新產業目錄首次鼓勵保障房建設 資金困局有望緩解

　　近日，國家發改委下發《產業結構調整指導目錄（2011年版）》。與2005年版目錄相比，“保障性住房建設與管理”首次進入新版指導目錄，這意味著一直困擾保障性住房的資金問題有望在產業政策的支持下，從制度創新、資本市場再融資等方面獲得更多的破解。

　　受困資金來源

　　2011年無疑是政府在信貸以及土地供應等各方面對保障房建設支持力度最大的一年。

　　據央行統計，一季度人民幣房地產開發貸款新增1678億元，其中，保障性住房開發貸款新增達651億元，保障房貸款大幅增長。

　　國土資源部在5月12日召開發布會時表示，2011年全國用地計劃供應21.80萬公頃，其中保障性安居工程用地計劃是7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%。

　　在北京，5月初北京市國土資源局公布的2011年第一批計劃用地信息顯示，住宅用地面積合計2492.42公頃，其中保障房用地面積1592.24公頃，約占住宅用地的63.88%。

　　業內人士認為，保障房在土地供應中的比例持續增長。等到這些用地指標落實之后，為了拿到更多土地，開發商將不得不從商品房開發領域轉到保障性住房領域中來。

　　券商研報顯示，經適房與兩限房等產權式保障房的毛利率一般在10%-15%左右，凈利潤在3%左右。雖然利潤不高，但由于政府支付款項一般在3年內可以到位，而這部分保障房不需要復雜的設計與配套，資金周轉速度更快，因此開發商、銀行或社會資金仍有參加的動力。

　　西安交通大學教授李富有認為，通過政府出資、土地出讓金減免、財政支持、開發商墊資、銀行借貸、社會資金參與等多渠道籌措，經適房與兩限房等產權式住房的資金來源并不存在問題。

　　除此之外，由于保障房建設的責任主體是地方政府，開發商為了在拿地上獲得地方政府的支持，因此不得不積極參與地方保障性住房建設。這種為了商業住房而參與保障房建設的“捆綁”開發模式使產權式住房的資金籌措較為容易。

　　目前的問題是，對于公租房與廉租房這類非產權式保障房而言，由于缺乏明晰的盈利模式，開發商、銀行與社會資金往往裹足不前。

　　中國證券報記者了解到，對于廉租房與公租房建設，各方目前是“問多干少”，總體處于觀望狀態，主要原因即在于廉租房與公租房無法通過出售一次性回籠資金，只能依靠租金回收成本，從而導致回收周期長、管理成本高，因此這類保障性住房無一例外地面臨融資困難的問題。

　　這背后很大的原因在于相關政策的不確定性，由于目前廉租房與公租房的土地出讓標準以及退出機制尚無明確說法，因此各方資金在投入該領域時必然有很大的疑慮。

　　路徑

　　搭建地方融資平臺

　　正是在這種情況下，“保障性住房建設與管理”被首次列入發改委的《產業結構調整指導目錄》。該指導目錄是國家最具綱領性的產業政策指導文件，相關項目一旦進入該指導目錄的鼓勵類，就意味著獲得了相關部門在上市融資、銀行信貸、拿地、稅收等多個方面的“優待證”。因此，該指導目錄可以看作是我國產業政策的風向標與晴雨表。

　　這意味著，關于保障性住房的各類制度創新將在國家有關部門的支持下迎來一路“綠燈”，保障性住房在資本市場獲取資金的可能性也大為增加。

　　其中，搭建地方保障性住房融資平臺公司便是制度創新的內容之一。區別于以往地方以城投項目為主的融資平臺，保障性住房投融資平臺業務包括各類保障性住房的投資、融資、建設、運營、管理等方面。日前，國務院副總理李克強在福建考察時強調，要加大政府投入，搭好保障房建設的規范化融資平臺，落實稅費減免措施，努力吸引社會資金。

　　不久前，北京市政府召開專題會議，研究討論北京市保障性住房投融資公司組建方案。中國證券報記者了解到，山東、云南、廣東、江蘇等地目前都在積極籌建不同級別的保障房融資平臺公司。

　　業內人士認為，由于銀監會要求吸引社會資金建設保障性住房必須要有合格的融資主體，不能是政府，因此建立融資平臺公司將成為地方政府解決保障房的資金來源問題的主要方法之一。

　　此輪房地產調控以來，證券監管機構基本停止了與房地產業務有關公司的上市與增發請求。平安證券認為，隨著保障性住房建設力度的加大以及融資瓶頸凸顯，不排除證監會為保障房業務占比較大的上市公司重新開啟融資之門，以此解決保障性住房的資金來源問題。

　　工程建設類房企受益

　　“十二五”規劃綱要指出，我國將在今后5年內新建3600萬套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設速度，預計2011-2012年每年將建設1000萬套住房，2013-2015年每年將建設500-600萬套，5年總投資額約為5萬億元。

　　根據住建部發布的文件，今年計劃建設保障性安居工程1000萬套，與2010年的580萬套相比增長72.4%。假設戶均面積為50平方米，則對應的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國商品房銷售總面積的47.9%。據測算，完成此目標需要約1.4萬億元投資。

