雨潤成拿地高手 祝義才手握兩家上市公司輸血忙？

　　今年，入行12載的雨潤控股集團有限公司地產集團（以下簡稱“雨潤地產”）新晉地產業500強第49名。好消息的背后，是雨潤地產深陷三四線城泥潭、無力抽身的現實。

　　不久前，有媒體以《雨潤地產：深陷三四線城市死循環》為題，對雨潤地產的市場定位、運行模式、資金鏈等現狀進行報道。

　　其實，雨潤的拿地方式一直就備受質疑。雨潤利用物流產業的配套開發，從地方政府獲取大量低成本土地用于商品住宅開發的“傷疤”也曾多次被揭。有分析人士指出，雨潤的產業走到哪，雨潤地產就開發到哪，這就是最好的證明。此外，公開材料顯示，拿地高手雨潤的方式，都巧妙避開了招拍掛的競爭。

　　在項目開發上，雨潤地產頻頻受挫。曾經，雨潤地產學遍國內各大開發商，但至今亦未形成自己的品牌。近期，終于把碧桂園推上了“夢想導師”的轉椅。雨潤地產內部人士也稱，雨潤希望通過此次改革，走上快速發展的道路。

　　“半路出家專業性缺失、沒有房地產基礎積累、房地產開發定位搖擺模糊、資金鏈緊繃、管理理念的錯位，諸多問題困擾之下，短時期內無法期待雨潤地產實現更大奇跡?！币晃环治鋈耸空J為。也有業內人士指出，雨潤地產的造血功能太差，主要靠其實際控制人祝義才手中的上市公司雨潤食品和中央商場輸血維系。

　　公開數據顯示，雨潤食品近三年業績逐步下滑。另外，中央商場的股權多處于抵押狀態。中央商場的諸多公告信息還顯示，其多數資金均用于房地產開發業務。兩座血庫的不景氣，也是雨潤地產后期乏力的原因之一。此外，雨潤還曾因大建屠宰場套取政府補貼遭到媒體質疑。

　　雨潤控制人祝義才，以火腿起家，掘得第一桶金。2002年，恰逢房地產黃金十年初期，祝義才舉兵入境。“一個賣火腿的，去賣房子，從一開始就沒幾個人看好?！币晃粡氖驴煜袠I近十年的銷售經理告訴中國經濟網記者。

　　中國經濟網記者致電雨潤董事會秘書辦公室，對方電話一直無人接聽。

　　以招商引資之名 雨潤成拿地高手

　　雨潤，以成熟的肉制品加工和物流產業為市場所首肯。同樣，這也成了雨潤地產跑馬圈地的制勝法寶。

　　據一位研究員表示，雨潤的產業擴張走到哪，雨潤地產就會跟到哪；產業擴張為雨潤提供了大量低廉的土地資源。

　　另外，數據顯示，雨潤地產的地塊來源主要包括：收購大量國有老廠，隨著城市發展，這些老廠搬遷后留下來的土地；雨潤在當地建設加工廠時，作為招商條件，政府提供一部分土地，供雨潤開發房地產項目；建設工業項目配套的房地產項目。然而，雨潤地產通過正常的招拍掛途經得來的土地量基本為零。

　　“雨潤和地方市場博弈的資本，那就是農副產品全球采購中心。作為招商引資的地方政府，一般都會適當的給企業優惠政策。這樣一來，雨潤拿地就順利成章了。下一步操作就是工業改商住。轉一圈后，商品開發用地就到手了。”北京一位不愿透漏姓名的業內人士告訴中國經濟網記者。

　　以沈陽為例，雨潤拿地12塊，其中8塊開發建設采購中心或者物流中心，4個用作房地產開發，總面積超2000畝。另外，沈陽沈北新區農副產品全球采購中心旁邊，有一個雨潤的住宅項目——雨潤中央公園；西安農副產品全球采購中心旁邊，亦有一個住宅項目為雨潤星雨華府。雨潤地產跟著雨潤產業走的道路，清晰可見。

　　另外，今年初，雨潤與美國夢工廠合作，進其旗下一部動畫電影《馴龍高手》實景舞臺劇在華演出。發布會上，很少露面的雨潤董事會主席祝義材對此顯示出極大的熱情，對雨潤進軍文化旅游行業的藍圖細細做了一番規劃。

　　但是，這并沒有脫掉同行的“有色眼鏡”?！拔幕a業現在受到國家大力扶植，但凡和文化產業搭邊，政府是給地又給錢，現在很多地產商都想和文化產業扯上關系，雨潤打的也應是這個算盤?！币晃皇煜び隄櫦瘓F的人士說。

　　業內人士還直言，“有了這塊招牌后，雨潤拿地更方便了。”

