不論是帶學籍的房屋買賣，還是方便出入的房屋租賃，優質學校附近的房源始終受到家長們的高度關注，這也使得學區房身價多年來一直保持高位。不過，《2012年天津市初中招生工作指導意見》中“全市各區縣初中實行免試就近入學，畢業生可免試就近到公辦學校就讀”的新規定，打破了原先小升初的考試模式，也讓小學品質不再成為學生能否升入理想初中的唯一硬指標。于是，因占有入學資質優勢而身價倍增的學區房行情也因此滯漲，反倒是不少優質初中附近的租賃房源出現了明顯的上漲行情。

多數學區房價格同比持平

小升初的免試政策在天津市部分地區其實已經試行了一段時間，但從今年開始則是在全市推行，加上優質校的推薦比例又是與人數掛鉤，并不以學校品牌為依據，這些因素都讓家長們對學區房的執著度有所下降。據了解，學校招生計劃每年都會有所變動，而今年天津市初中招生全面推進免試入學政策，即初中招生計劃分配比例從去年的80%提高到100%。小升初政策的這一變化直接輻射到優質小學周邊的學區房，據地產業人士透露，今年本市學區房行情已經不再如前幾年那般持續上漲，甚至出現新房拉低房價的逆勢變化。

從天津市和平、南開區部分小學了解到，今年的小學畢業生將全面取消升學通考，而采取指標定向分配，學生按多元評價方式推薦。推薦指標由兩部分組成，一部分參考六年級兩次期末考試成績，占比60%，而另一部分參考學生德智體美各項發展情況，占比40%。“初中招生將名額分配給所在區的各個小學，額度按照各小學人數比例分配，重點與非重點小學的名額沒有差別，所以各校進行全校排名后按照規定額數進行劃分，然后搖號分配學校。”本市南開區某小學工作人員透露，新政策的推行意味著普通小學的學生就讀優質中學的機會與優質小學的學生是均等的。該業內人士認為，雖然一些優質小學的升學率、整體學習水平較高，但面對目前的招生政策，就讀于普通學校的尖子生或許反而比重點校的尖子生機會更大。

新政的推行讓不少家長不再那么執著于傳統的熱門小學，學區房的上漲行情也在今年戛然而止。“各區熱門小學片內的學區房基本上每年都在上漲，尤其是和平區的幾所熱門小學，周邊二手房價格更是每年都會上漲10%左右，個別學校周邊房源價格甚至連續幾年都有20%以上的漲幅。但今年多數學區房價格都基本與去年持平，一些大戶型的學區房甚至還出現了同比降價的現象。”從事地產中介十幾年的經紀人老陳表示，熱點小學周邊的學區房供需比一直保持在1：5以上，和平區幾所焦點學校甚至每年旺季都會出現1：8甚至1：10的超高供需比。“今年的求購率雖然并沒有大幅下降，但價格卻提不上去了。”

次新房源扎堆拉低行情

盡管樓市受到宏觀調控影響而持續降溫，且小升初的政策也有所改變，但目前優質小學附近的學區房依然熱潮不退。“像和平區西康路小學，雖然小升初免試對該學校來講是個利好，但更多家長更傾向于鄰近的實驗小學、岳陽道小學等優質小學。”業內人士表示，很多家長在面臨選擇教育問題是往往不敢做“吃螃蟹的第一人”。

不過，學區房的價格一直都不是一刀切的局面。房齡老、戶型小、總價低的學區房單價往往更高，動輒每平方米單價達到3萬-4萬元以上；而另一類則是房齡較短的次新房，受到戶型大、總價高等條件限制，每平方米單價往往要比小戶型房源低20%以上。2012年的學區房行情之所以驟然停漲，與周邊商品房和次新房的大量上市也有著直接關系。

房產經紀人小鐘表示，春節前后已經有不少人求購學區房，但從年初開始，部分學區內的二手房價格較去年呈現出持平或者小幅下挫的局面。“以南開區中營小學和和平區中心小學為例，南開區尚佳新苑的84平方米兩居室去年總價160萬元，由于受到該學區一手商品房的沖擊，今年的5月份的成交價為155萬元。而和平區昆明路附近10年以內的房源雖然依舊維持著22000元/平方米左右的價格，但該區域內即將滿5年的犀地國際公寓，對該區域的二手房也帶來一些沖擊。”據了解，目前本市最貴的學區房實驗小學的學區房價格已經略見松動，去年每平方米3萬元出頭的房子，今年的成交價基本上都不到3萬元/平方米。

“前幾年學區內的商品房特別少，二手房價格自然沒有可比性。而今年南京路上在售的兩三個樓盤都在熱門小學的片區內，期房售價還不到2萬元/平方米。而選擇二手房肯定要對比新房價格，要價太高就很難成交。”經紀人婷婷最近手頭有幾單學區房都在談價，“以前學區房掛牌兩三天就能成交，但今年買賣雙方談價的周期明顯拉長了。”

