學區房買賣糾紛頻發 法官：賣方違約可判令賠償損失

　　分分分，學生的命根。但當分數成為學生的命根之前，學區房成了很多家長的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大，也買不起學區房，但嘲諷歸嘲諷，現實歸現實，不少家長們苦笑之后，終歸還是加入了買學區房的大軍。

　　制圖：趙立榮

　　買房人群中，為了孩子狠下心來付出巨額價款的多，看到風險的少，不少人即便買了學區房，也未必能如愿讓孩子上好學校。“從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買賣糾紛，其中不乏學區房買賣糾紛。”北京市海淀區法院民二庭法官胡光向記者介紹，北京學區房市場持續火熱，樓市調控和教育政策時常發生變化，未來此類案件很可能呈上升趨勢。

　　多位專家向記者表示，綜合來看，引起學區房買賣糾紛的原因主要有三類：一是由于價格變動和資金問題導致合同無法履行；二是有了學區房卻落不了戶、無法取得學籍，不滿足入學條件；三是政府和學校在貫徹有關政策過程中，不斷出臺或變動入學條件，導致家長目的落空，從而產生糾紛。

　　漲價型糾紛怎么辦

　　在二胎媽媽王秀琴的計劃里，為讓女兒茜茜能上北京市朝陽區芳草地國際學校，拿自己在北京郊區100平方米的房子換成60平方米的學區房，這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣出后，新購房的賣家卻經不住水漲船高的房價誘惑，在反復加價后，終于惹急了王秀琴，于是她一紙訴狀將賣家告上法庭。

　　王秀琴的遭遇并不是個案。近年來，北京房價一路攀升，不少簽了合同的賣房者為賣出更好的價錢，不惜選擇毀約，因此而引發的房屋買賣合同糾紛也在激增。在北京市第二中級法院前法官、現通商律師事務所律師于陽春看來，學區房價格明顯高于普通住房，并且還可以在孩子上完學后賣掉，具有不小的升值空間，因此不少購房者把學區房作為教育和經濟上的雙重投資，但風險與收益是并存的，學區房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區”。

　　胡光認為，房屋買賣合同簽訂后，由于房價攀升，賣方不愿再以合同約定價格出售房屋、明確拒絕出售房屋的，此時，如房屋買賣合同仍有繼續履行的可能，建議買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同，要求賣方返還定金，賠償包括差價在內的損失。

　　“在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責任，提高其違約成本。由于賣方惡意違約，拒不履行合同義務，可以判令其賠償損失，為買方提供充分有力的司法救濟；如果買方提出繼續履行合同的訴訟請求，合同也有繼續履行的可能和必要，可以判令繼續履行合同，同時對違約方判處違約金，維護正常的房地產交易秩序。”胡光說。

　　于陽春也表示，房屋買賣合同不同于一般合同，在一般合同的情況下，違約一方只要承擔違約金，就可以不再履行合同，但在房屋買賣合同的情況下，不管違約方承擔了多少違約金，只要合同還能夠履行，就必須履行下去，除非發生了合同客觀上已經無法履行的情況，比如房屋產權已轉移、房屋因地震火災滅失、房屋存在抵押等。

　　戶口遷不走只能多賠錢

　　在一般人的認知中，房子在哪兒，戶口就能落在哪兒。但對于許多遭遇過學區房糾紛的人而言，并不是必然如此。據北京市第二中級法院調研報告顯示，從2014年至2016年7月，該院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件50件，涉及學區房買賣的案件占25%。其中，買房人要求現有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件，占了近九成。

　　按照北京現有政策規定，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶，并不代表就沒有了糾紛。于陽春告訴記者，在現實生活中，經常發生買家要求賣家戶口遷走的情況。

　　“發生這種情況的原因大概有三類。”于陽春說，一是因為心理問題，買家大多希望到手后的房本是“干凈”的，也就是除了夫妻、兒女或長輩外，沒有其他不相干的人出現在戶口簿上，這是人之常情；二是擔心學籍被占用，北京各個小學幼升小政策不同，有的學校嚴格規定“六年一房一學位”，也就是如果房屋在六年內使用過學籍或者賣家戶口上正好有孩子上學，即使買家買了房也無法使用學位；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在此，房屋拆遷時很可能要分給他們拆遷款，由此容易引發糾紛。

　　“購買普通住房的目的是取得其所有權，購買學區房的主要目的是讓孩子能夠進入學區內學校，相較而言，購買學區房一定程度上存在更大的法律風險。”北京市安理律師事務所高級合伙人李舒說，對購房者而言，最大的風險莫過于孩子的戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫房”，本身就不具備落戶條件，導致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。

　　2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在北京市海淀區的一套學區房。兩年后，吳小林在給孩子辦理落戶時，發現房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關鍵的是，這五口人中，還有一個跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮并不認識劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。

　　李舒表示，戶口遷移其實是公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。

　　“當然，并不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現實情況中，建議買家在合同里約定按日索賠的違約金。”于陽春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房價百分之多少的違約金。按照學區房的房價來計算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實力承擔每天幾百或者幾千元的違約費用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

