天津法院判決：房產中介購房后轉賣牟利的合同不成立

　　日前，天津市濱海新區人民法院塘沽審判區判決了若干起房屋買賣合同糾紛案件。這些案件均涉及二手房交易市場行為，簽訂合同的買房人其實并無真實的購房意圖，而是為了先占房屋的購買機會，然后再另尋買主出售牟利。法院認為，簽訂合同的買房人身份為具有房產中介背景的關聯人員，其利用掌握房屋信息資源的優勢簽訂房屋買賣合同，在其無法明確實際買房人的情況下，應認定其簽訂房屋合同時意思表示不真實，房屋買賣合同依法不成立。

　　據介紹，上述案件均為具有房產中介背景的關聯人員與市民簽訂房屋買賣合同后先占房屋，然后再將房屋轉售他人并辦理過戶。賣房人提出不再繼續履行合同，房產中介及關聯人員則主張繼續履行或者賠償其損失。例如，2016年3月，天津某房產中介公司關聯人員尤某與賣房人吳某簽訂了房屋買賣居間合同，約定尤某以81萬元購買吳某的房屋，并約定賣方同意買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。吳某發現尤某系房產中介關聯人員的身份后，表示不再繼續履行合同。尤某向法院起訴，要求吳某繼續履行合同或者賠償其損失。

　　天津市濱海新區人民法院塘沽審判區審理后，認定雙方簽訂的買賣合同不成立，駁回了尤某主張繼續履行或賠償損失的訴訟請求。

　　據該院民二庭負責人李桂華介紹，此類案件的買房人均為具有房地產中介背景的關聯人員，在二手房交易市場中，其利用房源信息優勢及熟悉房屋交易流程的優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同后，再轉賣他人從中牟利。此類合同一般都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為了便于讓實際買房人看房。同時約定賣房人同意過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶手續。

　　天津市濱海新區人民法院塘沽審判區認為，此類案件中，簽訂買賣合同只是具有房產中介背景的關聯人員為了先占房屋的購買機會，然后再通過將房屋轉售他人從中牟利。簽訂合同的買房人并非真要購買房屋，雙方也并未形成買與賣的合意，簽訂買賣合同不是真實意思表示，故買賣合同不成立。具有房產中介背景關聯人員的前述行為，既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會導致房屋交易環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，也有違誠實信用原則，并且干擾了正常的房屋交易市場秩序，故依法不應保護。

　　天津萬華律師事務所律師李琳認為，中央明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。天津市濱海新區人民法院塘沽區認定合同不成立，打擊了二手房交易市場中房產中介人員利用信息不對稱炒房牟利的行為，對于維護房地產市場秩序起到了積極作用，有利于在限購、限貸、限售之外，通過司法手段，遏制非法炒房行為。

　　天津社會科學院社會學研究所所長張寶義認為，長期以來，一些游走在法律邊緣甚至違反法律的行為，對于部分城市房價的不正常上漲起到了“推波助瀾”的作用。現實生活中，許多購房者通過制作假離婚證、假戶口簿，騙取銀行首套房貸款優惠；一些購房者偽造收入證明等材料，騙取銀行貸款額度；甚至有房地產中介人員直接參與制作假證，協助購房者騙取銀行貸款。在許多房價上漲過快的城市，都出現過房產中介人員散播樓市謠言，甚至聯手操縱二手房市場、提高二手房掛牌價的行為。打擊炒房行為，僅靠行政力量是不夠的，司法機關也應積極介入，對各類非法炒房行為依法嚴厲打擊。(李靖 鄧中豪)

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