房地產開發市場成資金“蓄水池” 房貸風險較高需關注

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　　新華網廣州１２月１０日電?? ２０１０年，房地產調控不斷出招，樓市政策持續收緊，然而，仍有巨量資金不斷涌入房地產市場。統計數據顯示，前１１個月，房地產開發企業資金來源已達６．３２萬億元，同比增長３１．２％；其中，國內貸款超過１．１萬億元，同比增長２５．０％。有業內人士估計，全年樓市開發資金將達７萬億元。

　　調控－觀望－量跌－觀望－價漲－調控－觀望……隨著調控日益嚴厲，樓市觀望氛圍日益濃烈。日前，中央政府再次表示要加快保障性住房建設，加強房地產市場調控。專家認為，中央有可能繼續出臺更為嚴厲的調控政策，震蕩將成為明年樓市的主要趨勢，房地產行業未來不確定性增加，銀行房地產貸款風險較高需引起關注。

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　　房地產開發市場成為資金“蓄水池”

　　４月，２０１０年的房地產調控拉開帷幕，樓市各項政策持續收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產開發市場依然走紅，房地產開發貸款連續１１個月保持增長態勢，樓市已成為資金“蓄水池”。

　　國家統計局數據顯示，今年１至１１月，房地產開發企業資金來源６３２２０億元，同比增長３１．２％。其中，國內貸款１１２４５億元，同比增長２５．０％。房地產開發企業資金來源中個人按揭貸款達到７９３７億元，同比增長１３．２％。

　　從單月數據看，隨著調控的不斷深入，房地產開發企業新增國內貸款同比增速呈現大幅波動，但較去年同期只升不降。

　　４月，有關部門出臺房地產調控政策。1至５月，房地產開發企業資金來源中的新增國內貸款同比增速高達4３．6％。隨著調控的深入，1至６月房地產開發企業新增國內貸款同比增速降至３４．５％，但在下半年又有所回升。１０月房地產開發企業新增國內貸款重新突破千億大關，達到１０４４．７２億元，同比增長１８．８３％。

　　平安證券研究所房地產行業研究員李曉東表示，銀行在房地產資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國內貸款和個人按揭貸款兩項就占房地產開發企業資金來源的３０％以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。

　　調控之下，為何房地產開發企業還能源源不斷地獲得巨量資金？廣州社會科學院研究員彭澎表示，多年來的經驗顯示，在中國房地產行業是個“穩賺不賠”的行業。不少銀行和房地產企業都判斷房地產調控政策僅是短期政策，這是一個危險信號。

　　李曉東說，從結構上看，新增國內貸款多流入到大中型房地產企業，這些企業是靠規模擴張來賺錢。因此，今年房地產開發企業資金更多地流向了房屋建設領域，未來一段時間房屋供給將有所加大。

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　　量跌價滯　樓市陷入僵持狀態

　　縱觀２０１０年，房地產調控的效果較為明顯。調控后北京、上海、廣州、深圳等城市都相繼出現了成交量大幅下降的態勢。

　　４月調控政策出臺后，５月幾大一線城市商品房成交套數大幅下降，成交均價有所下滑。世聯地產統計數據顯示，５月，北京、上海、深圳的商品房成交套數較４月份環比下降超過５０％，而之后的單月最低成交均價較４月份下降了超過２０％。

　　也有一些城市雖然成交量大幅下降，但成交均價保持高位，甚至還有“高歌猛進”的態勢。世聯地產統計數據顯示，房地產調控以來，杭州商品房成交套數大幅下滑，但價格卻穩中有漲。廣州商品房成交套數降幅較小，成交均價則是波動上漲。

　　隨著“金九銀十”的到來，樓市在觀望中重拾漲勢。各地的商品房成交量和成交均價重回高位，有的城市在９月或１０月創了今年單月房價新高。同時，中國首家千億銷售額房企于今年面市。截至１２月１日，萬科銷售額已達１０００．６億元。

　　量跌價滯成為眾多城市房地產市場的運行態勢。以深圳為例，７月、８月深圳房價最低時，一套１３０萬元的二手房約下降５萬元至１０萬元。９月房價有所回漲，１０月則重回“量跌價漲”態勢，１１月成交量又有所上升。記者走訪了深圳市福田區的幾個新開樓盤，售價均在每平方米３萬元以上，而附近房齡５年內的二手房售價也在２．５萬至２．８萬元之間。銷售人員告訴記者，調控能控制房價增速，但價格難以下降。

　　１１月底，中央政府再次表示要加快保障性住房建設，加強房地產市場調控。專家認為，目前各類資金仍然持續涌入房地產行業，使得房企資金流較為充裕，拉長了房地產商的“價格堅持期”，調控陷入僵持狀態。但中央有可能繼續出臺更為嚴厲的調控政策，震蕩將成為明年樓市的主要趨勢。

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　　樓市步入震蕩期　房地產貸款風險較高需關注

　　在樓市調控中，銀行開發貸款與樓市運作“關系密切”，其安全備受關注。

　　央行數據顯示，今年前三季度，房地產貸款新增額占人民幣新增貸款的２７％。銀監會于近期在全國選擇了６０家大型房企集團進行分析，發現房地產貸款存在多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多風險點。

　　與此同時，監管部門對某地區銀行４至８月執行二套及以上住房信貸政策開展了現場檢查，發現存在流程操作不規范、貸款資料缺失、對三套及以上的房貸風險管控較為寬松等問題。

　　調控中銀行紛紛加大對房貸的控制力度，但在利益面前，不少銀行對房地產貸款依舊“睜只眼閉只眼”。銀行業內人士認為，由于房地產貸款有房地產抵押，并可跟蹤按揭貸款，與其他貸款相比，仍是風險較小的一項貸款業務。

　　監管部門提醒，在新的調控政策作用下，樓市投機性購房需求將出現變化，部分實力較弱的房地產企業資金鏈有所繃緊，房地產市場價格的波動將更加頻繁。隨著房地產行業未來不確定性的增加，銀行面臨的風險將進一步加大。

　　為此，銀監會提出了多項嚴控大型房企集團貸款風險的監管要求，如實行集團并表授信管理等，以免房地產貸款風險波及銀行業。

　　北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為，在嚴控金融為房地產輸血的同時，也要保證房企的正常運轉。事實上，房地產泡沫的形成，銀行是重要推手之一。而此時銀行如果為了“自保”而緊急剎車，則會讓實力較弱的房地產企業陷入無米之炊的境地，加速房地產行業的波動和洗牌，使眾多銀行面臨無法回收貸款的危險。一旦金融業受到危險，有關部門可能會停止目前對房地產的調控，使調控功虧一簣。

　　由于房地產行業關聯面廣，調控需要破解更多難題。合富輝煌首席分析師黎文江指出，樓市的問題并非只存在于房地產行業之中，調控需要結合宏觀經濟形勢綜合治理。通脹預期、負利率現狀、投資渠道的缺乏、經濟尚未完全走出金融危機的影響、城市化進程的加快，使得資金仍在持續流入具有上漲預期的房地產行業。黎文江說：“要解決房地產的問題，關鍵是要把宏觀經濟形勢理順。”

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