　　目前，除原有的16家房地產央企外，魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團也有資格參與保障房建設。其中，中國冶金科工集團有限公司與中國建筑工程總公司在保障房領域的動作最大。

　　中國中冶年報顯示，公司保障性住房項目共24個，總投資額為257億元。截至2010年底，中國建筑參與保障房建設的總規模已達1155萬平方米，占公司在施工項目總面積的3%。中國建筑董秘孟慶禹在接受中國證券報記者采訪時表示，未來保障房在公司收入中的比重還將逐年上升。

　　新版產業結構調整指導目錄除了鼓勵保障性住房建設外，還特別提到要鼓勵保障性住房的管理。這透露出的政策含義是，未來保障性住房的發展趨勢將逐漸由產權式的經適房與兩限房向非產權式的廉租房和公租房過渡，這對企業的后續運營能力將提出更高要求。

　　國信證券認為，中國建筑與中國中冶這類兼具建設能力的企業，既可以成為保障房項目的承建方，也可以成為運營方。引進這類公司，對地方政府而言減輕了財政負擔，對公司而言則有利于形成可持續經營的資產。正是由于這類企業既可以涉足保障性住房投資、承建，也可以涉足運營，因此與其他傳統房地產開發企業相比，可以在保障性住房建設中獲得更多的利潤。

　　最后，在新版指導目錄中，房地產的受限類項目與舊版相比基本沒有變化。受限內容具體包括：小城市和重點鎮超過1公頃、中等城市2公頃、大城市3公頃、200萬人口以上特大城市5公頃的城市游憩集會廣場項目，以及別墅、高爾夫球場和賽馬場等地產項目。這意味著，以別墅類等高端物業開發為主的公司將繼續受到國家產業政策的打壓。

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　　保障房建設并非“沒肉的骨頭”

　　無論建設保障房項目利潤率有多少，但是“穩賺不賠”應該是參與保障房建設的各家企業必須承認的事實。更重要的是，積極參與一個國家大力支持和鼓勵的產業，并努力成為這個產業的“先行者”，毫無疑問是利大于弊且大有可為的。

　　自上世紀九十年代開始，我國便提出要“解決城鎮居住特別困難戶住房問題”。截至2010年底，我國城鎮保障性住房覆蓋率為7%至8%。“十二五”期間，中央政府提出，新建3600萬套保障房的目標。到“十二五”期末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%至8%提高到20%以上，基本解決城鎮低收入家庭住房困難問題。

　　毫無疑問，這是一個巨大的市場，也必將催生數千億元的利潤。

　　一方面，對于規模較小、資金緊張的中小型房地產企業來說，參與保障房建設，無疑是獲得穩定現金流的最佳方式，更能在很大程度上緩解其資金鏈壓力。其一，除了銀行信貸政策對保障房項目的傾斜，包括保險資金、社保基金、上市融資等多條融資渠道都對保障房項目拋出了“橄欖枝”。

　　其二，保障房項目的運作時間短，資金回流快，中小房企若能善用資金、加快資金周轉率，必然能減少企業資本負債壓力，最大程度的提高資金利用率。

　　其三，保障房項目幾乎沒有銷售的壓力和風險，“一般是工程結束即有住戶搬入”。房地產企業無需另聘銷售企業或自立銷售團隊。而商品房項目的銷售成本占比整個項目預算的2%至3%，是房地產行業內的普遍共識。而這2%至3%被節省下來的成本，也將成為房地產企業的利潤增長點。

　　另一方面，對于實力雄厚、運轉良好的大型房地產企業而言，參與當地的保障房項目，不僅能獲得穩定的盈利，而且能進一步占領市場。盡管保障房項目在賬面利潤上無法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優惠，保障房建設并不是一塊“沒肉的骨頭”。并且，因在關鍵時候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有優質項目時會優先考慮這些企業。這對于企業在當地的品牌效應和市場占有率的好處，不言而喻。萬科、綠城等大型房地產企業均屬此類代表。

　　此外，許多大型央企本身就擁有大量的工業用地，保障房建設正好可以盤活這些土地，獲得新的利潤增長點。尤其是許多兼具施工和開發資質的央企，在參與保障房建設時相比單純的地產公司具有明顯的優勢，不但能享有與其他企業同樣的投資利潤，而且能通過建筑施工獲得利潤，使得綜合利潤率較高。如以建筑為主營業務的中建地產便表示，未來保障房項目的投資將占集團總投資的一半。該公司副主席兼行政總裁周勇表示，集團保障房的項目毛利率能達到15%，包括了涉及投資3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此參與保障房項目反而可以提升集團整體的毛利率水平。

　　不完全統計數據表明，目前建設保障房項目面積較大的公司，包括中冶、中房、萬科、保利地產、招商地產、金地集團、首開股份、北京城建、天房發展、棲霞建設、蘇州高新、中天城投、碧桂園、綠城、龍湖地產等。由此可見，央企和地方國有企業儼然成為保障房建設的“主力軍”。

　　雖然在當前商品房行業利潤率高企的環境下，房地產企業對保障房建設的態度仍較為冷淡。然而，隨著政策調控方向的明顯導向，規模浩大的保障房建設必將加速，同時將從各個角度深刻地影響中國的房地產行業。