海口業主與物業之間的“愛恨情仇” 這五個問題你遇到過嗎？

　　以為花錢請“管家”結果吵成了“冤家”

　　業主與物業之間的“愛恨情仇”，剪不斷理還亂

　　小區里業主丟棄的沙發

　　核心提示

　　近日，有市民反映，自己居住的小區存在收費不合理現象，繳納的是什么費用，多少錢，似乎都是物業說了算。垃圾分大小進行收費，業主拒繳物業費引發矛盾;建筑垃圾費用隨意收，業主拒繳，物業阻礙裝修工人施工……類似報道屢見不鮮，業主和物業之間，本該是和諧共處的關系，卻因日益突出的問題漸漸“彌漫硝煙”，里面的癥結究竟出在哪?為此，記者走訪海口多個小區，通過實地調查傾聽業主和物業的心聲，然后將問題反映給有關部門，請他們來出謀劃策。??

　　他們遇到的這幾個問題你有沒有覺得似曾相識?

　　問題1收費雜

　　裝修丟建筑垃圾，清運費為何標準不一?

　　3月20日，記者來到鳳翔東路某小區時，就聽到裝修聲不絕于耳，一張醒目的雜物清運收費通知貼在小區門口。通知上寫著：小區業主需在3月20日前對樓道雜物進行清理，物業公司將于3月25日前后進行集中清理。記者發現，該通知詳細列出了清理范圍及價格，清理價格分為單件清理和整車清理，單件雜物按照面積大小價格在30元-80元/件不等，而整車清理則是280元/車。

　　“我們已經交了物業管理費，不是應該包括垃圾清理費用嗎?”小區住戶吳先生說，他去年裝修時，物業通知他繳納垃圾清運費，否則就自己清理建筑垃圾，“還好我住的樓層低，選擇了自己清運垃圾。”

　　記者采訪了解到，許多住戶也同吳先生一樣，對物業收取垃圾清運費的合理性提出質疑。對此，該小區的物業管理人員介紹，根據2005年6月1日施行的《城市建筑垃圾管理規定》，裝修所產生的建筑垃圾有別于生活垃圾，在運輸和處置等方面都有嚴格規定，運輸建筑垃圾的機動車輛和非機動車輛，必須向市環衛管理部門進行登記和檢驗，領取《建筑垃圾車輛準運證》后，方可承擔運輸任務，“裝修所產生的建筑垃圾需運送到政府指定的建筑垃圾消納場，任何單位和個人不得隨意傾倒、拋撒或者堆放建筑垃圾。”

　　該物業人員表示，業主繳納的物業費中包含的垃圾處理費，只是普通生活垃圾的清理費用，并沒有包括建筑垃圾和大件雜物，“起初，物業公司也曾免費幫業主清理過這些雜物，后來垃圾越來越多，物業已無力再承擔280元/車的垃圾清運費。”

　　記者在采訪中發現，各小區的垃圾清運處理方法各不相同。位于新大洲大道的某小區，從原先收取5元/平方米的清運費，變為大件垃圾和裝修建筑垃圾全部由業主自己清運;坡博路的虹冠大廈，則一直保持著大件垃圾和建筑垃圾業主自己清運的做法。

　　除了按車收取垃圾清運費之外，一些小區還按房屋面積一次性收取垃圾清運費，少則5元/平米，多則可達到20元/平米。高額的清運費讓業主們直呼“垃圾扔不起”，同時對收費標準產生質疑。

　　問題2收費亂

　　從8元/天到20元/天，3個月裝修管理服務費變了3次

　　記者來到世貿某小區，據正在裝修的業主鄭先生介紹，物業不提供大件垃圾和建筑垃圾的清運服務，業主在小區內產生的建筑垃圾，得自己清理。“2017年初，我準備裝修房子，便到小區物業處報備。物業公司說，要繳納3000元的安全保證金和8元/天的裝修管理服務費，我與物業協商無果，只能暫緩了裝修計劃。春節過后，我再次提出裝修房子，結果物業稱裝修管理服務費已是20元/天。”鄭先生認為，服務費短時間內漲這多么不合理，他拒絕繳納，然后開始裝修。

