外資“開發”樓市引關注 調控緣何重提“限外”

　　新華網上海１１月１７日電（記者 葉鋒 魏宗凱）樓市“限購令”正進一步向境外購房者“發力”。近日，住建部和外匯局發出通知，要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。

　　分析人士認為，此次“限外”對市場的實際影響可能較為有限，但會帶來對調控決心與信心的“強化效應”。這種“漸進式”調控手段不斷堅定，有利于樹立市場更多信心。

　　另一方面，“限外”劍指的境外資本正加速進入國內房地產的開發環節。在通脹預期強化、流動性過剩等背景下，此一現象值得關注。

　　樓市調控緣何重提“限外”

　　住建部與外匯局此次聯合印發的《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》明確規定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　根據規定，境外人士和機構購房需要查驗資質的環節包括：有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。境外機構需要有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

　　實際上，此次新的“限外”是對此前政策的補充。早在２００６年７月，建設部等六部門就曾聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，此次“限外令”仍屬調控新政策的落地執行范疇，條文上是對２００６年政策的重申。

　　上海易居房地產研究院專家楊紅旭認為，“限外”用意，一是配合房地產調控，進一步抑制投資投機需求。“國內部分城市已實行限購，沒理由對境外的投資投機者網開一面，對境外人士和機構實行限購是必要的”。二是配合國家防范境外熱錢的調控方針。隨著人民幣升值，進入國內的熱錢越來越多，其中部分可能會進入樓市，所以要防止大規模投資房地產。比較可知，這次“限外”是２００６年政策的升級版，將所謂的“自住、自用”，進一步明確為只能購一套住宅，即只能在注冊城市購房辦公所需房屋。

　　“限外”效應幾何

　　外資購房占多大比例？根據上海中原研究咨詢部監測數據，今年１－１０月份上海二手商品房交易結構中，港澳臺及境外人士置業占比為１．８５％，其中住宅為１．６４％；內外資機構置業總占比為１．７６％，其中住宅為１．１１％，尚無外資機構購房數據，但其占比預計會遠小于內資機構。

　　楊紅旭稱，近幾年海外基金投資房地產，一般不會直接買房，而是通過收購企業股權的形式間接購買物業。２００５年前后，上海外資購房占新建商品住宅銷售比重為６－８％，近兩年已大降至２％左右。尤其是２００８年下半年，部分海外基金想拋出在上海的物業，而無人愿意接盤。不過，這一政策對于少數熱衷于在深圳、上海等個別城市購房的港臺人士，會有明顯的抑制作用。

　　永慶房屋公司法務部負責人蘆剛說，目前在上海，無論是個人還是機構，只要是外資購房都必須進行書面承諾，承諾所購房產屬于自住或者自用，此次“限外”不但是對外籍人士購房規定的重申，也意味著操作層面將更加嚴格。

　　外資加速進入樓市開發環節值得關注

　　專家認為，“限外”對防范熱錢入境炒樓將有明顯震懾作用，但由于沒有限制外資進入開發環節，仍給外資進入樓市留有通道。

　　實際上，外資加快進入中國房地產開發的趨勢十分明顯。今年１－１０月利用外資的增幅高達４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個月增加的外資高達８７億元，占到前１０個月利用外資總和的１６％以上。有機構統計，僅今年９月份，全國完成備案的外商投資房地產企業有９５家，遠超出過去三年的平均水平。

　　而且，房地產業投資的參與面更加廣泛。在國際投資機構中，除了市場熟悉的大摩、ＩＮＧ、高盛基金等來自歐美、澳洲等傳統發達國家的投資機構外，還逐漸出現了日本、韓國等東亞以及迪拜等中東的投資者的身影，甚至拉美的機構投資者也開始關注中國樓市。從區域上看，國外投資機構對國內樓市的介入正蔓延向二三線城市。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，未來隨著中國經濟的強勁增長、人民幣持續升值、國內城市化加快、外資進入限制放松以及國內信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產行業的力度還將加大。廣發證券房地產分析師趙強認為，從開發商資金來源來看，自籌資金占比逐月提升，外資同比增速大幅提高，在調控的壓力下，預計這一趨勢仍會持續較長時間。持續流入的境外資本，無疑將對國內“銀根”調控的效果產生一定抵消，其影響不可忽視。

　　“后續政策還出多少，關鍵看市場變化。從政策基調來看，房價快速上漲有可能引發更多儲備政策的出臺。”永慶房屋公司法務部負責人蘆剛說。