環京買房為了什么？投資、自住、落戶各有需求

　　在京津冀協同發展的大背景下，政策支持、交通改善、資源開發等一系列利好，讓房地產開發企業乘上東風，曾經的洼地一瞬間就變成了熱土，吸引著數不勝數的購房人蜂擁而至。與北京的高房價相比，天津、河北的房子固然有優勢，但也不應該盲從。近期的中央經濟工作會議也提道，“房子是用來住的，不是用來炒的。”因此，《廣廈時代》通過投資、自住、落戶、度假這四個購房者較關注的價值需求點，試圖為購房者提供一份京津冀的購房指南。

　　投資：京津冀的房產投資價值在哪兒？

　　上周末，燕郊的某一樓盤依舊人頭攢動，張先生環顧四周，躊躇不決。“這個項目讓我18000買的時候我沒抓住機會，現在我22000把它買回來。”顯然，已經錯過最佳購房時機的他此刻內心五味雜陳。 “930調控政策帶來了一些沖擊，但交通紅利會迅速彌補沖擊，而且作用力會更大。”張先生很有信心地說。“平谷線23日開工，9站中會途經燕郊北站”的消息似乎更加堅定了張先生的判斷。然而張先生最終沒有入手，他認為燕郊的二手房市場不夠活躍，在接受《廣廈時代》采訪時，張先生說，“我不買不是因為怕賣不出去，主要是因為我怕來回折騰賣房麻煩，賺的差價不足以讓我付出太多的時間。”

　　《廣廈時代》在瀏覽“環京置業俱樂部論壇”時，看到有網友爆料：“北三縣（三河含燕郊、大廠、香河）明顯漲幅下降，現在周邊地方優惠力度都大了，送車位、送地下室的優惠又開始了。”“現在買房我覺得最重要的還是看產業支撐，燕郊那樣的我不看好。”有網友認為：“北三縣近水樓臺跟漲機會還是有的，是環京區域中最有潛力的，若干年后極有可能是金三縣。”也有網友肯定房價增長趨勢的必然性，但對過高的房價表示擔憂：“環京房價適度增長趨勢肯定長期存在，這是市場因素在推動，畢竟北京離國際化大都市還有很長的路要走，還會存在一些機遇。但是房價過高會影響年輕人的生活質量以及未來的發展空間，留不住人才，將來不可能留下一大堆啃房的人。”

　　其中名叫“各就各位”的網友的觀點對比剛剛結束的市委全會會議精神頗有思考價值，就北三縣是否有劃進北京這一可能，他認為：“本來去年北京市高調宣布的控制總量2300萬人口的計劃現在已經略有超出，北三縣如果歸屬北京，北京的總人口就大大超出人口控制總量目標。顯然，劃進北京絕對不可能。如果北三縣還是大片空曠的土地尚有可能，但是北三縣現在成為樓市熱土，大片土地已經出售完畢，目前可供出售的土地相當緊張。北京現在緊缺的不是大量現成的人口，而是大量能夠承接人口外溢的土地。”

　　根據克爾瑞北京機構數據顯示，截至11月份，廊坊成交面積2977047平方米，成交套數31142套，均價7780元；香河成交面積2415719平方米，成交套數23893套，均價9090元；燕郊成交面積1444705平方米，成交套數15915套，均價15704元。從全年交易情況來看，月成交套數參差不齊，無規律可循，但價格在迅速攀升。

　　從國家政策來看，12月23日、24日，中共北京市委十一屆十二次全會在京召開，“功能紓解、交通緩堵、房地產調控”等關鍵詞被反復提及。市委書記郭金龍表示，要繼續加強房地產市場調控，促進房地產市場平穩健康發展。并強調，要堅定不移疏解非首都功能，推動京津冀協同發展，尤其強調要把功能疏解與人口調控緊密結合起來，堅決守住2300萬人的“天花板”。

