五部委祭出政策組合拳 促進住房消費助力樓市回暖

　　中新網3月31日電(房產頻道 孫建永)在各方期待中，樓市終于迎來新一輪利好政策的出臺。昨天，央行、住建部、銀監會三部委聯合發文刺激改善型需求入市，將二套房首付比例調整為四成。同時，財政部聯合稅務總局發布降低稅費的政策，此前各方傳言的營業稅“5改2”終于落地。

　　來自多家機構的分析認為，五部委祭出政策組合拳，符合中央“支持居民自住型和改善型購房需求”的政策號召，對釋放購房需求、減輕稅費負擔、緩解庫存壓力具有積極作用。不過政策出臺后，樓市“量價齊升”的情況不會出現，“量增價穩”將成為2015樓市新常態。

　　二套房貸款首付比例降至四成 重回2010年以前水平

　　繼3月27日住建部和國土資源部發文要求優化住房和土地供應結構之后，樓市迎來新一輪政策調整，而且部分內容遠超市場預期。

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱《通知》)，宣布將二套房商貸首付比例降至四成。同時，公積金貸款首付比例也做出調整，購買首套普通自住房首付最低為20%，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款再次公積金貸款的，最低首付款比例為30%。

　　購房首付比例的降低，無疑將緩解當前市場的購房壓力。據悉，此前二套房首付比例多為六成或七成。據鏈家地產提供的資料顯示，2010年二套房首付比例統一為40%，此后一直處于上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置套總價200萬元的二手房來說，首付金額可下降60萬之多。

　　“偉嘉安捷”分析指出，對于未結清貸款想再次使用商業貸款的購房人來說，“9.30”新政后的首付比例為60%，此次商業貸款二套房首付從原先的60%下調至40%，將促使二次置業人群走出觀望情緒出手買房，也更加符合購房人的心理預期。

　　對此，中國房地產業協會原副會長朱中一在接受中新網房產頻道采訪時表示：“今年市場的主基調是穩定住房消費，支持自住型購房和改善型購房，本次政策的調整符合現在市場和購房者之間的關系。”

表：二手房營業稅政策調整前后對比(據亞豪機構)

　　兩年以上房源免征營業稅 二手房市場交易將被激活

　　與此同時，市場傳聞已久的二手房營業稅減免政策也如期落地。

　　據財政部、稅務總局聯合同期出臺的文件顯示：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

　　對此，“偉嘉安捷”認為，2009年出臺“營業稅2改5”后，經過近些年的政策調整，北京房地產市場進入相對平穩的水平，而時隔八年后營業稅再次穿越到2009年政策出臺以前的稅費水平，很大程度上刺激購房人的積極性。

　　營業稅征收的調整，減輕了購房人的稅費負擔，將對二手房市場帶來重大調整。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，營業稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋，增加二手房市場免稅房源供應。同時，盡管之前二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業稅得到了免除，購房人的交易負擔將下降，從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　另據亞豪機構市場總監郭毅分析，本次營業稅調整后，稅費的降低將有助于拉動一輪購房時間在2年到5年之間的二手次新房交易。郭毅舉例稱，以總價200萬元的二手普通住宅計算，本輪營業稅調整后，將會減少10萬元的營業稅。

　　改善型購房需求釋放 樓市或現“量增價穩”

　　綜合來看，無論是降低購房首付比例，還是二手房減免稅費，對自住型和改善型購房都是一大利好。據了解，今年“兩會”上，中央釋放了“支持居民自住和改善性需求”、“穩定住房消費”的信號。分析認為，本輪政策組合拳一出正是響應了這一政策號召。

　　據胡景暉分析稱，從三部門聯合下發的通知核心內容看，本次新政重點利好擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大了對此類人群購房的支持力度，降低了其購買二套房的首付門檻。另外，營業稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋，增加二手房市場免稅房源供應。

　　政策利好無疑會刺激購房需求的集中釋放，對緩解庫存壓力具有積極作用。但值得注意的是，從樓市以往調整規律來看，樓市的回暖往往引發量價齊漲，未來房價是否將會出現上漲？對此，胡景暉認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下，盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇，但是依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價齊升”的情況將不會再出現，“量增價穩”將成為2015樓市新常態。

　　朱中一分析稱，房價的變化要看市場供求關系的調整、后備政策的寬松程度，以及投資預期。本輪政策的出臺意在支持自住型和改善型購房需求，因此房價變化不能一概而論，要看各地市場的具體表現。

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