海口3.15 | 購買二手房遭物業斷水斷電 14萬元天價物業費誰來買單？

海口網3月14日消息（記者陳家煜 攝影報道）近日，來自樂東的路先生向海口網報料稱，前段時間，他在海口購買了一套二手房，在準備裝修時，卻遭到物業斷水斷電，導致他遲遲未能裝修入住。路先生倍感委屈和無奈，這究竟是怎么回事？

路先生購買的二手房所在的勝似閑庭小區。陳家煜 攝

前業主物業費未結清 新業主被拒之門外

去年12月，路先生在中介的介紹下，看中了位于海口龍華區金盤路勝似閑庭小區的一套二手房。因孩子今年九月要來海口上學，所以他當時并未多加考慮，便買下了房子。今年2月，路先生打算裝修房子，可意外的是，房屋卻被物業斷水斷電。

經過向物業詢問，路先生得到的回復是因為前業主還有14萬元的物業費尚未結清。物業負責人符女士表示，該房屋的前業主欠下的物業水電費沒有結清，要結清之后才能讓路先生入住。雖然當時簽訂的房屋購買合同規定由前業主結清之前的物業費，中介也向路先生說明有物業費，但具體多少，路先生并未過問。讓路先生沒有想到的是，這筆物業費欠款竟是14萬元。

關于物業費欠款一事，路先生聯系到了房屋前業主的代表人林先生，可林先生并不認可這14萬元的物業費。因房子已經過戶，路先生詢問物業是否能先為其通電通水，遭到物業直接回絕：“不結清14萬元的欠款，就不能通水通電！”物業的答復讓路先生感到委屈，前業主欠費一事與他毫無關系，為什么物業卻要刁難于他。連續幾日，路先生多次與符女士溝通，對方仍然不同意他的請求。

物業：先把錢交上，只認房不認人

在勝似閑庭小區物業管理處，當事各方進行溝通。陳家煜 攝

12日，記者與路先生來到勝似閑庭小區，房屋前業主的代表人林先生也來到了現場。林先生告訴記者，該房屋于2009年由其岳父購買，但當時被小區開發商轉賣，即“一房二賣”，并出租給他人。林先生岳父當時也將開發商擅自出售其房屋一事訴至法庭，直到2016年才收回房屋。而就在林先生準備清掃房屋時，才發現已經被物業停水斷電，導致房屋長期空著，幾年來，一直無人居住。

根據林先生提供的一張物業欠費明細表格，記者見到，該房屋的物業費每月127元，從2009年1月1日至2021年1月31日，每個月物業費以及物業列出的“0.3%的滯納金”，經過每天累計疊加，截至今年1月31日，物業費總欠款加上“滯納金”已經達到驚人的141929.43元。

物業欠費明細表格。（受訪者供圖）

當天，在路先生的聯系下，物業負責人符女士來到小區。林先生表示，他向此前的租客了解到，自2009年到2016年一直都有繳納物業費，并拿出幾張海南福源物業服務公司開出的票據。符女士回應，林先生提供的票據只是物業發給租客的物業費用繳納通知單，但租客一分錢都沒有交過，并表示林先生可以把租客叫來現場對峙。另外，林先生也問到物業定下的“滯納金”有何依據？14萬元如何算出？符女士則表示“滯納金”是“供電公司”和“供水公司”定的，并非物業方面收取，物業只是“代收”。至于如何算出14萬元欠費，符女士只字不提。

“我們2016年拿回房屋后，也沒有和物業簽訂任何的服務合同，你們除了斷水斷電，沒有提供任何的服務，物業費如何產生？另外，物業之前擅自斷了我們房子的水電，現在又不給新業主（路先生）通水電，有什么法律依據？”林先生多次問到符女士。交談中，雙方發生了言語爭執，溝通未果。

作為房屋新業主的路先生多次懇求符女士先為其通上水電，但對方的態度仍然非常強硬：“這是不可能的，先把錢交完，我們只認房不認人。”花了近百萬元買的房子，路先生何時才能順利裝修入住，至今，還是個未知數。

律師說法：物業擅自斷水斷電是侵權行為

當天，記者與路先生和林先生來到小區所在的金星社區居委會，就物業停水停電一事反映給工作人員。居委會工作人員王明說道，之前路先生已經就此事反映過，居委會也召開了協調會，安排三方到場溝通，并邀請了律師到場調解，但符女士和林先生互不讓步，調解工作陷入僵局。

而對于物業擅自停水停電的行為，王明說道，社區網格員多次上門，明確告知物業不能擅自斷水斷電，可物業根本不理會。因職權有限，物業執意為之，居委會也沒轍。對于這起糾紛，王明表示，居委會下周將繼續邀請律師到場調解，盡力化解雙方矛盾，“如果仍然溝通不下，只能建議當事人通過法律程序解決。”

海南瑞來律師事務所律師王源明表示，首先，物業不得要求新業主支付前業主欠交的物業費。根據我國《物業服務收費管理辦法》第十五條的規定：“物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金”。在沒有約定的情況下，前業主應當依據規定結清物業費用，新業主不應承擔前業主欠交的物業費用，更何況本案中雙方已經約定物業費用由前業主結清。同時，物業與新業主形成了新的物業服務合同關系，而并不是對原物業服務合同的轉移和承接。根據合同相對性原理，對于前業主拖欠的物業費用，物業公司應向前業主追繳，新業主對此不承擔任何責任。

其次，物業擅自斷水斷電是侵權行為。《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款明確規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”。如果業主違反約定逾期不支付物業費的，物業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業可以提起訴訟或者申請仲裁。但是，物業沒有權利擅自以斷水斷電的方式催繳物業費，因該行為導致業主無法入住和使用房屋的，業主可以參照房屋租金標準向物業主張賠償損失。

“物業主張收取的滯納金過高，法律不會予以保護。按照物業提供的欠費明細表，該房屋的物業費每月127元，十二年的物業費也不過1.8萬余元，現物業主張收取物業費及按日0.3%計算的滯納金合計14余萬元，過分高于物業受到的損失，明顯不合理、不合法。”王源明說道。