　　“施工當天，物業人員進入裝修場地阻礙施工，迫于無奈，我和物業簽了一份文件，約定裝修管理服務費15元/天。”鄭先生說，文件簽完后就被物業人員收走了，也沒有給他相關票據，“裝修管理服務費短時間內變來變去，這樣合理嗎?!”鄭先生還告訴記者，物業公司要求他為裝修工人購買5元/張的小區出入卡，“我后來發現，所謂的證件只是一張手寫的‘出入憑證’，且裝修工人進出小區時，保安也沒有要求他們出示憑證。”

　　隨后，記者查閱相關資料了解到，根據國家2014年頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，物業管理企業對住宅室內裝飾裝修進行管理，要花費一定的人力、物力等，產生管理成本，而在目前的物業管理費中，沒有包含這部分費用。因此，物業管理企業可向裝修人收取一定的裝修服務費，但具體收取多少費用，并沒有相關界限和管理規定。

　　記者在采訪中發現，各個小區向業主收取的裝修服務費不盡相同，裝修押金或安全保證金收取1000元-3000元不等，甚至有小區收取空調安裝位置的保證金。同時，也有不收取裝修管理服務費的小區。記者詢問了多個小區的物業如何制定收費標準，相關人員給出的回答均十分含糊。

　　問題3被“公攤”

　　公共區域水電費實行包干制，每個月收取固定費用

　　據新大洲大道某小區的業主反映，自入住以來，物業公司一直實行包干制的公攤水電費制度，即在電費0.64元/度、水費2.96元/噸的基礎上，再固定收取0.21元/度的公攤電費和0.25元/噸的公攤水費。住戶羅大爺表示，家中水電費與小區公共區域水電費捆綁在一起，對長期居住的人產生了不必要的經濟負擔。

　　該小區物業接到業主投訴后，隨即發起了問卷回訪和電話回訪，以征求更多意見從而實施更為穩妥的方案。最終，該小區按照《海南省物業管理區域公用水電分攤辦法》，決定從今年4月份開始實行分攤制度，即將小區的公共區域照明、用水的費用，分攤給每一個住戶。

　　鳳翔東路某小區的住戶李女士反映，他們小區就是實行包干制，給業主造成了較大的經濟負擔，大家希望能夠在公共區域設置水表、電表，實行公攤制度，“其他小區公共水電費的收取更為合理，我們小區的物業收費合理性很難讓人信服。”

　　據坡博路虹冠大廈的物業管理人員介紹，在水電費的公攤收費方面，海口的小區一般實行包干制或公攤制。隨后，記者采訪了多個采取包干制的小區，詢問物業是如何算出業主需要繳納多少公攤水電費，他們無法給出具體的價格制定辦法。

　　記者發現，隨著季節的變化，住戶家庭水電的使用量也會隨之變化，但小區的公共區域的水電費卻沒有太大變化，包干制之下，居民多交的錢到哪里了，業主們并不知情。對此，物業公司卻以自負盈虧為由，沒有透露資金去向。

　　問題4預交費

　　小區要拆遷，要求住戶提前繳納水電費，多退少補

　　3月22日，記者來到位于南沙路的南源大廈，業主趙阿姨反映，小區物業要求住戶提前繳納6個月共200元的物業費和水電費，才給開具2017年3月份的未欠繳水電費證明。“預交水電費，這樣合理嗎?!”趙阿姨說，以前都是用了水電后，由有關部門開具發票，再進行繳費;現在是繳清費用后，物業只是開具一張未欠交電費的證明，并未開具任何發票，她對此很不理解。

　　對此，南源大廈小區的物業負責人張先生表示，該小區已納入拆遷范圍，部分住戶尚未搬走，所以物業留下來繼續為這部分人服務，按0.87元/平方米來收取物業費。“同時，物業也在幫有關部門代收水電費，目前已繳納預交水電費200元的住戶都已開具2017年3月份的未欠繳水電費證明，沒有這份證明，則視為3月份未繳水電費。”

　　張先生告訴記者，之所以讓住戶預交物業費和水電費，是預防房子拆遷后住戶拒絕繳清物業費和水電費，“提前繳納的這200元費用，是預交拆遷當月的水電費和物業費。拆遷前，住戶依然要按照以前的標準繳納水電費和物業費，拆遷當月，如果住戶的水電費和物業費并未達到200元，物業將返還多收取的金額，反之則再向住戶收取多出的費用。”