　　未到入學年齡可“凍結”學籍

　　“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學籍，由于城區區位特點，學區房多為二手房，買方多為兒童家長，購房目的是將孩子戶籍遷入知名小學、初中片區以滿足入學條件，購房后如發現孩子不能入讀相關學校也會發生糾紛。”李舒說。

　　“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學區房買賣中，合同通常認定購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學區房，才能進一步取得辦理學籍的資格。如果因賣家原因導致孩子戶口不能及時遷入，就應當承擔違約責任。但違約責任并不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學籍的隱患。

　　同樣是為了解決學籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海淀區法院支持了郭翔的一項特殊申請，即禁止使用涉案房屋學籍，這成為北京市首次“凍結”學區房學籍的案例。

　　案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元并完成網簽。在補充協議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學學區房，且學區名額未被使用。但現在賣方要求解除合同，并計劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學區名額登記報名該小學。根據現行規定，由于該學位在六年內只能使用一次，賣方一旦使用該學位會給原告帶來不可彌補的損失，且時間緊迫。

　　郭翔擔心房屋買賣落空，影響孩子入學，于是向法院提交了行為保全申請，對涉案房屋的學籍進行凍結。法院經審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位，并及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執行通知書。最后，雙方當事人在庭外達成和解，郭翔的孩子也順利入學。

　　“該案涉及的是房屋買賣時買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對應戶口學位的問題。”胡光分析說，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買方使用，賣方違約就可能導致買房人購房目的無法實現，買方為讓合同繼續履行，可以在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位。

　　新政來了怎么辦

　　今年3月17日，北京市發布樓市調控新政，明確規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，政策即時生效。

　　政策突然出臺，且并未留出緩沖期，房屋買賣糾紛增加，買賣雙方的責任也很難界定。這種情況下，買家賣家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對待，首先，如果新政對合同產生重大影響，簡單而言，就是買家貸款無門，借錢無路，傾其所有不能負擔買房費用的情況下，買家可要求解除購房合同。合同解除后，賣方應退還定金和已付購房款，如果賣方因此產生損失，可要求買方分擔。其次，如果新政對合同未產生重大影響，則合同繼續履行，買賣雙方均不得無故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買家無法取得貸款時，負有自籌資金的義務，有的則未約定，如果糾紛發生，依照合同的既有約定辦理即可。

　　在現實情況中，樓市政策的變化確實給一些人造成了損失，但于陽春告訴記者，樓市政策并不是影響學區房的唯一政策風險，學區房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學校如何劃片的問題。前者決定能不能買、買不買得起，后者決定買了之后能不能如愿入學。

　　4月16日，北京市教委發布2017年義務教育階段入學工作意見。隨后，海淀、東城、西城等也陸續發布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學位”政策，如果一套學區房六年內已經使用過入學名額，就不能再作為入學依據。這意味著一旦購買的二手學區房此前入學名額已被占用，那幾年內就不能再次使用。除了各區政策，各所小學的入學政策也在調整中，很多人都在擔憂政策變化將導致購房后無法入學，該怎么辦。

　　“由于新政剛出，目前還沒接到這類案子，但可以根據雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽春認為。一方面，合同明確約定了房屋是學區房，在子女入學前學區房不會調整，此時如果發生政策改變，如房屋被劃出學區，買家就有權要求退房，其請求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學作為合同目的，但未按約定上不了學就可以解約，這時候無論大政策還是小政策的改變導致合同目的無法實現，都不適用情勢變更，此時買方解約的話需要追究其違約責任。

　　學區房“降溫”

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區“幼升小”“小升初”教育政策的發布，不少學校入學方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長購買學區房一定要理性，更要留意可能存在的法律風險。

　　所謂單校劃片，是指為一所學校劃定一個區域，只要戶口在這個區域內同時符合房產規定的孩子都可以進入這所學校。多校劃片，是指多個學校劃定一個區域，簡單來說，就是一個小區對應多個學校，戶口在這個區域同時符合房產規定的孩子，入學時可以選擇多個學校中的其中一所報名。如果該所學校報名人數沒有超過其計劃招生數，則照單全收，如果超過計劃招生數，則采用電腦搖號的方式分配名額，未被搖中的學生將被就近安排到區域內其他還有招生計劃的學校。不少專家均認為，隨著各區逐步推進多校劃片，單純依靠買房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學區房“降溫”。

　　對于有強烈需求的購房者，胡光建議，要先了解清楚當地的入學政策，購房前向區教育局查詢清楚招生政策，留意學校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開發商和中介的宣傳；在購房前要摸清各個學校對學位的特別規定，一般來說，知名度越高的學校學位越緊張，有的學校學位實行排名制，有的則看優先入戶時間。

　　在北京市盈科律師事務所律師高紅看來，在簽訂房屋買賣合同前，可要求賣方到戶籍部門查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時確保房屋交易后，所有相關戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責任。

　　“另外，除了簽訂房產中介提供的制式合同外，需要另行增加購房目的條款、要求賣方作出承諾，承諾入學名額未被占用，沒有案外人戶口。”高紅說，買方可以在房屋買賣合同中約定關于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務，并保證該戶口有入學資格，學位并未被占用；也可以在房屋買賣合同中預留一部分房款，待賣方履行了房屋原戶口遷出義務并確認該戶口有入學資格后再支付。

　　(文中當事人均為化名。劉亞)

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