男子900萬購別墅發現是“科研樓” 專家：監管存空白

不動產權證顯示涉事別墅土地用途為“科研樓”。

　　萊茵灣一期價值900萬的別墅因在交易時發現是“科研樓”而起糾紛。新京報記者 王嘉寧 攝

　　在北京做生意的王鑫(化名)最近正為購房的事發愁，他于3月23日網簽的通州區萊茵灣一期一獨棟別墅，不動產權證土地用途為“科研樓”。但根據《土地管理法》規定，科研用地不可用于住宅居住使用。

　　多位房產銷售人員告訴新京報記者，北京市沒有細化規定科研用地如何管理和使用，也無法審核拿到房子的人是否用于科研項目，所以可看做監管的空白和“灰色地帶”。就此專家表示，非法改變土地用途，違規企業應承擔責任，但尚缺乏相對應的監管和具體處罰條例。另外對于購房者而言，購買此類房產，也存在無法辦理住宅房產證的風險。

　　別墅成“科研樓” 買家退房解約

　　據王鑫介紹，今年2月初，經鏈家順義馨港莊園店的中介人員介紹，他選中萊茵灣一期的一套售價900萬的獨棟別墅，與房主李方(化名)簽訂了買賣合同并支付了10萬定金。但李方提供的別墅不動產權證中，土地用途一欄是空白，這讓王鑫心懷疑慮。

　　王鑫稱，直到3月23日辦理網簽時，看到李方新換的不動產權證，他才注意到房屋土地性質為“科研樓”。經過查閱發現，此類科研用地屬于政府公用地。他查閱《土地管理法》發現，科研用地不可用于住宅。

　　房主李方告訴新京報記者，他是在4年前從開發商手里買的房子，“當初就看到這個房子價格便宜，作為投資考慮就買了，也不太懂土地性質具體有什么影響，所以并未注意將來轉讓的風險等問題”。

　　負責銷售該棟別墅的鏈家經紀人則稱，業主的老房本上土地用途那一欄空白，因此并不知情房屋的土地性質。而且從2013年至今，萊茵灣一期成交過戶的房子已有二十余戶，均以商住兩用房來進行買賣。

　　4月6日下午，王鑫與李方經協商，簽訂解除合同協議撤銷該棟別墅網簽，中介和業主承諾在五個工作日內，將之前已支付的定金和中介費用還給王鑫。

　　科研用地“變身”住宅監管存空白

　　通州區住建委工作人員介紹，在通州區去年5月出臺限購政策前，一手房交易的房產都可過戶給個人，之后應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位或社會組織。但二手房交易還沒有具體的規定，所以科研用地上的房子能過戶。按照新的要求，科研用地等辦公用房的房屋沒有燃氣，不能用于個人居住。但萊茵灣樓盤開發較早，開發商在住建委相關部門沒有登記，所以暫時查不到相關信息。

　　北京市規劃和國土資源管理委員會一工作人員也提醒，不要購買科研用地所建住宅。

　　類似科研用地“變身”成住宅銷售的違規行為，在北京市時有發生。早在2013年7月，北京市國土局就曾公布，查出了9宗科研項目用地涉嫌未經批準擅自改變用途或違規銷售行為。但新京報記者注意到，對于違法問題如何處置，市國土局當時沒有提及具體處理原則和方向。

　　“科研用地在實際操作中，均是參照商業用地管理，交易時相關部門查看證照齊全后，基本都會給網簽和過戶”，多位房產銷售人員告訴記者，北京市沒有細化規定科研用地如何管理和使用，也無法審核拿到房子的人是否用于科研項目，所以可看做監管的空白和“灰色地帶”。

　　■ 探訪

　　萊茵灣一期多戶別墅屬科研用地

　　4月6日下午，新京報記者來到位于通州區宋莊鎮葛渠村北66號的萊茵灣小區一期，這里分布著數十棟二至三層的別墅。

　　“當初售樓的人就說這里立項為科研用地，所以賣得也便宜，多年房價沒有太大波動”，據一位業主稱，萊茵灣小區一期開發商為中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余萬元買下面積約250平方米的別墅，科研用地的產權是50年，用的也是價格較高的商業水電。

　　另一戶數年前以每平方米4000元認購了三套別墅的業主稱，萊茵灣小區一期別墅的面積從180平方米到300平方米，他購房時也未注意房屋的土地性質，不了解所買別墅是否符合居住規范。

　　記者以買房者身份咨詢了房天下等多家售房中介機構，賣家均稱，萊茵灣項目為50年產權的科研用地，因為價格相對便宜，周邊環境較好，多處樓盤已經售完，只剩幾戶小產權公寓房還在出售。記者聯系小區開發商中建土博士科技有限公司，但電話始終無人接聽。

　　萊茵灣物業辦公室的王經理告訴記者，萊茵灣小區的產權比較復雜，二期均是小產權房，一棟樓分割好幾戶來賣，可能有近一半沒有過戶。一期是別墅區，多是有人居住，也有毛坯房。但這些地是否都屬于科研用地，他并不知情。他透露，開發商換了幾撥人，最初的那批買地蓋房的都聯系不上了。

　　■ 追訪

　　住“科研樓”不受法律保護

　　北京康達律師事務所律師韓驍介紹，根據法律規定，科研樓可以辦理過戶手續，但是不按土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，非法批準、使用的土地應當收回。該次交易進行的買賣用于個人居住使用，違背法律的規定，合同將有可能被認定為無效。在買賣雙方發生糾紛時，買方的權益不能受到法律的保護。

　　有專家表示，對于非法改變土地用途，尚缺乏相對應的監管和具體處罰條例。“但即便土地不收回，也應該重罰違規企業”，專家稱，購房者雖然不會涉及被罰，但也存在無法辦理住宅房產證的風險。

　　中介機構涉嫌違規操作

　　“嚴格界定的話，中介是違規操作”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，因為此類物業不能承諾有居住屬性，但此類購房者本身有購房入住的需求，所以無論中介是否有過告知做法，實際上從交易風險角度看，其撮合的業務實際上都是違規的。其之所以會介紹此類房源，在于過去一直沒被查，所以都是僥幸的做法。但若真出現糾紛，那么中介本身是要受到各類懲罰的，甚至要取締營業執照。

　　韓驍稱，房產中介在買方簽訂合同前，沒有明確真實地告知當事人房屋性質，且在合同內容中也沒有明確表示出用地性質，那么涉嫌存在欺詐行為。（記者趙蕾）

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