郊區(qū)純新盤蜂擁入市或刺激北京房價下跌19%

　　海口網(wǎng)5月7日消息? 近日，不少機構對4月份的北京房屋均價做了統(tǒng)計，這些機構的數(shù)據(jù)均顯示，在北京的房價調控目標出臺一個月后，北京的房價就達到了新建普通住宅“穩(wěn)中有降”的目標。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，23個開盤項目的整體開盤均價為22746元/平米，環(huán)比3月下降13.23%。

　　業(yè)內人士向記者表示，4月入市的遠郊區(qū)樓盤價格比較低，而且以純新盤居多，因此拉低了新建普通住宅的均價。5月份，北京入市的樓盤中，遠郊區(qū)純新盤將再次成為主力，5月整體的開盤均價將會比4月份更低。

　　純新盤拉低價格

　　4月，北京開盤的項目中，有7個純新項目，不僅占到了當月開盤總量的1/3，而且與一季度上市新盤量基本相當。此外，4月份成交的前幾位均位于延慶、密云、房山以及昌平等遠郊區(qū)，這些樓盤的均價都在16000元/平米-18000元/平米之間。

　　事實上，從4月份成交的結構來看，北京房價下降是因為純新盤入市的增多，以及遠郊區(qū)樓盤價格低而拉低了均價。

　　亞豪機構總監(jiān)郭毅表示：“目前，新盤推出的價格停漲或者開盤價格低于預期已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。4月份新開樓盤的價格平均漲幅在1000元/平米左右。純新盤加快上市，其靈活定價的優(yōu)勢能夠起到拉低房價的作用。”

　　北京5月計劃開盤項目中，純新盤的入市量繼續(xù)成為主力。在計劃入市的36個項目中，其中首次入市的純新盤為17個，老項目后期為19個。

　　遠洋嘉業(yè)研究總監(jiān)孟奇向記者表示：“與后期項目相比，純新盤在定價方面的壓力要小一些。后期項目因為開盤時間在后所造成的成本增加，加之為了避免老業(yè)主的不滿，其定價一般都會超過前期項目。而新盤的定價沒有前期項目的比較，因此更容易根據(jù)當前的實際情況進行微調。事實上，目前不少新盤的最終定價比預期都有所下調。”

　　此外，5月計劃開盤的36個項目中，位于大興、房山、昌平3個郊區(qū)新城的項目共有17個，占總量的近一半。因此，亞豪機構預測，近郊新城樓盤集中將會把5月整體開盤均價拉低至19760元/平米，與4月中上旬相比，降幅達到19.09%。

　　開發(fā)商搶占先機最重要

　　日前，深圳中海地產某項目率先以八折優(yōu)惠使之成為搶購對象，而北京的開發(fā)商對此卻有另一番感觸。

　　北京某在售樓盤銷售總監(jiān)向記者表示：“如果一個樓盤率先降價，那么就會把有限的客戶吸走。這樣在客群有限的情況下，處于同區(qū)域的其它樓盤就會比較被動。現(xiàn)在，北京除了遠洋一方之外，基本沒有直接降價的樓盤。目前，我們根據(jù)客戶的積累程度，然后再經(jīng)過反復的調查，然后定出一個比較合理的價格，希望搶占先機，在開盤的時候能夠一舉打響。否則，以后的銷售就會比較困難了。”

　　事實上，從第二季度開始，北京潛在供應面臨放大的趨勢，2009年拍出的地塊今年都到了入市時間。當年，北京房山、大興等郊區(qū)共成交了28宗住宅用地，這些區(qū)域將有近30個新盤會在今年入市。

　　世聯(lián)地產華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖向記者表示：“第二季度，供大于求的局面將重演，價格面臨較大的下降壓力。如果二季度成交量繼續(xù)走低，對于開發(fā)商資金鏈將是一個嚴峻的考驗，開發(fā)商應當做好降價促銷、加速出貨的準備。從開盤的數(shù)量來看，目前的成交狀況不是特別理想。臨近年中，上市房企為了中期業(yè)績好看，近一兩個月必然會有一個開盤的高峰期，只是開發(fā)商在選擇具體的時間點上會有不同。”

