋損壞的問題。魏道言律師表示，陳文高所稱的房屋設備損壞，因兩人在房屋設備清單上只注明有一臺洗衣機，陳文高也沒有證據證明其房屋損壞的種類及金額，因此法院不予支持。陳鋒提出的防盜門、房門等的損壞，也因雙方在最初合同中未約定房屋租賃狀態，陳鋒單方作出的維修也沒得到吳燕的認可。

　　魏道言律師提醒，為了減少租房糾紛，避免不必要的麻煩，出租房屋時，租客和房東雙方應就房屋裝修情況和家具家電明細作出相關約定，最好是采用列清單的方式經雙方簽字確認，如未做特別約定，家電家具應該是包含在租賃房屋范圍內的，房東應負責維護檢修，但因租客人為損壞的，租客應當賠償，至于丟失的家具家電，租客也應賠償。在簽訂房屋租賃合同時，除了要約定清楚雙方的權利義務、違約責任等常規內容外，最好標注房屋本身的狀況、家電家具等清單，以及新舊程度等。(涉案人物均為化名)

　　房東要賣房她退租

　　法院判決房東返還租金押金

　　吳燕通過中介，花了600多元的咨詢費租下陳鋒的房屋。陳鋒人在重慶，常年不在海口，便將位于海口金貿西路的房子交給中介幫忙出租。2013年7月，吳燕通過房產中介公司看中了陳鋒的房子，并與陳鋒簽訂租房合同，每月租金2100元，一次付清一年租金。吳燕還交了5000元的押金。住了一年之后，吳燕對該房子還算滿意，便與人在外省的陳鋒協商，又住了一年，租金也減到了2000元每月，每半年一付。

　　就這樣雙方通過電話、微信等聯系，吳燕一直租住在陳鋒的房子里。2015年國慶期間，陳鋒打電話給吳燕，說自己要回來小住一個月，并打算將房子賣了，讓吳燕找地方搬。雖然陳鋒并沒有催著她趕緊搬家，但吳燕當時大腹便便，為了生孩子和坐月子方便，吳燕決定提前搬走。2015年11月中旬，吳燕與他人簽訂了租房合同，之后搬走。2015年12月22日，人不在海口的陳鋒委托朋友從吳燕處拿回了房門的鑰匙。

　　兩天后，陳鋒從重慶飛到海南，并在回來后對房子進行了整修，花費近五千元。陳鋒表示，這些錢應該從保證金中扣除。于是，因為房屋維修及退押金的事情，吳燕和陳鋒起了爭執，吳燕在今年上半年將陳鋒起訴到了海口龍華區法院。

　　吳燕說，陳鋒提前讓其搬家，構成違約，應雙倍返還其保證金，退還多交的租金、利息，以及中介咨詢服務費。陳鋒則否認自己違約，并表示是吳燕自己提前搬家，構成違約，且還造成自己的防盜門、房門、衣柜損壞，下水道堵塞，屋內污水橫流，應承擔近五千元的維修費。

　　龍華法院認為，吳燕與陳鋒只在承租的第一年簽訂書面的租賃合同，之后轉為不定期租賃，陳鋒在提前電話通知的情況下，可以解除合同。吳燕自行搬離承租房屋，應視為其對陳鋒解除合同的認可，陳鋒沒有違約。吳燕在2015年12月22日交還鑰匙，在此之前應支付租金、物業費、水電費等。至于陳鋒提出單方維修費用，因沒有吳燕確認，且在最初合同中也未約定房屋租賃狀態，法院未予采信。海口龍華區法院作出判決，陳鋒返還吳燕租金、押金共計5200多元，駁回吳燕其他訴訟請求。

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