新定位下的樓市：在去杠桿通道中前行

　　全國兩會召開在即，樓市走向再度受到各方關注。記者采訪了解到，目前樓市預期正在逐漸趨向“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

　　在中央經濟工作會議召開后，相關部委工作會議和地方兩會紛紛落實“房子是給人住的”這一新定位，因城施策，在信貸、用地指標、土地供應等方面放出新招。

　　中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴記者，從1月份熱點城市的成交大幅度回落，春節期間樓市成交量冷清，以及債券融資基本停滯，個人房貸利率從緊等趨勢來看，“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道之中。

　　意料之中：樓市成交量回落

　　房地產調控的效果正在持續顯現，各地樓市延續調整之勢。

　　中國指數研究院最新數據顯示，1月監測的主要城市成交面積環比下降36.66%，八成城市環比下滑，同比下降27.34%。

　　分城市來看，一線城市成交面積環比下滑39.51%，北京環比下降49.20%；一線城市同比下降47.31%，深圳、上海同比降幅超六成。二線代表城市成交面積環比下降41.82%，同比亦下降24.26%。三線代表城市成交面積較上月下滑18.41%，同比下降14.41%。

　　上周，樓市成交量繼續在意料之中“正常回落”。

　　其中，北京商品住宅共成交246套，面積2.92萬平方米，同比下降39.29%。上海商品住宅成交264套，面積2.62萬平方米，環比下降64.03%，同比則下降90.52%。

　　中銀國際分析師稱，樓市受春節影響成交環比降幅較大，30 城春節周假期成交量同比下降27%。

　　值得注意的是，春節前后央行先后上調MLF 和逆回購利率10 個基點，向市場釋放貨幣政策收緊的信號，而前期熱點城市銀行紛紛上調商業住房貸款利率并嚴格控制放款額度，顯示管理層在金融和地產領域去泡沫和去杠桿的決心。

　　東興證券鄭閔鋼認為，貨幣環境收緊的信號已經出現，年內整個房地產行業資金面臨巨大壓力。

　　而且，土地市場也在繼續降溫。

　　據中國指數研究院統計，今年1月份全國300個城市共成交住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）477宗，環比減少54%，同比減少17%；成交面積2318萬平方米，環比減少53%。

　　與之相對應的是，全國300個城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2065億元，環比減少46%，同比增加51%。

　　“1月份，熱點城市成交數據大幅度回落，債券融資基本暫停，預計樓市調整仍將持續。” 陳晟向上證報表示，這些信息都意味著2016年“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道中。

　　從嚴調控：各層面政策不斷落地

　　成交量等回落，是房地產市場調控的預期結果。記者注意到，目前樓市調控依然從緊，分類調控、因城施策的調控思路非常清晰。

　　在中央經濟工作會議后，住建部、發改委、銀監會、國土部等部委密集發聲，穩定今年房地產政策預期。與此同時，各個地方也在“因城施策”。

　　素有風向標意義的北京，態度直接而鮮明——房價環比不上漲。緊隨其后，上海的表態也讓市場吃了“定心丸”——堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場調控。

　　從地方兩會來看，房地產市場的穩定都被提到了前所未有的高度。“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’，抑制資產泡沫”等，被不少省市寫入了2017年政府工作報告。

　　“調控之劍”隨時出鞘。

　　1月19日，深圳出臺《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，要求首次申請預售的項目，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

　　2月6日，重慶市多個部門聯合發布了《關于進一步規范商品房預售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》要求，從本月起，抵押房地產不得用于預售，預售商品房也不得用于抵押，此前與《通知》不一致的相關規定也將停止執行。此一案例，更彰顯出樓市去杠桿的意圖。

　　“2017年元旦過后，部分地區房地產政策持續收緊，成交量繼續下降。政策收緊與此前中央經濟工作會議所提出的建立長效機制，回歸住房居住屬性，推動房地產健康平穩發展相呼應。”陳晟說。

　　他認為，分城施策，協同作戰，綜合運用金融、財稅、土地、立法等手段，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落；既抑制一二線城市過熱，又帶動三四線城市去庫存，實現樓市調控目標。預計接下來樓市調控的成效會進一步顯現，從全年來看，中國樓市將整體趨穩。

　　預期管理：或針對信貸和非標資產

　　記者采訪了解到，樓市“杠桿率”仍然較高，一線城市房價溫度也仍高。因此，只有“從嚴調控”以及強化“預期管理”，才能使2017年全國樓市更容易朝著“穩”字頭方向發展，若調控不到位，不免仍會有“暗流涌動”。

　　“從我們了解到的數據看，目前房地產的杠桿率還沒有明顯下降，企業國內貸款、個人定金及預付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發債明顯萎縮，2016年11月房企發債為零。據有關方面消息，房企公司債發行基本停止，已拿批文的也暫停。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。

　　他向上證報記者表示，房地產開發投資的杠桿率要看融資規模和自有資金的比重，如果成交量大幅走低，表明購房意愿冷淡，定金和預付款、按揭貸款將有所下滑，那么開發商負責融資的動力不強，隨著時間的推移，杠桿率應該有所下降。

　　“從元旦開始，北京各家銀行的首套房利率即全面調整為9折，讓很多購房人有些措手不及，但是在利率調整近半個月后，市場咨詢量與上月基本持平，并未出現大幅下降的趨勢，需求依然較強。”地產服務機構偉嘉安捷分析師吳昊說，“房子是給人住的”的市場新定位還需要時間強化。

　　陳晟也告訴記者，受預售證控制較嚴的影響，1月份房價環比“應該不漲了”，但是二手房市場監管難度較大，因此目前房價數據還不好說。正因于此，地方兩會上透露出“從嚴調控”和強化“預期管理”的主旋律，有利于2017年全國樓市朝著“穩”字頭方向發展。

　　“中央經濟會議強調抑制資產價格泡沫、強調房子的居住功能，加上金融政策對房地產全線收緊的監管，房企信貸和居民貸款回落應該會在一至二季度出現。”鄭良海說。

　　他分析，房地產調控高壓政策短期不會改變，只會更嚴，對象就在信貸和非標資產。實際上，一線城市、熱點二線城市成交量已明顯下滑，部分城市價格擠泡沫，房價將回歸相對平穩的位置，但不會大幅下跌。突出居住性、建立長效機制才是解決房地產投機和高杠桿的有效方式。（于祥明）

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