　　事實上，雖然此前業(yè)內人士都預計從4月份開始房價將會松動，但是真正的價格松動卻并未到來。不過，業(yè)內人士仍然認為，第二季度將會迎來開發(fā)商的降價促銷。

　　陽光100常務副總裁范小沖向記者表示：“在房票時代，購房者的數(shù)量是有限的，因此搶奪潛在購房者對于每個樓盤來說都很重要，更何況是處于郊區(qū)的同質性比較高的樓盤。選擇率先開盤的開發(fā)商反而有可能會取得比較好的銷售成績，如果拖到下半年，壓力將會更大。”

　　但是，現(xiàn)實中也有一些因素會對開盤的計劃造成影響。

　　某業(yè)內人士就向記者表示：“五一期間本來有四五個新盤要入市，但是由于沒有按規(guī)定準備好一房一價所需的材料，因此推遲了開盤，最終只有兩個樓盤入市。”

　　該業(yè)內人士表示，一房一價需要準備相關的手冊，手冊是由開發(fā)商自己印制，還是由建委統(tǒng)一發(fā)放，手冊的內容也沒有明確，由于資料不齊全，開發(fā)商為了避免在敏感時期被曝光的麻煩，選擇推遲入市。

　　惜售還是急售 二手房業(yè)主分化

　　目前，在北京二手房市場成交低迷、價格膠著的時候，二手房業(yè)主們也出現(xiàn)了分化。急于用錢的業(yè)主因為擔心下半年房價下跌而選擇現(xiàn)在掛牌，而投資客們反而惜售，選擇放長線。

　　“賣房的業(yè)主中不少都是今年或明年急著用錢的，他們擔心下半年房價會下跌，于是想在目前房價還算穩(wěn)定的時候出手。”日前，記者走訪朝陽區(qū)的中介門店時，工作人員這樣對記者說。

　　但是，有一些業(yè)主則撤掉了掛牌的房源，這類業(yè)主都是不急著用錢，并且認為政策退出后，房價還會上漲。事實上，幾年前購買多套房的投資者早已將手中的房子陸續(xù)出手，但是在目前調控政策下，他們反而選擇惜售。

　　某位在朝陽區(qū)曾經(jīng)擁有6套房子的投資客就告訴記者：“我手中的房子已經(jīng)從2008年開始陸續(xù)出手，到了2010年3月份，在調控出臺之前，已經(jīng)賣掉了4套。現(xiàn)在留下的2套都是在戶型、樓層方面比較好的。我又不急著用錢，因此，短期內不會出手，準備放長線。”

　　目前，雖然不少急于用錢的業(yè)主將自己的房子掛牌出售，但是房源量比起想要買房的客源量來說還處于偏高的水平。

　　鏈家地產首席分析師張月向記者表示：“4月份，房源環(huán)比降幅大約為10%，客源與房源的比例大約為1:4，處于穩(wěn)定偏低的水平。限購政策下，有資格購房的客戶只能越來越少，在成交量持續(xù)低水平的情況下，二手房房價也不會有太大的波動。而且，下半年新房房價可能會松動，二手房也會受到影響，這也是一些急于用錢的業(yè)主選擇現(xiàn)在出手的原因。”

　　剛過去的“五一”假期，中介并沒有迎來黃金周。上述中介門店的工作人員說，這幾天看房的人并沒有增加，我們一周只賣出一兩套房。

　　據(jù)鏈家地產統(tǒng)計，“五一”假期，二手房住宅網(wǎng)簽為214套，與去年“五一”假期相比，下降了69%。與今年清明節(jié)3天假期相比，成交量上漲了70%。此外，由于假期成交偏重于中小戶型及優(yōu)質房源，“五一”假期內二手房價約為21300元/平米，與4月份相比高出2%左右。

　　張月認為，目前二手房房價相對穩(wěn)定，部分觀望群體開始逐漸進入市場，一些急著用錢的業(yè)主也選擇掛牌出售自己的房源。但是，由于4月份新房和二手房市場均是春節(jié)后月成交量的最低月份，因此，即使5月份成交量與4月份相比略有上漲，成交量仍然維持低位。成交量維持低位時，二手房房價也不會有大的起伏。

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