北京：群租房不符合相關政策 但不影響合同效力

????原標題：租客不能以群租房為由要求確認租賃合同無效

????自從北京開始大力整頓群租房以及保障性住房出租等違規問題后，由于提前解約問題，部分承租者與房主產生糾紛。昨日，北京市一中院在通報涉及房屋租賃合同糾紛的發布會上表示，群租房和保障性住房出租雖不符合相關政策、規定，但并不影響租賃合同效力，因此承租者主張解除合同及退還余下房租等，應得到支持。

????據統計，2014年至2016年上半年，北京一中院共審結房屋租賃合同糾紛案件742件，占該院審結房地產類案件的15%。

????據北京一中院民一庭庭長郭燕枝介紹，首先，保障性住房或群租房的租賃雖然不會導致租賃合同無效，但并不符合相關法律規定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關行政機關的行政處罰。出租人應當按照法律規定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應避免租賃此類房屋，以免因小失大，導致自身利益受損。

????其次，租賃雙方應當在房屋租賃合同中對雙方權利義務等事項作出明確約定，以免爭議發生。房屋租賃合同中應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應責任承擔等。出租人應當遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應通過查看租賃房屋所有權證或向權威機構查詢等方式，確認房屋性質、房屋面積等基本情況。

????>>典型案例

????租群租房被清退法院判房屋中介退剩余租金

????2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，租下一套房屋中的一間，租金每月1500元，租期一年。隨后，張某支付租金及押金。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。

????第二年5月19日，相關部門聯合執法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，距一年租賃期滿還差2個月。

????之后張某向法院提起訴訟，請求法院確認雙方租賃合同無效，中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

????法院審理后認為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應自覺依約履行各自義務。

????因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關管理規定，在相關部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日將搬離房屋，法院確認雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決房屋中介返還已支付的剩余租金及押金。（記者王曉飛）

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