集體用地發展租賃住房或能“一箭三雕”

為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批13個試點城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。（8月28日澎湃網）

這是繼試點推行租賃住房、購租同權政策之后，又一個發展租賃住房的相關重大政策。此前的租賃房政策主要針對商品房、國有土地，此次發布的集體用地建設租賃住房試點政策，則是將城鄉集體用地劃進來，擴大了建設租賃住房的土地范圍。新政明確以集體存量土地為主，有助于激活集體用地的存量房資源，釋放更多租賃住房進入市場，平抑租房市場價格，進而拓展農村收入渠道，提高農村居民平均收入，解決“小產權房”問題，可謂是一舉多得的好政策。

經過多年的房地產開發，我國商品房存量非常大，但主要用于銷售，租賃住房比例太小，無法滿足居民的多元化需求。加之住房捆綁了諸多福利政策，市民要想獲得教育、醫療、養老、就業等社會福利待遇，前提就是要有住房和戶籍，造成絕大部分人都被擠到購房的“獨木橋”上，令各地商品房價格持續上漲，已經超出大部分人的購買力。政府推行租賃住房政策，是為了平衡住房比例，減輕居民的住房壓力，改變房地產發展模式，通過購租同權消減住房捆綁政策，逐步填平社會階層的福利鴻溝。

按照此前發布的政策范圍，市場租賃住房存量不足，政府可控制房源數量太少，難以對租房市場進行有效調控。而購租同權政策激起市民熱情，也刺激了租房價格的快速上漲，部分學區房租賃價格飛漲，租戶甚至要繳納天價“占坑費”，令租房市場失去平衡。因此，從平抑租房價格的思路考慮，釋放更多的租賃房源，增加供應是最有效的市場措施，這就是利用集體用地發展租賃住房的市場基礎。

在房地產開發過程中，集體用地一直處于邊緣化狀態，政府每年要征收大量集體用地，將其賣給房地產開發商，但村民從中獲益較小，心里很是不滿，引發大量的征地沖突矛盾。而且，按照此前的土地政策，集體用地沒有享受平權，亦是不公平的待遇。新政則給集體用地開了口子，可以與開發商同臺競爭，角逐租賃住房市場，成為未來房地產市場新的競爭對手和制衡力量。

目前，各地城市均有數量不等的“小產權房”，一直受制于土地政策無法解決，而新政明確主要開發集體存量土地資源，以此可將“小產權房”合法化，結合購租同權政策，采取長租制模式，釋放大量的“小產權房”。如此，不僅可以解決懸置已久的“小產權房”難題，亦可滿足部分市民的長期租房需求，并通過增加供給平抑商品房和租房價格，改變房地產持續快速上漲的勢頭。