山東嚴打囤房炒房：取得預售證后三月內不得漲價

　　17日,記者從山東省住建廳獲悉,4月15日起,山東省將組織開展為期半年的專項行動,對捂盤惜售、變相囤積房源、惡意炒房等行為進行打擊,解決房地產開發企業囤積房源哄抬房價、中介機構擾亂市場、社會投機資本炒作商品住宅等違法違規問題。對有違法違規行為的房地產開發企業和中介機構,要限制預售和網簽資格,納入行業黑名單管理。

　　記者獲悉,住建廳印發了《關于組織開展打擊囤房炒房等違法違規行為專項行動的通知》(以下簡稱“《通知》”),《通知》要求,建立健全市場監管機制,要強化商品房預售監管,根據通知,開發商申請預售時,要一房一價申報,利潤率控制在合理范圍內,取得預售許可證后,3個月不能漲價；3個月后房屋價格調整,需要申報,房地產主管部門按照年度漲幅不得高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核準。

　　同時,要規范網簽變更撤銷管理,凡不符合相關規定的,一律不得辦理網簽變更、撤銷手續；做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,網簽合同撤銷后開發企業再次銷售該商品房時,要對該房屋銷售合同的價格等條款進行嚴格把關,屬違規撤銷網簽合同進行期房轉讓的,不予網簽。

　　《通知》還要求嚴厲打擊違法違規行為,嚴禁囤房居奇、捂盤惜售等行為。嚴查虛假宣傳、擾亂市場等行為。

　　記者從山東省住建廳了解到,此次行動各地要設立打擊囤房炒房專項行動辦公室,制定相關細則和實施措施,組織開展專項行動。

　　對檢查過程中發現的違法違規行為,各地房地產主管部門可以采取多種方式進行懲戒。房地產開發企業和中介機構有違法違規行為,且不服從主管部門管理、整改落實消極的,取消其預售許可、網簽資格,并向社會通報；房地產開發企業與購房人采取弄虛作假等手段,辦理商品房網簽合同撤銷變更業務進行期房轉讓的,將違法違規信息通報有關部門,有關當事人承擔逃避房地產交易稅費等相關法律責任。

　　另外,違法違規單位還可能被納入行業黑名單。對拒不整改或整改不到位的,將該企業記入房地產行業信用管理黑名單,該企業法定代表人、相關負責人及高級管理人員同時實行行業任職限制,實行行業任職限制的人員在進入其他房地產企業從業時,降低再就業企業房地產行業信用等級,涉及資質審批的,從嚴審批資質延續,三年內不得晉升資質等級。

　　記者了解到,全省打擊囤房炒房等違法違規行為專項行動自2017年4月15日起,至10月15日結束,為期半年。具體分為準備、行動、分析總結三個階段。

　　捆綁銷售變相漲價將被嚴查

　　針對省住建廳印發的《關于組織開展打擊囤房炒房等違法違規行為專項行動的通知》,齊魯晚報記者采訪了省住建廳房產處相關負責人和省內房產從業人員,以進行詳細解讀。

　　房企申請預售許可

　　須一房一價申報

　　《通知》規定,將強化商品房預售監管。房地產開發企業申請預售許可時,須一房一價申報,利潤率控制在合理范圍內,房地產主管部門可委托第三方對申報價格進行核查。開發企業取得預售許可后,須按照核準的一房一價,面向社會公開銷售,3個月內不得漲價,違者不予網簽；3個月后房屋價格確需調整時,須向房地產主管部門申報,房地產主管部門按照年度漲幅不得高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核準。

　　對此,省住建廳房產處相關負責人稱,“在申請預售許可證時,就必須先把價格報上來,價格核查后,一房一價3個月內不得漲價,“如果3個月后價格確實需調整的,可以調整,也可以多次調整,但是決不允許年度漲幅高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅。”