　　由此可見，北京要守住2300萬人的“天花板”，離得近的燕郊也未必有劃入北京的可能，如果拋開這一得天獨厚的優勢，北三縣是否還有足夠的利好來吸引人們投資，北三縣之外的京津冀還有哪些區域值得人們將投資的時間和精力付諸于此？

　　亞豪機構市場研究部總監郭毅接受《廣廈時代》采訪時表達了自己對于投資的看法：“第一點要看北京整個大的布局，比如北京政府的東遷對于北京東部，包括燕郊、大廠、香河在內的環京區域的樓市產生新的拉動，新航城在大興南部的建設也會對北京南部的固安、涿州產生一定的拉動，北京擠壓外溢的資源會對環京區域有一個傾斜。第二要看區域整個市場的供需狀況，比如說北京東部的一些區域因為土地出讓管制以及對價格的管控，產品在售的不多，后期供地量也會受到一定的制約，相對來說升值潛力會更高一些。第三點要看產品本身，是否在這個區域具備需求量？是否是產品品質的一個高地？是否能夠賦予項目一些更高的附加值？”

　　在提到天津時，郭毅認為天津在整個京津冀地區從產業發展到交通，從目前來看一直處在一個被低估的狀態，今年天津核心區的房價翻了三番，核心區域的高品質住宅還能保持相對穩定的上漲趨勢。周邊的區域取決于對北京、天津的依附能力，特別是高鐵、動車能夠通達的情況下，未來的發展潛力依然存在，比如武清。

　　中原地產首席分析師張大偉則表示：“京津冀周圍區域短期看價格上漲超過了利好落地速度，從投資角度看，長期投資還是有價值的，短期來看，價格漲幅已經過快。”

　　自住：你會選擇雙城生活嗎？

　　“住燕郊披星戴月，誰念吾輩心中寒，駐燕郊遙望國貿，誰知吾輩魂欲斷……”一曲改編自《新貴妃醉酒》的《燕郊掛門女神之歌》曾爆熱網絡，幽默的調侃之詞道出了多少燕郊“候鳥”雙城通勤的辛酸。這里有理想、奮斗、愛情……就像深陷一片流沙，一日復一日。

　　燕郊，地處北京天安門以東30公里，隸屬河北省三河市，與通州區隔河相望，地理位置上相當于北京的“東七環”。潮白河是北京通州區與河北三河市的分界河，河邊建滿了商品房住宅樓。孟先生本科畢業，在國貿從事IT行業，在他看來，暫時在燕郊買房只是一個下策，北京有大把的機會，包括就業、升學、醫療、教育還有眼界，甚至光環。對比了多個房源，李先生選擇了大廠的某一項目，他認為燕郊基本上是一個已經被開發完畢的城市，離北京確實更近一點，但是臟亂差。

　　目前，燕郊、大廠、香河的二手房市場要比新房市場活躍。據燕郊某樓盤的銷售人員透露：“現在很多倒閉的房產代銷公司都是承接燕郊新房業務的，目前燕郊在售新房比較少，管控也比較嚴，五證不全的不讓賣，能賣的賣完了就沒了，所以小一點的公司分不到羹只能死掉。其他公司只能承接一些周邊區域的房源，比如大廠、香河的盤。這些中介公司是打著燕郊新房的旗號來吸引購房者，實際上銷售的卻是其他區域的項目。”

　　據了解，現在燕郊賣的新盤都是加價盤，加價購買或者捆綁車位，是燕郊的基本行情。目前燕郊新房整體均價保持在2.7萬元/平方米左右，但之前開發商報備的價格較目前市場價而言偏低，因而多個項目都有加價行為。這就出現了雖然在過戶和辦理銀行貸款時，價格還是按照報備價來執行，但開發商往往要求購房者支付動輒幾十萬元的“議價費”。

　　隨著京津冀一體化的持續推進以及環京高鐵工程的不斷落地，繼北三縣之后，空港、涿州、固安、武清、懷來也受到不同需求人群的追逐。工作在亦莊的沈先生在固安住了五年，沈先生在接受《廣廈時代》采訪時表示：“從固安到亦莊，開車要一個小時，但周末要比平時更為擁堵，因為大部分人是周末過去居住，平時小區里空置率很高。這里的空氣要比北京好一些，我們小區離固安縣城10分鐘車程，固安縣城有一個農貿市場，但是我們需要經常開車到亦莊的物美超市購物，還有那里的公共交通并不方便。”

