海南經適房轉移登記須補辦出讓手續并補繳土地價款

　　原標題：經適房轉移登記時須補繳土地價款

　　按所在區域基準地價40%補交

　　海南省國土資源廳近日發出的《關于不動產登記工作有關問題處理意見的通知》中明確，已購公有住房和經濟適用房的劃撥土地辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉讓中涉及劃撥土地使用權處置的，須補辦出讓手續并補繳土地價款。土地價款由購房人依據土地分攤結果，按照宗地所在區域基準地價的40%補交。

　　不動產登記土地面積：

　　按單幢樓房占地面積進行分攤

　　《通知》對不動產統一登記前已形成，并經原行業主管部門審核確認的房產測量等成果能否使用進行了明確，規定成果應當繼續沿用。對缺少空間坐標數據或有錯誤的，各市縣不動產登記機構應及時安排有資質的專業隊伍進行補充調查測量。

　　不動產登記工作中土地面積如何分攤？《通知》明確，按單幢樓房占地面積進行分攤，計算方法為：單戶房屋的建筑面積×（整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積）。對樓幢占用土地以外的公用部分土地面積，在辦理登記時，在不動產登記簿中注記“本宗地內未作分攤的公用部分土地使用權屬全體業主共有”，建筑面積按照計容建筑面積計算。

　　如果購房人所在宗地為劃撥地的已購公有住房和經濟適用房，那么在辦理轉移登記時土地價款如何計算？《通知》明確，已購公有住房和經濟適用房的劃撥土地按規定辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉讓中涉及劃撥土地使用權處置的，須補辦出讓手續并補繳土地價款。土地價款由購房人依據土地分攤結果，按照宗地所在區域基準地價的40%補交。房屋產權經多次轉移而相應土地使用權未一并轉移登記的情形，土地價款由最后一手交易的購房人承擔。已購公有住房和經濟適用房完善土地出讓手續后，土地性質變更為出讓。

　　已購公有住房和經濟適用房辦理土地分割出讓后，土地出讓年限如何計算？《通知》明確，已購公有住房和經濟適用房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易補辦出讓手續之日起，計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。

　　未辦理土地改變用途等手續：

　　已頒發不動產權屬證書繼續有效

　　原土地用途為商住、土地使用年限為70年的樓房，申請不動產登記時，土地用途和使用年限，商業及住宅所占土地比例和土地分攤如何確定？《通知》明確，土地用途和使用年限的確定問題，按二級類填寫土地的用途。與二級類不對應的，按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在土地證書“記事欄”內標注批準用途。商業用房對應的土地用途為商服用地中對應的二級類。土地使用年限為剩余使用年限，但最高不超過40年。住宅用房對應的土地用途為城鎮住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。

　　商業及住宅所占土地比例和土地如何分攤？《通知》明確，若土地出讓合同有約定商業和住宅所占土地比例的，在辦理不動產登記時，可按照土地出讓合同劃分商業和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒有約定商業和住宅所占土地比例的，根據規劃驗收文件確定商業和住宅所占土地比例（即批準商業和住宅建筑面積分別占整個項目總建筑面積的比例）。

　　建筑物超出批準宗地界址線、改變土地用途，但未辦理土地改變用途手續及超容積率批準建設，未辦理增容手續等，購房人已取得房屋所有權證，如何申請辦理不動產登記業務？《通知》明確，按照原有依法頒發各類不動產權屬證書繼續有效的原則，各市縣不動產登記機構可為已取得房屋所有權證的購房人辦理各類不動產登記業務。房屋、土地用途不一致的，按照歷史狀況如實記載，在不動產登記簿和證書上分別記載房屋用途和土地用途。對于超出宗地界線建設、改變土地用途、超容建設等歷史遺留問題，由市縣不動產登記機構提出處理意見報政府批準后，由相關部門依法處理。

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