近日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，釋放出讓社會資本在養老服務市場中“唱大戲”的強烈信號。

　　“住房反向抵押養老保險”，其實就是國外所稱的“住房反按揭貸款”，俗稱“以房養老”。然而，大多數老年人都對“以房養老”疑慮重重。

　　從經濟角度而言，房產是很多老年人辛苦一輩子的所得，輕易放棄很不舍得。即使很多老年人都擁有兩三套房產，他們也不愿意將自己的房產輕易出手，而更多考慮采取出租的方式獲得收益。從心理和傳統文化角度而言，老年人認為將房子留給子女責無旁貸，因此很多觀點認為“以房養老”方式只適合城市獨居老人和空巢老人。還有，很多老年人并不清楚以房養老如何操作，對于如何計算每月返還的錢、房子增值部分如何計算等都沒有概念，這都是“以房養老”模式目前不受老年人歡迎的主要原因。

　　從服務主體而言，廣大的金融機構在“以房養老”領域都正摩拳擦掌，躍躍欲試。一些保險公司、養老機構和公積金管理中心等機構也相繼推出“以房養老”產品，但是他們的困惑和面臨的阻礙也很多。

　　首先，目前我國市場上還缺少成熟、專業化的商業機構來開展這一業務，機構和客戶之間很難建立良好的信任關系。其次，“以房養老”產品在設計上存在問題時，需要政府適時介入，為之提供擔保或者再保險，以政府信用增強商業機構和老年人之間的信任，但是我國目前還沒有相關的政策和制度保障，社會力量進入該領域多了一份擔憂。再次，“以房養老”涉及保險、房地產等行業。目前針對此項業務的監管尚不明確，保險公司、房地產等機構合作推出“以房養老”面臨著法律規范上的障礙。最后，“以房養老”業務的開辦涉及房地產評估、信息咨詢、保險、法律等中介服務行業和機構，這些服務機構的發展水平和公信力有待進一步提升，這直接影響了“以房養老”業務開展的效率和進展。

　　以上從“以房養老”服務主體和服務客體角度分析了該方式的弊端。其實換個角度而言，考慮主客體兩個方面的因素，也就是在考慮供求兩方面的因素，供求平衡是經濟領域的基本規律。而從上面分析可見，目前“以房養老”市場供求方面都面臨不少的制約因素。

　　此外，無論對于借款人，還是金融機構，風險因素也是必須要考慮的一環，“以房養老”開展面臨如下風險：其一是利率風險。“以房養老”由于貸款期限長、累計金額大，利率的高低、長時期的走向以及利率政策的變化都將直接影響金融機構和老年人的實際收益，同時也會使金融機構面臨嚴重的支付風險和流動性風險。其二是道德風險。在“以房養老”過程中，借款者對于房屋質量以及自身身體健康情況和預期壽命都相比金融機構了解更多。房地產價格波動、信息不對稱以及借款人的逆向選擇，都會加大金融機構的風險。因此對于風險的識別、風險的衡量、風險的防控都需要予以分析和研究。

　　基于供求關系的匹配以及風險因素的考量，筆者認為“以房養老”的市場空間總體上是有限的，短期內不會有較大發展。但是從長遠看，以房養老或可雙贏。如果試點成功，其對于解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義。一方面，房子這一“沉睡的資本”被激活，是經濟未來發展的必然趨勢。另一方面，市場化、社會化養老也代表了老齡產業的前進方向。畢竟，單憑多數老人的退休金，要在養老產業中贏利還有風險。如果把“以房養老”作為補充養老金，做大養老產業無疑可能獲得一個有效的強勁支點。但需要強調的是，為了實現這一目標，房產價值的評估、投保人預期平均壽命的確定、房產權的處分問題需要盡快加以解決。

　　(作者系北京科技大學經濟管理學院教授)