　　綜合各地的優勢來看，京津冀一體化，對固安臨空經濟圈帶動效應明顯；天津武清地處于京津冀交界處，25分鐘到北京，16分鐘到天津，三星、三全、丹佛斯等大量京企紛紛外遷武清，極具活力；首都新機場建成，臨空經濟區將是京津冀產業布局的四大主要產業集聚地之一，天津空港未來將是一個百萬級人口規劃的微中心，世界級的超級小鎮；懷來毗鄰2022年冬奧會的舉辦地，同時接壤北京行政區域，京張鐵路的開工更是將這一距離縮短至半小時；涿州處于京津保三角地帶和京津經濟圈核心層，吸引了301、協和等醫院入駐，更承接了中石油等四十余家中直單位，不可小覷。

　　但從配套來看，京津冀利好價值還沒有完全落地。一位房地產從業人士向《廣廈時代》透露她不會選擇在環京置業的原因：“居住品質太差，通勤時間太長，早上不到7點鐘就要等開往國貿的首班車，想要有座位需要等的時間更長，而下班正常回家都需要8點之后，加班沒有公交車只能拼黑車。我不愿意浪費時間在瑣碎的事情上。”

　　上周末，騰訊在《點京》欄目就“你會選擇雙城生活嗎？”這一問題征集答案，參與回答的近1000名網友中，24.5%的人選擇會，75.5%的人選擇不會。你的答案是什么呢？

　　落戶：京津冀哪里還能“購房落戶”？

　　房子作為中國人眼中一種非常重要的存在，它不僅承載著家的概念，同時也是一種“身份”的象征。正因為如此，從孩子讀書考試到一系列的戶口福利，買房落戶政策讓房子和戶口產生了千絲萬縷的聯系。然而隨著城市出于控制人口、抑制房地產市場過熱等一系列訴求，購房落戶政策也開始消失。

　　對于北漂而言，戶口更是不能言說之痛。或許曾經，你還可以在河北的北三縣等地及天津通過購房落戶，然而隨著河北落戶政策收緊、天津藍印戶口取消，購房落戶就變得越發艱難。

　　《廣廈時代》在燕郊一些活躍的微信群里了解到，大家討論最多的無外乎房子、交通、戶口。通過觀察，幾乎每天都有人提到戶口問題，甚至有人向群友尋求人脈，“怎么辦，急啊，大家有路子嗎，我可以花10萬。”但是《廣廈時代》通過河北省人民政府官方網站查詢，今年年初印發的《河北省居住證實施辦法（試行）》中，明確了首都周邊的三河市、涿州市市區及下轄建制鎮，大廠回族自治縣、香河縣、永清縣、固安縣、懷來縣政府駐地鎮及其他建制鎮建立居住證積分落戶政策的要求，加上近日北京軌道交通22號線（河北三河段）正式開工的消息，房價看漲，在北三縣落戶似乎顯得難上加難。

　　那么受制于北京、河北燕郊等地的高房價，以及政策要求，京津冀真的沒有可以購房落戶的合適區域了嗎？

　　朱先生在北京的一家廣告公司上班，在燕郊擁有一套房子。但考慮到孩子高考的需要，現在的他到處找朋友打探天津落戶的消息。“聽說在天津購房能夠解決戶口，準備賣掉燕郊的房子去武清買房。”朱先生如是說。為此，《廣廈時代》到天津市政府官網詳細了解了《天津市居住證管理辦法》的通知。

　　目前，天津實行居住證積分落戶的政策，在《天津市居住證積分指標及分值表》中，140分的指導分，僅“住房”一項就占到了40分。此外，根據“落戶地區”的不同，加分也有所區別，其中申請落戶濱海新區、武清區、寶坻區、靜海區、寧河區、薊州區的可以積10分。單單是這兩項就超過了目標的三分之一，按照“指標”，只要在天津購房，想達到指導分就容易多了。

