武漢房產市場信用“黑名單”威力幾何 執行效力有限

    近年來，開發商無證售房、捂盤惜售、出售抵押或查封房產等行為讓廣大購房者苦不堪言。

    針對房地產交易市場亂象，各地房管部門試圖通過扣除信用分、信用評級、公示等方法試圖規范房地產企業行為。

    作為較早啟動信用公示管理的地方之一，湖北省武漢市房管部門如今已在官網公布120余條房地產企業不良信用信息記錄，并扣除相應信用分。

    《法制日報》記者調查發現，武漢房產市場“信用黑名單”制度，在落地過程中面臨著消費者和房產商雙雙“不買賬”的現實尷尬。

    信用扣分“延時”

    “該買的還得買，已經買了的不還得認栽？”

    聽說賣房給自己的開發商前不久上了武漢房管部門的“不良信用記錄”，武漢市民李純(化名)有些不以為然。

    2013年，李純在武漢“漢口印象”購買了一套60多平方米的住宅，合同約定交房期為2015年5月31日。不料，由于開發商資金問題導致項目陸續停擺，李純至今沒能拿到房屋。

    為推進房地產開發企業信用體系建設、規范房地產市場秩序，今年年初，武漢建立起房地產開發企業信用檔案和信用公示平臺，將房企違法違規行為計入信用檔案并向社會公示。

    今年8月11日，“漢口印象”項目開發商家美天晟武漢置業發展有限公司遭武漢市房管局一次性扣除20分信用分。

    截至目前，武漢市房管局已先后25批次在官網公布共計122條房地產企業或項目違法違規行為信息。公示項目包括企業名稱、扣分項目名稱、扣分原因以及具體扣除分值等。

    《法制日報》記者近日走訪發現，存在“未取得商品房預售許可證，提前向買受人收取預定性質費用”或“項目委托沒有資格的機構代理銷售商品房”“未按規定將房價款存入監管專用賬戶”等違法違規行為的相關房地產公司，在被公示前大多已正式取得相關證件或是房源已售罄。

    在被武漢房管部門公示前，作為目前為止被扣分最多的企業，家美天晟武漢置業發展有限公司已向當地法院申請了破產重整。從2014年起，“漢口印象”的業主就多次向有關部門反映問題。

    與受訪的眾多消費者一樣，李純覺得，比起“延時”的信用公示，購房者更需要房產項目在開盤前的相關信息，比如開發商售樓前的申報備案情況、樓盤質量狀況等，只有真正監管到位，才能讓消費者不再事后買單。

    多家房企反復上榜

    武漢市房管局官網信息顯示，在122條扣分記錄中，上榜企業多被扣除1至5分不等信用分數，多家企業多次因同一房產項目上榜。

    今年8月8日、8月17日及9月30日，武漢當代節能置業有限公司先后三次因其開發建設的“光谷滿庭春MOMΛ”項目上榜扣分名單，是被扣分公示次數最多的企業之一。

    公示資料顯示，“光谷滿庭春MOMΛ”二期項目存在“未達到合同約定的交房條件，將商品房擅自交付使用”“未取得商品房預售許可，向買受人提前收取預訂款性質的費用”“商品房價目表未嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”三大問題。

    近日，因被曝出“以精裝修標準到房管部門進行價格備案，以毛坯房向業主交付”問題，武漢當代節能置業有限公司再次被推上輿論浪尖，數百名業主試圖和開發商協商未果多次信訪。

    《法制日報》記者數次聯系當代節能置業有限公司總部及武漢子公司，接線人員表示會通知有關負責人員盡快予以回復。截至發稿前，記者并未收到回復。

    此前，武漢萬達東湖置業有限公司也曾因其開發的萬達御湖世家項目存在發布不實信息、哄抬房價等情況而兩次上榜不良信用信息名單。

    由武漢聯投生態城房地產有限公司開發的“聯投花山郡”項目，分別于今年5月11日、9月20日因“未取得商品房預售許可，以投資理財的形式間接向購房者變相收取具有預定性質的購房款”“未取得《商品房預售許可證》，提前認籌收取部分購房人購房款，被房管部門依法下達行政處罰決定書”累計被扣除13分信用分數。

