明年房地產市場將會怎么走？中央透露這些信號

　　12月16日正式閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產市場提出了新的定位和工作部署，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，被看作是在減弱住房金融屬性。同時，會議在抑制房地產市場泡沫、增加土地供應、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著明年樓市調控的基調和市場走勢。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”　

　　未來或將嚴防金融資金炒房

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，在部署2017年中國房地產市場工作時，中央經濟工作會議率先明確了這一戰略性定位。

　　看似通俗易懂的表述背后，有著怎樣的含義？中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴記者，上述定位意在減弱金融屬性，住房屬于耐用消費品，基本功能是居住，不是用于投資和投機賺錢。

　　倪鵬飛說，未來金融監管層面的關鍵，就是要防止股市、債市、保險和銀行資金違規進入樓市。“此輪樓市過熱，最主要原因就是金融機構利用監管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉入房地產市場”。“炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機構參與是造成高杠桿的主要因素。”中國社科院城市發展與環境研究中心原主任、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受記者采訪時坦言。

　　作為從業人士，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱，“政策含義非常明確，住房需求要繼續得到保障，炒房需求要管控和遏制”。

　　為保障正常的購房和貸款需求，會議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　抑制房地產泡沫、防止大起大落　

　　要堅持分類調控，因城因地施策

　　會議要求，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。“可以看出，政策明確了明年房地產調控的總體思路。”嚴躍進告訴記者，一是抑制房地產泡沫，主要是土地市場和房價的泡沫；二是防范市場出現大起大落，讓市場更加穩定，從而預期才會更加穩定。”

　　擠出炒房泡沫后，真實的供求關系才更容易顯現。倪鵬飛分析，決策層清醒認識到房地產的定位，絕不容忍投機的泛濫，如果采取措施確保住房回歸居住和消費屬性，有助于房地產市場擠出泡沫，顯現真實的供求關系，有利于房地產市場健康平穩發展。

　　會議明確，去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

　　落實人地掛鉤政策　

　　一、二線城市或加大土地供應指標

　　會議指出，要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。倪鵬飛認為要區別看待：三、四線城市的情況是地方政府大量供應土地，由于供應總量多，房價反而會低；但在一、二線城市，由于主、客觀兩個層面的作用造成土地供應不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度就把地價搞得特別高。“針對一、二線土地市場供應不足導致的地價、房價上漲，可以從兩個層面來解決。”倪鵬飛建議，首先要加大土地供應指標，采取人地掛鉤模式；其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

　　嚴躍進說，“政策初衷，就是考慮到各大城市人口流動的差異性特征”，預計明年繼續實行限購的城市，在獲得開發用地、土地轉性等方面將有更多機會，2017年下半年樓市供應緊張局面有望改變。

　　加快住房租賃市場立法　

　　城市住房結構將進一步改善

　　會議還指出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。今年6月份，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

　　在嚴躍進看來，發展住房租賃市場無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求，還是進一步改善城市住房結構的角度，都有益處。

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