【新常態?光明論】馬光遠：居者有其屋 中國房產將迎歷史轉折

　　 編者按：房地產首要的是民生政策，人應該有房子住，這是最基本的要求。在12月21日中央財經領導小組會議第十四次會議上，抑制房地產泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關心的突出問題”之一。會議提出：“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程”。值得關注的是，去年中央財經領導小組會議上提到房地產“去庫存”，而現在則將房地產視為“重大民生工程”。回歸到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。知名經濟學家馬光遠指出，這次會議的重大意義不在“抑制房地產泡沫”，而在于讓房地產告別經濟政策，回歸民生和社會政策的基本屬性，這無疑是中國房地產政策的巨大變化。經作者授權，《新常態?光明論》欄目以下刊發馬光遠的約稿文章以饗讀者。

圖為山東省青島即墨市剛剛竣工的居民樓董乃德/攝

    作者：民建中央經濟委員會副主任、經濟學家馬光遠

    在12月21日中央財經領導小組會議第十四次會議上，抑制房地產泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關心的突出問題”之一，再次被提及。

    會議提出：“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。” 需要提及的是，在去年中央財經領導小組會議上，提到房地產，主題是“去庫存”，而現在將房地產視為“重大民生工程”。

    筆者認為，這次會議的重大意義不在“抑制房地產泡沫”，而在于讓房地產告別經濟政策，回歸民生和社會政策的基本屬性，這無疑是中國房地產政策的巨大變化。

    長期以來，房地產作為支柱產業，在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用，以至于形成了對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。

    在這種思維下，中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”。使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過于“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。

    當房子偏離了“居住”的主題，房地產就會走上歪路。過去多年，各界人士不斷呼吁不要把當地產政策定位為經濟政策，而更應定位成社會政策和民生政策，這無疑是對的。

    但是，由于過去多年來偏離這個主題太遠，房地產政策糾偏的任務很重。早在今年5月9日，人民日報在發表“權威人士”談話時，就明確提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡單作為穩增長的手段。“權威人士”提出讓樓市回歸本質，是對過去房地產政策的重大糾偏。“權威人士”醍醐灌頂的提出，“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，并且提出要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，可謂一語中的。

    要讓房子成為人居住的心靈家園，要讓房子回到那些需要住房的人手里。這需要中國房地產制度的重構。而房地產政策從“經濟政策”回歸到“民生政策”，是制度重構的提前和基礎。只有房子不再成為穩增長的工具和地方政府創收的手段，房地產市場才有可能真正健康，房子才有可能回歸居住。

    當然，要抑制房地產泡沫，讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關鍵，在于中國房地產制度的重構和長效機制的建立。

    早在2013年一次政治局集體學習時，習近平總書記就提出了中國房地產長效機制和制度建設的框架體系。他提出要處理好住房建設上的 “四大關系”，包括：政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系，特別是提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，明確了市場和政府的邊界。

    而這次中央財經小組會議要求圍繞住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

    筆者認為，中國房地產制度建設和長效機制的框架基本建立。未來將以居住功能為出發點，以市場和政府各位的定位為基準，在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制等方面構建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產將告別“增長工具”，而成為真正的民生產業。

    未來長效機制的出發點是民生，是居住功能。而且對市場和政府在住房問題上的定位和邊界給予明確界定：“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。

    房地產首要的是民生政策，人應該有房子住，這是最基本的要求。回歸到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。（原文亦有刪減）