“購租同權”并不能給天價學區房退燒 

　　廣州推出“租購同權”新政，有評論說這是中國住房租賃史上里程碑意義的舉措。尤其是明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。這一政策實施是否真能解決流動人口、大學生的居住、生養、學區難題？

　　短期看，租購同權對廣州房價的影響不會很大。首先，廣州試點的準入門檻還很高，所謂“符合條件的承租人子女”，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。一方面，具有本市戶籍的大部分都有房產，另一方面，人才綠卡的數量又非常有限，因此，邊際效應基本可以忽略。此外，這些政策并非新政策，只是在現有條件和背景下的重申或強化，因此，實質性的增量影響不大。

　　租購同權，從根本上講主要針對的是“新市民”，即流動人口和大學生，除了這兩類群體，國內一線及重點二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民才是，也應是租房政策關注的對象。

　　新市民的租房需求以床位和單間為主，且需求本身具有很強的流動性，租賃關系不穩定，所謂租購同權，對于這些人而言，現實意義是能方便地辦理居住證、不被房東隨便驅趕、不被隨便漲租金、孕婦可以生孩子。只有這樣，他們才有可能略微體面地在城市立足，從而有所發展，最終留下扎根，結婚生子，進而逐步產生對學區的住房需求。

　　學區房價格過高的問題，核心癥結在于優質教育資源供給不足，使得學區成為稀缺資源，寄望于租購同權解決學區房的房價問題是不現實的。

　　長期來看，廣州施行此舉，對于其他城市的示范意義更大。租購同權如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在于專業租賃機構參與租賃市場的程度只有5%左右，基本上是一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家，機構化滲透率都在30%以上，其中，日本超過80%。

　　對標廣州新政，國內其他超級大城市、特大城市可開展集體建設用地租賃住房試點。目前看，這些城市的租房需求集中在交通便利、配套設施相對完善的成熟區域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近，且以單間為主。因此，集體建設用地的開發需要考慮這種特征。以北京為例，還有不少集體建設用地分布在三環內外，適合租賃、交通便利，這些地方相對來說更適合。在此基礎上，可鼓勵國有企業將閑置與低效廠房、商辦用地等按規定改為租賃住房，從而實現多渠道增加住房供應。