　　問題5 “滯納費”

　　業主還沒確認收房入住，就開始收取物業費

　　廉先生反映，他于2015年12月購買了西海岸海岸賽拉維北期的房子，2016年5月收到開發商的收房通知書，要求他2016年12月30日前必須完成收房。然而，廉先生收房時卻發現，開發商并不能提供證明房屋通過驗收的“兩書一表”(即《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》與《建設工程竣工備案表》)。于是，他拒絕收房。

　　“開發商要求我必須在截止日期內完成收房，否則視為自動確認收房。”無奈，廉先生只好收了房，“收房時，開放商收了我4000多元的費用，其中包括雜費和一年的物業費用。此外，還補收了2016年5月-12月的物業費。”據廉先生回憶，2016年5月，小區樓房才剛剛封頂，相關配套設施尚未完善，業主也沒有使用和裝修，更沒有確認收房，“從2016年5月就開始收物業費，這不合理。雖然開發商聲稱小區已通過驗收，但并沒有提供相關證明材料。”

　　對此，海口市住建局建工處相關負責人表示，該小區2016年10月26日才通過驗收，而物業公司卻要求業主繳納5-12月的物業費，這顯然屬于自定收費標準，是非法收取業主物業費的行為。

　　海口物價局物業費亂漲，市民可投訴

　　昨日下午，記者從海口市物價局收費管理處獲悉，自2015年6月份非保障性住房實行市場調節價開始，物業收費一直是備受關注的話題之一，全面放開我省非保障性住房物業服務價格，保障性住房物業服務收費標準實行政府指導價。

　　那么問題來了，全面放開非保障性住房物業服務價格，業主要交多少錢，難道全由物業說了算?

　　海口市物價局收費管理處的相關負責人表示，實行市場調節價后，相關費用并非物業公司說漲就漲，“我們分別設了秀英、龍華、瓊山、美蘭4個監督檢查分局，市民如果遇到物業公司收費不合理等問題，可以根據片區來投訴，會有部門核實情況并進行處理。”

　　海口物業管理協會明確各方職責，找準癥結對癥下藥

　　物業和業主之間的矛盾與糾紛，到底該如何化解?海口市物業管理協會秘書長梁金華表示，業主和物業之間的大多數矛盾和糾紛，主要源于雙方在溝通和理解上出現了問題，另外，也存在開發商遺留下來的問題，“物業應該將合同里涉及到的法律法規張貼在小區公告欄上，業主也主動多了解這方面的內容，哪些是物業的責任，哪些是業主該遵守的規定，哪些是開發商遺留下來的問題，對號入座去解決。”

　　梁金華說，另一方面，相關職能部門和物業公司，應向業主普及相關法律法規，同時，希望政府能完善涉及到物業方面的法律法規細則。“最后，物業要對特約服務的價格給予合理解釋。”梁金華介紹，比如業主想扔掉沙發，物業可收取一定的服務費讓車來拉走，如果業主對收費不滿，可到搬家公司進行查詢，貨比三家后選擇最實惠的方式處理，實在不愿意花錢，可自行丟棄到指定地方，“在特約服務方面，物業要提高自身服務水平，開出的價格最好低于市場價，業主比較容易接受。”

　　海口住建局全市小區2615個，成立業委會的不足3成

　　記者從海口市住建局了解到，目前海口市共有住宅小區2615個，其中實行物業管理的1460個，單位自管小區581個，“三無”小區574個。其中成立業委會的有571個，僅占總數的22%。

　　海口市住建局物業處吳處長表示，根據國家《物業管理條例》及《海南經濟特區物業管理條例》，房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，可召開業主大會，選舉業主委員會。選舉業主委員會須經專用部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主投票通過。“目前，小區業委會成立工作具體由轄區鎮、街道辦負責指導、監督及備案。但是，在海口存在一個普遍的問題，就是大部分小區入住率較低，找業主集中開會較難，今后可考慮使用電子投票。”

　　業主如遭遇不合理管理和收費該怎樣處理?吳處長表示，首先要與物業公司進行友好協商;如果協商不成可向物價、物業行政主管部門投訴;最后實在解決不了可以通過司法程序解決。

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