出租房標準化助力權益標準化

??? 一個行業是否實現標準化,是其成熟與否的標志。因為標準既是衡量很多方面優劣的一把尺子,也是促進由劣轉優的一根鞭子

　　廣州市住建委與有關部門10月30日一口氣發布了3份有關住房租賃的文件,包括《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》《廣州市住房租賃合同》(示范文本)。這些文件有很多亮點值得關注。其中,首次明確住房租賃標準,最有解讀價值(11月1日《羊城晚報》)。

　　目前,一些地方相關規定中也涉及出租房標準,主要是對最低人均承租面積和居住人數進行明確。今年5月住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,也只是規定出租房“應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準”,標準也比較簡單。而廣州日前公布的住房租賃標準則涉及多個方面。

　　據悉,廣州不僅規定人均面積不少于5㎡,還禁止“房中房”、禁止經營“膠囊公寓”,另外也為住房租賃企業“劃線”。這似乎意味著廣州已經進入出租房標準化時代了。相比過去,以上顯然是一種進步。這種進步不但有利于保障出租人、承租人權益,也有利于規范住房租賃市場,減少相關糾紛和違規現象。

　　北上廣等多個城市規定人均面積不少于5㎡,對承租人來說,既有利于保障其居住權益,提高居住質量,也有利于保障其安全,因為群租等問題會帶來安全隱患。對房東而言,這樣的標準可保障其收益權,防止“二房東”分隔出租,同時能促使房東依法出租,減少違法出租帶來的問題。

　　禁止“房中房”,既能規范房東行為,也能規范承租人行為,可防止出租房被隨意改造。如果承租人隨意改造,改變房屋結構,不僅損害房東權益,還有可能危害建筑結構,給整棟樓房帶來安全隱患。另外,禁止經營“膠囊公寓”也是出于安全考慮,對于承租人的生命安全與財產安全亦是一種保障。

　　在鼓勵住房租賃發展的今天,廣州為企業“劃線”,從某種意義來說有利于保障企業收益權。因為廣州的新標準對企業租賃住房的改造是否合法劃定了界限,方便有房企業進入住房租賃市場去實現收益。相關企業根據標準進入住房租賃市場,可以促進這個市場規范化、健康化發展。

　　換言之,出租房標準化可以實現權益標準化,即與出租房有關的權利人,要么享受標準化服務,要么提供標準化服務并受益。在筆者看來,一個行業是否實現標準化,是其成熟與否的標志。因為標準既是衡量很多方面優劣的一把尺子,也是促進由劣轉優的一根鞭子。

　　需要指出的是,廣州出租房標準是一種底線標準,比如人均面積不少于5㎡就是一種底線標準,只有高于這個標準才是合格的。至于上限標準則沒有必要去規定,人均面積當然越大越好。這體現出政策制定者很理性,對哪些方面該定標準、哪些不該定標準很清楚。

　　不過,廣州出租房標準是否健全還值得審視。比如北京規定,出租房超過15人居住使用的,應安裝報警器,并配置滅火器。浙江專門出臺《浙江省居住出租房屋消防安全要求》,明確了出租房消防安全標準。從安全角度考慮出租房問題,是很有必要的。相信廣州今后也會不斷完善出租房的其他標準。

　　此外,出租房標準化雖好,但每項標準能否落實,是公眾關心的一個問題。筆者以為,廣州各類出租房簽約需要進行網上備案,以及人、屋信息均須“實名”等規定,有利于相關標準落實,因為不符合標準的話,可能難過備案審核關。當然,還需要通過有效監督和有力處罰促進標準落地。