“集體用地建租賃房”讓居者有其屋

　　最大的好處是極大地降低住房成本,以滿足中低階層住房需要為原則,符合國家“房子是用來住的,不是用來炒的”大方向,讓居者有其屋

　　國土資源部、住房和城鄉建設部日前印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。方案提出,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩健康發展長效機制,國土資源部會同住房和城鄉建設部根據地方自愿,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點(8月29日人民網)。

　　試點方案明確提出,村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。該規定意味著利用村里的土地也可以建房,然后出租給城市人或者在周邊企業打工的人員。房地產租賃化是大勢所趨,現在很多大城市土地緊張,能用來做建設用地的土地越來越少,也沒有太多的土地用來建設租賃房。“集體用地建租賃房”最大的好處是極大地降低住房成本,以滿足中低階層住房需要為原則,符合國家“房子是用來住的,不是用來炒的”大方向,讓居者有其屋。

　　當下,房價高企,很多人就是一輩子不吃不喝也不見得能夠買得起房,而如果在外面租房,租金也相當高。特別是對于一些外出打工者,他們把工資的大部分用于租房的話,生活會相當困難。“集體用地建租賃房”可以讓出租房數量大幅度增加,也可以讓租金有所下降,更可以吸引更多的企業到城鄉接合部投資,改善當地居住環境。另外,出租房多了,也能讓一些原本急需購房的人有一個緩沖期,暫時不用購房,等房價降下來,最終使更多的人居者有其屋。當然,“集體用地建租賃房”也可以發揮集體建設用地的價值,增加鄉鎮村集體的收入,集體經濟得以發展壯大。

　　國家法律規定,農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織,房屋產權也屬于農村集體經濟組織,不能轉讓,不能改變性質。“集體用地建租賃房”因此應慎之又慎,選擇試點的集體用地既不能選擇已掛牌的違法違規項目,又能滿足房屋租賃的市場需求,還要符合城鄉建設規劃條件。譬如:規劃中是產業用地的,就不能變成居住用地；屬于基本農田的,更不能用于建造出租房。此外,集體經濟組織本身也要有建造租賃屋的意愿才行,而且還要具備一定資金實力。因為集體建設用地建成租賃房后,靠租金收益回收成本比較緩慢,前期建設資金壓力會很大。如果集體沒有實力,靠拆借資金蓋租賃房屋,可能讓集體經濟組織背負沉重的負擔,反而影響集體經濟的發展壯大。

　　另外,集體建設用地蓋租賃房后,要建立健全收益分配機制。如果產權不明確,土地流轉的收益最終可能落不到村民手中；如果不明確收益分配,不能讓集體組織成員從中獲利,貿然推動集體土地建租賃用房,很可能會產生更大的經濟、法律和社會問題。而一旦土地收益、出租房租賃收入分配不公,則可能引起當地群眾的不滿,引發社會矛盾,影響當地社會穩定,也使租房者不得安寧。