廣州軌道交通擬實施“以地換路”

????72個站點樞紐體采用“交通＋產業＋社區”開發模式軌道交通場站綜合體或變身“15分鐘經濟圈”中心

廣州南站作為軌道交通場站綜合體將成為“15分鐘經濟圈”的中心。資料圖片

????廣州軌道交通“以地換路”機制出爐啦！

????近日，《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）（征求意見稿）》正式亮相，并向社會公眾征求意見。根據該細則，未來“軌道交通場站綜合體”變身“15分鐘經濟圈”的中心，有望實現“交通＋產業＋社區”開發模式。

????廣州市發改委官網信息顯示，作為第一個國家綜合交通樞紐示范工程城市，廣州擬通過上述實施細則，推進軌道交通“以地換路”工作新機制。目前，廣州已經組織規劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個站點樞紐體建設及周邊綜合開發，經初步測算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項目建設的投資需求。????

????軌道交通場站綜合體成“15分鐘經濟圈”中心

????何謂軌道交通場站綜合體？

????《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）開宗明義，軌道交通場站綜合體，是按照“零距離”換乘、一體化建設運營要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通場站為核心，科學組織出入口、換乘設施、步行系統與城市生活服務設施，構建軌道交通場站及相關設施布局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運輸功能與城市綜合服務功能有機銜接的一體化建設項目。

????具體而言，軌道交通場站綜合體存在的前提是，要有大運量的綜合軌道交通系統，如國鐵、城軌、地鐵。以國鐵、地鐵等軌道交通場站為核心，構建既滿足交通需要又有產業功能，還有城市生活服務設施。

????正如《實施細則》所言，軌道交通場站周邊土地綜合開發，是應用TOD理論（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通為導向的開發），通過大運量軌道交通系統（含國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通）引領城市發展，以場站綜合體為中心，800米（約15分鐘步行路程）為半徑，建立集交通、商務、商業、文化、教育、居住為一體的城市功能區，優化城市布局，實現社會效益和經濟效益。

????換句話說，“軌道交通場站綜合體”就是要變身為“15分鐘經濟圈”的中心。

????籌集資金可基本滿足新一輪項目投資需求

????軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發，屬于廣州推進供給側結構性改革的重大戰略舉措，可謂牽一發而動全身。

????為此，《實施細則》明確該項工作在市級層面設立工作協調小組并由市長掛帥。

????根據規定，廣州擬將設立軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發工作協調小組，由市長擔任組長，常務副市長擔任副組長，辦公室設在市發展改革委。市國土規劃委、市土地開發中心、市住房建設委、市交委、市國資委、各區政府、軌道交通建設主體參與，負責軌道交通場站綜合體建設及軌道場站周邊土地綜合開發工作的政策研究、方案制訂和綜合協調。

????根據市發改委官網消息，軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發的目的在于推進軌道交通“以地換路”工作新機制。也就是說，廣州要以此加快建設一批軌道交通線路、一批軌道交通綜合樞紐、打造一批“交通＋產業＋社區”的一體開放的城市功能區，全面推進和落實“軌道＋土地物業”的開發建設與投融資機制。

????《實施細則》也明確提出，軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃應考慮軌道交通線網投資與周邊土地綜合開發收益的總體平衡。周邊一級開發收益估算總額原則上應大于等于軌道交通線路投資總估算；軌道交通主體參與的二級開發收益估算應與站點投資建設和運營虧損規模匹配。其中一級開發收益由市財政統籌安排，重點用于軌道交通項目建設。

????廣州市發改委官網消息顯示，目前，廣州已經組織規劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個站點樞紐體建設及周邊綜合開發，經初步測算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項目建設的投資需求。

????分類確立投資開發主體 并向社會資本開放

????對于場站綜合體的開發條件，《實施細則》采取了分類模式，A類為車輛基地綜合開發；B類為具備較好開發條件站點，此類站點一般位于城市中心區邊緣或待開發區域；C類為具備局部開發條件站點；D類為不具備開發條件站點，此類站點一般位于城市中心區，應重點考慮軌道設施與周邊交通的銜接和景觀環境的升級改造。

????而按照“一體規劃、同步建設、統一供應”的思路，場站綜合體土地供應的投資也分成了3類，分別是政府投資類、運營企業投資類和社會投資類。

????其中，政府投資類原則上適用于不具備綜合開發條件的場站。運營企業投資類原則上適用于具備局部開發條件的場站，支持軌道交通建設運營主體采用統一規劃、整體建設的模式，形成的國有資產委托市屬軌道交通建設運營或投資主體代為經營，相應收益彌補軌道交通項目運營虧損。土地供應采用協議出讓、公開出讓等方式。

????值得一提的是，場站綜合體的開發也向社會資本開放。《實施細則》明確，社會投資類適用于具備較好開發條件的站點或車輛基地，采取帶站場綜合體概念方案公開出讓方式。規劃方案包括軌道交通設施在內，軌道交通建設主體對該類土地提出的開發時序、技術措施等涉及軌道交通設施保護和施工影響的要求，應當作為土地出讓的必要條件。

????《實施細則》提出，對于社會投資類項目，可采取兩種方式。其一，由社會投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開發成本。其二，由社會投資主體統一建設，在初步設計概算階段明確軌道設施部分和綜合開發部分投資分攤，軌道建設主體承擔軌道設施建設費用?！秾嵤┘殑t》鼓勵軌道交通建設主體與社會資本合作開發，并通過合理約定收益分享的方式實現其收益預期。

????此外，《實施細則》還創新征地拆遷補償機制。根據各區規劃和用地情況，在制定軌道交通場站周邊土地綜合開發規劃時，結合征地補償和城市更新政策，因地制宜制訂征收拆遷補償方案，通過預留地、新建物業置換、貨幣補償等多種方式落實城市規劃、征地拆遷補償，完善周邊基礎設施、公建配套建設，提升綜合開發用地的土地經濟價值。（記者黃少宏）

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