調控重壓正觸發樓市“價格戰”

　　海口網8月5日消息??2011年中報業績逐漸披露，部分房地產上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進一步緊繃的跡象愈發明顯。在資金壓力下，地產龍頭也紛紛開始“以價換量”，對新開樓盤降價促銷。接受《經濟參考報》記者采訪的多位專家認為，在調控依然從嚴從緊的預期下，開發商降價促銷壓力陡增，“價格戰”很可能一觸即發。

　　業績　利潤大幅下滑資金再度告急

　　中報數據顯示，在目前已經披露上半年業績的房地產上市公司中，凈利潤下滑和資金鏈的進一步緊繃已經成為了一個普遍的現象。而接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士認為，這種趨勢將在今年下半年得到進一步強化。

　　WIND統計數據顯示，截至記者發稿，按照申萬一級行業分類，兩市已共計有16家房地產上市公司發布了2011年上半年業績報告。數據顯示，從凈利潤指標來看，上述16家上市公司上半年實現歸屬于母公司股東的凈利潤22.36億元，較去年同期僅微增1.22%。16家上市公司中，包括陸家嘴、嘉凱城、渝開發等8家上市公司的凈利潤均出現了下滑，且除陸家嘴外，其余7家企業的凈利潤下滑幅度均超過了30%，嘉凱城凈利潤下滑幅度甚至達到了98.39%。除此之外，上述16家企業中，包括ST興業、綠景控股、豐華股份和*ST合臣四家上市公司還出現了虧損。

　　從單季度的財務數據來看，上述16家上市公司中，有高達10家二季度出現了凈利潤同比下滑的情形，占比高達62.5%。其中，中匯醫藥、濱江集團和ST興業的凈利潤下滑幅度分別達到了199.48%、176.27%和137.74%。

　　不僅如此，業內人士對于今年下半年的房企業績也并不樂觀。“一旦占據目前市場主體的二三線城市限購，下半年的房地產銷售面積可能出現明顯的下調。預計下調幅度可能超過2成。如果全面執行下半年的銷售面積很可能低于4億平方米。而庫存積壓將明顯上漲。”北京中原地產市場研究總監張大偉對《經濟參考報》記者表示，“下半年上市企業業績可能更差。”

　　而從資金的狀況來看，中報披露的數據顯示，上述16家房地產上市公司的資金鏈正在進一步收緊。WIND統計數據顯示，16家房企今年上半年經營活動現金流量凈額合計為-52.27億元，而去年同期，這個數字則是-49.14億元。16家房企中，有8家出現了經營活動現金流量凈額下滑的情形，其中臥龍地產的下滑幅度達到了45.73%、萊茵置業和深物業A的下滑幅度則分別達到了709.81%和998.02%。

　　張大偉表示，在限購影響銷售收入、商業信貸收緊開發貸等系列調控措施打擊下，7月來，房地產信托也明顯受到控制，在多重壓力下，房企的資金鏈進一步繃緊。“最近各家企業的經營現金流都有惡化的跡象，如果下半年市場調控持續，甚至出現全國性的限購蔓延，預計部分中等上市公司很可能開始明顯的促銷行為。”

　　銀河證券地產行業分析師潘瑋則對《經濟參考報》記者表示，從目前的情況來看，上半年龍頭房企的銷售依然不錯，但對于今年下半年來說，資金將成為決定性的因素，“從目前的情況來看，信貸緊縮在短期內很難得到緩解。”她說。

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　　對策　標桿房企率先降價促銷

　　今年以來的樓市調控已持續半年之久，受資金壓力影響，標桿房企紛紛帶頭開始“以價換量”。中原行業監測數據顯示，近日，萬科、碧桂園、龍湖等開發商紛紛高調宣布對新開樓盤進行降價促銷。中原地產認為，在這一輪房企的試探性降價見效之后，未來預計將有更多的樓盤低價推出。

　　這種預判可以從下面一組數據中得到佐證，根據亞豪機構數據統計顯示，8月份北京市場將有26個項目入市，其中以金科王府、納帕瀾郡、海怡莊園等為代表的純新盤共計13個，目前有5個項目定價尚未公布。在已公布價格的純新盤項目中，除中心城區的純新盤定價相對堅挺外，位于昌平、房山等普通住宅項目的定價，一般比同地段在售項目每平方米的單價低2、3千元。