　　專家表示，與北京及河北北三縣等地相比，天津武清區、濱海新區等地的房價仍然處于洼地，且有明確的積分落戶指標，辦理起來相對容易。甚至也有人預言，2017年將會有越來越多的人在天津購房。不過專家也提醒，與北三縣等地相比，天津在距離上優勢并不明顯，購房前一定要考慮好自身的需求。

　　5年內有行政拘留記錄的，每條減30分；5年內有提供虛假信息申辦積分入戶記錄的（包括虛假戶籍、學歷、專業、就業、住房、投資、納稅證明等），每條減30分；5年內有刑事犯罪記錄的，每條減100分；有信用不良記錄的減30分。

　　市公安局、市人力社保局、市教委、市衛生計生委、市地稅局、人民銀行天津分行等部門可分項累計減分。

　　注：申報指導分值為140分，可隨居住證積分指標體系進行調整。

　　度假：京津冀哪里適合旅游度假？

　　21萬多平方公里、1億多人、15個5A景區，這些暗含在京津冀背后巨大的旅游資源和潛在的旅游人口，讓旅游地產在京津冀旅游產業協同發展的背景下，實現了突飛猛進的開發。然而一些開發商仍然停留在依水傍山，圈一塊地，進行大規模開發的階段，以優質的環境來吸引客戶。“一小時快速直達”、“濃厚的負氧離子”、“稀缺景觀資源”等廣告語頻頻出現，仔細想想，在京津冀選擇度假的客戶真的只是看重這些嗎？京津冀有哪些地方適合旅游度假？

　　提到京津冀的旅游地產，就不得不提奧倫達部落原鄉美利堅和阿那亞這兩個項目。有一位地產專業人士曾撰文稱，阿那亞是社群神盤之父，奧倫達部落是社群神盤之母。社群是它們的關鍵詞。《廣廈時代》在北京延慶古崖居西側看到了這個開發十年之久的奧倫達部落原鄉美利堅，儼然一個美式風情小鎮。這里沒有著裝正式的銷售員，只有一群身穿牛仔服的帥哥美女在“玩耍”，為你介紹樓盤的過程中向你傳遞奧倫達部落的精神，帶看樣板間的過程中會向你介紹周邊入住的客戶有什么愛好，周末有什么活動聚會等等。

　　而阿那亞，最為人熟知的應該是那個在海邊“世界上最孤獨的圖書館”。孤獨或許只是一個噱頭，據一位阿那亞的業主介紹，這里小到生活食譜、應季蔬果，大到各種各樣的活動，都讓人感到溫暖幸福，一點不覺得孤獨。《廣廈時代》通過查看阿那亞的微信公眾號發現，這里的每一位業主都是主人，都有展示自己的機會，講述自己在阿那亞生活的故事。

　　這兩個項目把旅游地產做成品牌，做成社群文化的代表，讓人感覺賣房子反倒成了附加屬性。一位不愿透露姓名的媒體人表示，沒有社群的旅游地產一定是假的旅游地產。社群也許不是一個旅游地產項目的全部，但是不可或缺。京津冀的山水資源豐富，選擇到這些地方旅游度假的客戶不僅僅是為了居住在冷冰冰的房子里，更多的是這里能夠提供的服務。

　　隨著度假人群需求的變化，京津冀越來越多的旅游地產也開始了轉型升級，如淶水的華銀天鵝湖要打造“世界美食大集”，秦皇島的山海同灣則重點強調海岸頤養居住等，不過最終還是要看客戶是否認可。京津冀的旅游地產項目基本上都擁有優質的自然環境，《廣廈時代》提醒準備購買旅游度假項目的客戶，一方面要根據自己對山海湖泊等環境的喜好確定選擇方向，另一方面要根據自己的度假需求去選擇自己認可的生活服務，讓度假變成一件美好的事情。

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