    武漢市房管局官網信息顯示，今年3月首批公示以來，包括武漢當代節能置業有限公司、武漢萬達東湖置業有限公司在內的21家房產開發公司先后2到3次被扣分。

    執行效力有限

    根據《武漢市房地產開發企業關于企業信用信息管理暫行辦法》規定，每家房產企業信用基礎分為100分，無證銷售、囤積房源、捂盤惜售等行為列入扣分項；累計扣減后得分低于60分，或是一年內同類違法違規行為出現三次及以上，納入“警示名單”重點監管，并作為降低或注銷房企資質的重要依據。

    武漢市房管局房產開發與市場監管處副處長屠浩文說，有的企業兩到三次“上榜”，均是因為不同違法違規行為；目前沒有企業被納入警示名單或資質受影響。

    對于多次被扣分問題，“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓部多名工作人員認為“很正常”，武漢幾乎所有樓盤都存在類似行為。

    “總共100分，60分及格，不痛不癢，扣個一兩分能有什么呢？”武漢當代節能置業有限公司一名置業顧問直言。

    萬達御湖世家項目售樓部工作人員說，售樓部已經按要求公示了商品房價格信息，“只是扣了兩分而已，不會對消費者有什么影響”。

    與銷售人員所認為的“很正常”不同，屠浩文則認為，信用公示的目的不是要把企業“搞死”，而是要規范其銷售行為，該措施的整改效果好于以往單一依靠行政處罰的管理方式，“我們認為效果還是比較明顯的”。

    “以前主要是靠行政處罰，現在新增了信用公示這一塊，該依法查處的我們也在依法進行查處。”屠浩文說，以往，房管部門單一的對開發商進行行政罰款可能產生不了多大效果，但將其違法違規行為廣而告之后，企業付出的隱形代價會更大，進而起到倒逼行業規范的作用。

    嚴防權力尋租

    在中南財經政法大學法學院副教授王永強看來，面對房地產行業暴利，幾十萬元、上百萬元的行政罰款或是簡單的信用公示無法起到有效作用，規定沒有威懾力，就會顯得太無力。

    “每次扣三五分，扣到60分以下起到一個警示作用，到底有多大意義呢？”王永強說，房地產項目具有很強的地域性，群眾選擇性不多，即便知道項目不規范也可能不得不買；要解決企業違法違規問題，其根本在于相關部門嚴格執法，改變各方利益糾葛致使法律在房地產行業面前“失效”的現實狀況。

    王永強直言，采用信用公示方式予以規范，應保證設置科學的扣分公示標準，不管大小企業、大小項目，該扣分一律扣分，防止權力尋租；同時，建立起相應懲罰追責機制作為保障，公示行為本身才有意義。

    “現在有很多公司，由于主管部門在管理方面缺乏行之有效的手段方式，使得管理缺位，應該說，房管局通過這樣一種手段進行監管是一件好事，值得鼓勵。”武漢大學法學院教授江國華說。

    江國華認為，通過信用公示會給企業帶來一定壓力，短期內可能實施效果有限，但若是能建立起科學規范的公示評審程序和相關的責任追究制度，對未來房地產銷售市場管理將起到很大作用。

    在接受記者采訪時，華中科技大學力學與土木工程學院退休教授趙憲堯直言，信息公開，更重要的是讓群眾知道商品房的真正價值；部分政府部門、開發商、營銷商以及炒房者等既得利益者相互勾結，對真正有購房需求的老百姓造成損害，說到底還是不誠信和相關部門不作為的問題。(記者劉志月 實習生 何正鑫)

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