　　在房價松動的同時，市場銷售狀況并不景氣。據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環比均出現了明顯的下滑，其中一線城市成交量環比減少了29.3%，限購范圍內的二線城市也減少了23.3%。

　　另據亞豪機構統計數據顯示，截至7月末，北京21個開盤項目的平均銷售率僅為13.3%，創年內新低。21個開盤項目中，有10個項目在7月開盤當月成交套數低于10套，個別項目甚至出現了零成交。

　　亞豪機構副總經理高姍分析說，樓市調控政策未有任何松動跡象，北京長期限購的傳言使得供需雙方對樓市的預期發生新的變化，新一輪的拉鋸戰將開始。7月開發商又開始多用純新盤試探市場，10個純新盤項目占據了全部入市項目的57.1%，但與前幾個月不同，7月純新盤的入市也未能撬動更多地消費，由此也給8月份新盤入市的定價帶來更大壓力。預計8月份樓市競爭將更加激烈，“價格戰”即將點燃。

　　中原領先指數系統最新數據顯示，7月，北京、深圳的二手住宅價格指數繼續呈小幅下跌，其中北京已是連續第四個月下跌；上海、廣州和天津的二手住宅價格指數則繼續小幅上升，但漲幅進一步收窄，環比漲幅均未超過1%。中原報價數據顯示，近期二手房業主調低報價的比例持續上升，反映出二手房價格松動現象有所擴散，預計第三季度會有更多城市指數出現下跌。

　　“鏈家地產”首席分析師張月告訴記者，目前二手房業主已開始主動降價促銷，二手房的議價空間也在增大。統計顯示，在6月份新增掛牌房源中，大約有25%的業主調低出售底價價格，其平均總價降幅約為10萬元至20萬元，平均降幅為7%。7月份的二手房市場議價空間大約擴大了5%左右。

　　21世紀不動產認為，隨著北京樓市價格的松動加速，未來北京二手房價格將繼續下降，但幅度有限，房價大幅降低的可能性較小。上海、深圳二手房價格下調已成事實，未來還有進一步下降的空間。而一些二線城市，如成都、青島價格已多月持平，未來降價空間有限，房價將在一個相對平緩的水平上運行。

　　預期　調控高壓將引爆“價格戰”

　　盡管樓市已開始出現積極的變化，但自7月份以來從國務院常務會議到住建部、銀監會等部委“樓市調控仍將持續從緊”的聲音一再被強調。其中，在8月1日結束的中國人民銀行分支行行長座談會上，央行強調，針對房地產市場的調控力度不會放松。

　　央行表示，在房地產調控方面，將按照中央關于“房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進一步執行好差別化住房信貸政策，督促金融機構對符合條件的保障性住房建設項目及時發放貸款。

　　與此同時，針對房價上漲過快二三線城市新一輪的限購名單正在緊鑼密鼓的醞釀之中。政策壓力下，廣州郊區、廊坊及其下屬市縣、上海、深圳、近期分別出臺了“限價令”或升級此前版本的限購令。有分析師認為，各地限價限購政策的出臺和調整均著眼于當地市場未來的上漲壓力。

　　對于未來的政策走向，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者采訪時說，在房價不出現劇烈回漲的情況下，政府再次出臺更嚴厲的樓市調控政策的可能性不大。但這并不代表無新政策出臺，執行層面政策類似于行業規章、操作規范等可能還會繼續加碼。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭分析說，如果說上半年更注重抑房價，下半年將更注重抓保障。在樓市持續降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數城市價格微跌等綜合情況下，政策面進入密切觀察期，重在落實已有政策，“政策底”隱約可見。他表示，目前開發企業資金面持續緊縮，未來降價促銷壓力大增，預計三季度樓盤促銷的現象將越來越多。

　　“鏈家地產”首席分析師張月認為，未來隨著部分二三線城市被“限購”，二三線城市房企的降價壓力將增大，在調控重壓之下“價格戰”很可能一觸即發。（李佳鵬　吳黎華　高偉）