　　當然，由于雨潤所依托的產業布局均位于城市較為偏僻的地段，且周圍市場需求相對較小，所以雨潤地產的項目也大都遠離鬧市喧囂，這為其后期資金回籠慢埋下伏筆。

　　好學習未必是好學生 雨潤地產入死循環

　　“從雨潤地產的發展來看，最初雨潤是在用食品工業的方式來運作地產，現在是在用三流的理念和管理方式來嘗試一流的項目開發。”此前，遼寧房地產協會一位不愿具名的專家曾表示，雨潤做地產，幾乎不具備專業性。

　　這也是雨潤地產發展至今面臨的最大困局。

　　據雨潤地產內部人士介紹，雨潤也早已意識到這一點，專業性不夠是地產集團運營艱難的極大軟肋，意欲逐漸擺脫半路出家的烙印，向一線地產開發商學習。所以，雨潤地產一路走來，四處拜師學藝不停。

　　“學習龍湖的景觀、世貿的產品設計、恒大的開發模式、萬科的配套?！币晃挥隄檭炔咳耸拷榻B，為了保證能夠學習到位，雨潤地產從恒大高薪引進了兩位高管，但目前均已離職。

　　但是學習的成果并不樂觀，雨潤地產至今仍然沒有一個能拿出手的品牌。相反，業內對其“山寨”的評價卻與日俱增。

　　在提到地產開發模式時，雨潤地產的工作人員表示，“上邊一味要求把產品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，結果導致我們的產品過于高端，脫離了市場。”上述工作人員表示，在此情況下，銷售無從談起。”

　　“鞍山的現象在雨潤地產并非個例，成本比當地商品房售價還高是雨潤在全國的普遍問題，”上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨潤地產的最大問題，“更為致命的是，雨潤地產的資金來源一直在玩拆東墻補西墻的游戲，最終將陷入必有一個揭不開鍋的死循環?！?/p>

　　各大“門派”都學了一遍之后，雨潤地產并沒有“成一家之言”。中肯的說，雨潤地產是個好學習的學生，但不算是個好學生。

　　據雨潤內部人士透露，雨潤已經確定新的學習目標——“全方位復制碧桂園”。媒體報道稱，碧桂園2013年的突破性增長，深深刺激了雨潤地產。雨潤地產全面復制碧桂園的改革是全方位的，從管理方式到團隊建設，再到采購、設計、銷售等體制的重新調整。

　　與此同時，雨潤地產也重新定位，包括到一二線城市拿地；要運作商業地產；要做改善型住宅。

　　顯然，祝義才意欲通過這樣的改革，拔出深陷三四線城市泥濘的雙腿，并走上另一條騰飛之路。

　　“任何一種成熟的經營模式，都是從市場打拼出來的。邯鄲學步可以，但要有特色。沒有特色，就很難走遠。”一位業內人士告訴中國經濟網記者。

　　雨潤食品、中央商場 雨潤地產的血庫？

　　此前，據媒體報道稱，雨潤地產項目的開發資金主要是由集團統一調撥。而集團公司層面的資金渠道主要是祝義才手中的兩個上市公司——雨潤食品和中央商場。

　　先看雨潤食品。近三年的市場業績表明，這家香港上市公司的業績正在下滑。

　　據雨潤方面公告顯示，2011年，雨潤食品銷售額達到323億港元，凈利潤為17.99億港元；2012年雨潤食品全年營業額267.82億港元；2013年，雨潤食品錄得營業額約214.4億港元。

　　另，中央商場年報顯示，2013年實現營業收入731864.3萬元，較同期增加21.41%；實現凈利潤57236.16萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤57028.57萬元。

　　給地產板塊的輸血上，中央商場遠遜于雨潤食品，但其卻扮演了造血者的角色。

　　公告顯示，截至今年1月15日，祝義才共持有中央商場無限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實業集團共持有中央商場71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態。

　　中央商場的諸多公告信息顯示，多數資金均用于房地產開發業務。抵押股權，祝義才具體拿到了多少融資，雨潤方面一直都沒有披露。

　　除去兩家上市公司之外，雨潤靠建屠宰場套取政府巨額補貼的做法也備受質疑。據雨潤食品2013年半年報顯示，雨潤食品毛利率為4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。對于一個銷售額近百億元的龍頭企業，其半年凈利潤還不到2000萬元。而同期雨潤食品獲得的政府補貼就達2.9億元。

　　據媒體統計，相比同行雙匯發展，雨潤每年獲得的政府補助幾乎是20倍。數據顯示，2007-2009年，雙匯平均每年獲得政府補貼1000萬左右，而雨潤平均每年獲取的政府補貼可能已接近2億。

　　此外，中國經濟網記者還注意到一點。2009年，坊間傳出消息：雨潤集團正在積極籌劃雨潤地產項目上市。雨潤地產已經開始獨立的運作,從地華實業中脫離出來,目標是為了上市。至今，分離上市仍未實現。

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