深圳樓市調控長效機制尚待完善

　　近年來，深圳房價上漲較快，根據國家統計局數據，2015年深圳新建商品房價格同比上漲47.5％，2016年4月達到63.4％的近年來最高漲幅。與此同時，今年3月25日、10月4日，深圳相繼2次對房地產市場進行調控，取得一定階段性效果，9月深圳新建商品房價格同比上漲34.5％，“10·1”后更是出現量價齊跌的現象，房地產上漲勢頭有所回落。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，10月深圳新建商品住宅成交均價環比下降9.72％。有專家認為，深圳本輪樓市價格迅速增長，受供需兩側多重因素推動，在細化房地產調控政策的同時，亟待完善長效機制，促進房地產市場健康發展。

　　深圳“10·4新政”后開盤的第一個項目，位于深圳蛇口的“山語海”10月9日正式開盤，記者在現場感受到調控帶來的微妙影響。當天，這一樓盤開發商共推出500余套房源，盡管前來選房的人不少，但一些購房者觀望情緒濃厚。“由于近期全國范圍內限購政策密集，我只是來看一下，更傾向于觀察一段時間再決定是否入手。”在開盤現場的一位企業高管張先生告訴記者。

　　來自深圳市規土委的數據顯示，“山語海”的開盤均價為5.8萬元／平方米，比其備案均價6.4萬元／平方米，下降約10％，其開盤的銷售率為59.5％。“這顯示出樓市調控政策后市場已經趨于理性。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳“10·4新政”規定“社保三年改五年”“戶籍單身人士（含離異）限購1套住房”等較為嚴格的調控措施，有效抑制了房價過快上漲的趨勢，規范了市場秩序，調控效果初步顯現，成交量與價格更明晰的趨勢將在新政后的2－3周后開始展現。

　　而在二手房市場，市場看跌的預期正在逐步形成。深圳中原研究中心監測數據顯示，國慶后的首周7成二手房業主下調了房源價格。“再加上深圳二手房評估價已于近期進行調整，二手房交易費用有所增加，業主對后市的看空情緒將會繼續加大。”深圳房地產經紀行業協會副秘書長張媛說道。

　　根據深圳房地產經紀行業協會的初步統計，國慶后深圳二手房市場呈現“量價齊跌”的特點，日成交量下跌約一半，“之前日成交量約300余套，現在只有100多套，下降趨勢十分明顯。”深圳房地產經紀行業協會發展研究部總監徐楓說，“二手房的掛牌量也在下跌，目前的觀測是大約下降20％。”

　　不少業界專家認為，深圳是我國房地產市場的風向標城市之一，其價格走向常領先于其他城市。與部分熱點城市相同，深圳樓市上揚受宏觀因素影響，且價格敏感性較其他城市更強。但與此同時，深圳房地產市場也有諸多特點，供需兩側的多重因素推動了深圳本輪房價過快上漲。但房價的過快上漲將可能對深圳經濟社會發展帶來一系列不利影響，不利于人才集聚、抬高了實體企業的成本。建議在細化房地產調控政策的同時，完善長效機制，促進房地產市場健康發展。

　　一是加強房地產市場基礎設施建設。“房產中介的立法工作，我們呼吁了很多年，但一直很難推進。我們也希望在這次房地產調控過程中，對立法等問題重視起來。”張媛說，在沒有法規罰責的情況下，中介市場的混亂確實對房價起了推波助瀾的作用。在10月4日調控后，深圳房地產經紀行業協會共收到330家“黑中介”的舉報，“而深圳一共備案的中介才440家。”專家建議，加快推進房產中介行業立法進程，加強二手房掛牌的“房源編碼制度”等基礎設施建設，在加大打擊虛假宣傳的同時，從制度層面減少虛假房地產信息的操作空間。

　　二是加強互聯網金融等金融創新的監管力度，設置房地產與金融業的“防火墻”。在10月底的專項檢查中，記者跟隨執法人員來到一家名為“合時代”的互聯網金融公司。深圳市市場和質量監督管理委員會執法人員唐成孝說，該公司自10月以來發布了一系列房產項目貸款產品，通過房地產中介為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款50％，年利率達15％，涉嫌經營“首付貸”業務，屬于國務院《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》中嚴禁的違規行為。

　　不少業界人士認為，這類產品違背了監管機構對于房地產信貸相關政策的精神，使得監管機構對于房地產金融杠桿的控制變得無效，且屢禁不止，亟待加強常態化打擊力度。同時，要加強房產中介機構涉足金融產品的監管，建議在后期調控中，警惕首付貸、房產眾籌的“變形”產品，避免投資者通過新興金融創新規避監管。

　　三是創新土地供給模式，增大土地供應、穩定樓市供求關系。長期以來，深圳存在城市違建多、可用土地少等問題。專家認為，在城市更新土地供應的方式方面，建議簡化操作流程，減少審批時間，同時采用違建房改造成人才住房等方式，多措并舉加大土地供應。

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