即使是在二手房市場，一些次新房的入市也同樣拉低了學區房的整體行情。“受宏觀調控影響，一些投資型業主開始掛牌，也有部分限購的業主為改善而賣掉現有住房，各種情況的綜合影響讓今年的學區房掛牌量比往年略有增加。”不過，經紀人張先生認為，讓學區房行情停漲的關鍵原因并非房源充足，而是次新房的報價遠低于老房源。“和平區某熱點小學片區內的一套房齡6年的次新房報價300萬元，面積140多平方米；而同樣屬于該校片內的一套15年房齡的學區房，總價200萬元，面積60多平方米。對比每平方米單價，買家明顯青睞于次新房。”

當然，大戶型的次新房盡管單價劃算，但總房款卻是多數買家負擔不起的，因此小戶型房源的高單價依舊是學區房的重要特征。“學區房中部分超小戶型的面積還不足20平方米，即使單價4萬元，總價也不會超過百萬元。一些資金實力較強的買主，買這樣的學區房只是為了解決戶口和學籍。但這兩年限購令的推行讓購房者心態明顯轉變，很多買家經過較長時間的觀望后，把學區房當成了改善對象，即選擇購買居住性更強的學區房，不少買主甚至是把自己和老人的住房都出售變現，再合資購買大戶型的學區房。”

初中“陪讀房”吃緊租金較往年漲一成

“小升初”對口劃撥方案雖然是按照“免試入學，均衡發展”的原則，但是還有相當一部分學生家長為了能讓孩子就讀更為優質的初中而舍近求遠，選擇離家較遠的學校。這些住所較遠的生源也就給優勢校周圍的租房市場帶來了明顯的上漲行情。

部分區域的“小升初”對口劃撥方案已經公布，然而讓家長們手忙腳亂的不僅是自家的孩子在哪所初中就讀，還有租房子就近讀書的問題。據了解，近幾年一直持續升溫的優質校周邊租房市場，隨著“小升初”對口劃撥，更是水漲船高一房難求。

家住河西區小海地的張偉眼下就正在為兒子上學的租房問題發愁。“我家住在河西區，為了能讓孩子在和平區昆明路小學上學，就把他的戶口落在了我母親家，畢業后兒子將在和平區一所一類校就讀。孩子上小學的時候住在奶奶家，可現在孩子大了，住在老人那里不方便，從河西區上學要在路上花費三十多分鐘，費時費錢還耽誤學習。所以我打算在學校附近給他租套房子住。但這幾天一打聽才知道，別說單租面積在60至70平方米的小套兩室房難求，就連30平方米左右的一室房源都要等機會，不知道能不能租到。”

耀華中學附近的一家房屋中介中，工作人員表示，學校周邊一兩站路之內的優質房已經很少了，“距離學校兩站地的房源租金要比距離四五站地的同樣房源貴出兩三成。例如，距離學校兩站地左右的一套兩室一廳、六七十平方米的房源，租金大都在2500-2800元之間，而同屬和平區、距離學校四五站地的同類型房源價格只有2000元左右。”

“想在重點校附近陪讀租房就要早下手，因為很多家長在孩子接到通知書后第一時間就來到中介找房子了，而到了8月底再想租房就很難了。尤其是適合一家人同住的兩居室房源，到了8月底可以說是根本找不到了。”和平區岳陽道我愛我家銷售人員小李表示，今年本市和平區的校租房價格較往年提高了一成左右，但因為房源緊缺，多數顧客都難以租到“陪讀房”。有業內人士估計，眼下全市優質中學附近的校租房供需比應該在1：4以上，市直屬五所中學附近的校租房供需比更是會超過1：6。

天津中原地產三級市場部區域經理劉勛介紹，從近兩年的房租價格來看，一到8月份，學校周邊的房源租金都會環比有一定幅度上漲。例如，一居和兩居的租金價格漲幅一般在3%至7%，三居室也有1%至2%的上漲幅度。以和平區體育館片區為例，該片區內分布著實驗小學、昆明路小學、岳陽道小學、天津一中、耀華中學等多所市重點中小學。目前，該片區的學租房需求量非常大，基本屬于一房難求。盡管該片區的校租房房源的房齡大多在20-30年，老社區又基本無物業管理，而且面積偏小，但該區域的校租房行情卻比市區其他區域高出不少。例如，該區域以戶型30-70平方米的一室、兩室為主，大多有普通裝修并附帶常用家電，該片區40平方米的一居戶型月租金達到1500元左右，60多平方米的兩居戶型月租金達到2500元。而河西區中心位置的非校租房，40平方米一居室房源租金只有1000元左右。

河西、和平、南開區的多家房屋中介也都一致表示，校租房一直都是出租房屋中最搶手的一類，而今年類似“八大里”城市大面積拆遷改造的增多，使得過渡性租房戶大量增加，搶占了原本就供不應求的租賃市場，加之房價居高不下，部分處于觀望狀態的準購房者也在租房居住。同期涌現的各類因素讓市場房源越發吃緊，同時也讓需求迫切的校租房價格進一步提升。

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