　　針對目前市場上的虛假宣傳、擾亂市場等行為,《通知》中要求,房地產主管部門要與宣傳、工商、公安等部門聯合行動,嚴肅查處不良開發企業和中介機構縱容唆使銷售人員通過互聯網自媒體等渠道,宣傳房源不足、價格上漲、信貸收緊等虛假消息,制造房地產市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房的行為。對惡意造謠惑眾、制造緊張氣氛的,嚴肅懲處。各地房地產主管部門要組織開展房屋銷售、中介人員的專業培訓,強化從業人員的職業道德修養。

　　“這一舉措可以有效穩定市民的購房預期,而穩定預期對于穩定市場非常關鍵。”省城一房地產業內人士稱。

　　取得預售證后

　　必須將全部房源公開發售

　　《通知》中規定,將嚴禁囤房居奇、捂盤惜售等行為。房地產開發企業未取得預售許可證,不得以任何形式向買房人收取定金、預付款等費用；商品住宅項目具備預售條件,房地產開發企業以各種理由和形式拖延上市、變相捂盤的,要嚴肅查處。開發企業取得商品住宅項目的預售許可后,必須一次性將全部房源面向社會公開發售。對此,住建廳房產處相關負責人解釋說,“過去房產商捂盤惜售,可能同一個樓的兩個單元相差幾個月,價格也相差很大,過去預售許可證取得后,有的開發商賣著一批,捂著一批,現在不允許,必須一次性將全部房源向社會公開發售。”

　　《通知》還規定,開發企業不得通過商品住宅高價裝修、捆綁銷售高價車位(庫)及儲藏室等變相漲價的途徑躲避價格管控。濟青等地出臺調控政策以來,開發商取得預售證時不能再任性定價,不少樓盤便開始鉆空子變相漲價。一種常見的方式是捆綁銷售,如捆綁車位和儲藏室等。近期,省城一樓盤在開盤后就捆綁出售地下室,一個地下室就要三四十萬元。而濟南不少捆綁出售的車位,價格都在十幾萬到三十萬元不等。

　　省住建廳房產處相關負責人說,此次行動嚴查捆綁銷售行為,將對開發商變相漲價行為進行打擊,從而維護市場的公平交易秩序,避免損害購房者利益現象的發生。

　　改合同炒房賺差價將不予網簽

　　《通知》要求,要規范網簽變更撤銷管理。嚴格規范商品房預(銷)售網簽合同變更及撤銷程序,各地要與稅務部門共同制定實施細則,防范期房轉讓偷逃稅款行為,凡不符合相關規定的,一律不得辦理網簽變更、撤銷手續。與此同時,做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,網簽合同撤銷后開發企業再次銷售該商品房時,要對該房屋銷售合同的價格等條款進行嚴格把關,屬違規撤銷網簽合同進行期房轉讓的,不予網簽。

　　省城一房地產行業業內人士透露,此舉主要是為了遏制投機炒房。從目前市場來看,炒樓號和改合同是最常見的兩種炒房形式,“我們所說的改合同就是變更撤銷商品房網簽。”該人士說,舉例來說,某個樓盤在今年5月份的開盤價是每平米8000元,投資客交上首付款辦理了商品房網簽后,等著房子升值。到了今年8月份,同一樓盤的房價漲到了每平米12000元。看房價漲這么高,投資客就會把房子掛到中介公司,或者委托樓盤置業顧問再以高價賣出去。這樣一來,投資客賺取高額差價,新的購房者還要給中介或開發商多支付幾萬元的改合同費用。

　　記者了解到,去年10月4日,濟南就出臺樓市“禁炒令”,規定購房者買房辦理網簽后,除了規定的7種情形外,不得隨便撤銷以及信息變更。“這次還有一個非常有效的措施,就是做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,重點看的是改合同后的價格。”該人士說,這樣就是斷了炒房者的后路,也就是說炒房者即便更改了網簽合同,在這次的價格審核中被查到,也是不能網簽的,即炒房者再次出售的房子無法成交。（齊魯晚報·齊魯壹點記者喻雯劉帥魏新麗）

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