樓市利好頻出成交活躍 北上廣深擔綱樓市反彈主力軍

　　政策持續放松，無疑是樓市企穩回升的最大助力。今年以來央行連續降準、降息，再加上公積金新政出臺，樓市成交明顯回暖。機構統計數據顯示，4月全國主要城市新建商品住宅的成交量出現了環比、同比雙增長，其中一線城市的增幅最為明顯。分析人士認為，從過去的經驗看，政策步入寬松周期后，樓市回暖的力度將加大，但不同城市之間的分化可能加劇。其中，一線城市預計會成為市場量價反彈的“主力軍”，二三線城市仍需面對去庫存壓力。

　　政策有望持續寬松

　　5月10日，央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。購房者稱其為“最好的母親節禮物”。對于資金鏈偏緊的房地產企業來說，降息無疑會降低融資成本，改善資金基本面狀況。中國指數研究院分析指出，去年11月以來，央行已多次降準降息，寬松政策釋放的流動性應已傳導至房地產行業。從加權平均貸款利率中也可以看出，一般貸款加權平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地產企業融資成本有所降低。

　　就房地產調控政策而言，今年以來利好頻出。3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　在上述“330新政”出臺后，各地即進入地方細則落地的高峰期。先后有浙江、遼寧、上海、江蘇等地出臺新的公積金政策，且“330新政”出臺后不到一個月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整了已有的公積金政策。

　　“五一”小長假前夕，廣東佛山宣布，自5月1日起全面放開限購：不再對在佛山行政區域內購買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進行購房資格審查。這意味著佛山為期4年的住房限購結束，佛山也成為廣東省內第一個全面放開住房限購的城市。

　　分析人士指出，從去年四季度以來的政策調整力度和持續性來看，樓市目前已經迎來了政策寬松周期，二季度樓市反彈力度或繼續加大。

　　一線城市成交活躍

　　央行再度降息，無疑會提振樓市成交，“330新政”出臺后的市場表現已經顯露出回暖跡象。

　　從開發商角度看，推盤熱情極大提高。以深圳為例，中原地產監測顯示，4月份深圳全市共有24個項目開盤或加推，供應3916套共40萬平方米住宅，尤其是4月最后一周，11個項目集中入市，使得新房市場氣氛迅速回暖。4月入市的項目開盤情況較2、3月有明顯好轉，半數項目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項目更是達到6個。

　　“日光盤”更為頻繁的出現，折射出樓市成交的活躍。易居地產研究院監測數據顯示，2015年4月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1657萬平方米，環比增長15.1%，同比增長30.8%。該機構指出，2015年1-2月份房企推盤力度有所減弱，市場成交量隨之下滑。3月份，房企推盤力度有所加大，購房者入市節奏也開始加快，這使得成交量得以上升。4月份“330新政”效應凸顯，市場成交同比增長三成。在30個城市中，有19個城市的成交量出現了環比增長態勢。同時，與往年同期相比，今年4月份成交是近5年來最好水平。

　　分不同城市來看，上述機構的統計顯示，4月份30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢大體一致，均出現了上升，但一線城市的上升幅度最為明顯。據統計，4月份四個一線城市新建商品住宅成交面積為341萬平方米，環比增長36.4%，同比增長59.2%。該機構分析稱，3-4月份，一線城市房企的推盤力度加大，購房者入市節奏加快，市場成交量出現上升符合預期。北上廣深四個城市環比增幅分別為49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分別為70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。

　　相比之下，4月份15個二線城市新建商品住宅成交面積為1045萬平方米，環比增長12.4%，同比增長25.0%；11個三線城市新建商品住宅成交面積為270萬平方米，環比增長4.3%，同比增長25.5%。

　　價格方面，來自中國指數研究院的監測顯示，4月十大城市住宅均價為18961元/平方米，環比上漲0.12%。具體來看，十大城市中深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津7個城市房價環比上漲，上漲城市個數較上月增加4個。其中，深圳上漲1.09%，居首位，四大一線城市中，僅廣州出現下跌，但跌幅在1%以內。

　　分析人士認為，“330新政”對公積金政策作出調整后，央行近期又降準、降息，激發了市場熱情。隨著政策影響不斷顯現，開發商推盤和購房者入市的積極性得以提高，使得樓市成交量和價格均出現不同程度的反彈。

　　市場回暖大勢所趨

　　隨著政策進入寬松周期，整體看，樓市在二季度繼續回暖已是大勢所趨。

　　中國指數研究院認為，2015年二季度在季節性因素及貨幣政策利好影響下，房地產業有望企穩回升，商品住宅銷售面積環比增速將顯著加大，整體庫存狀況有望得到改善；二季度房企加大推盤力度也將促使市場新上市面積環比顯著回升。

　　易居地產研究院報告指出，目前購房者入市節奏在加快，這與市場預期的轉變有關。受此影響，5月份市場成交量有望繼續攀升。其直接效應是，房價反彈具備更扎實的基礎。尤其對于部分一二線城市而言，二季度市場成交反彈力度將更大，部分區域房價止跌反彈的節奏會加快。

　　國海證券研報認為，目前地產成交已進入季節性回暖通道，重點城市一、二手商品住宅交易均呈現加速回暖態勢。此前處于觀望的需求有望在降息促進下加快入市步伐，配合開發商加大推盤力度，市場成交在5、6月份供需兩旺中持續復蘇將是大概率事件。

　　但由于不同城市之間的待消化庫存存在差異，區域樓市走勢分化也將加劇。根據易居地產研究院的統計，截至3月，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3600、18714和4250萬平方米，同期一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為11.4、15.7和20.5個月，庫存壓力大小不言自明。

　　國海證券研報也指出，庫存方面，重點城市住宅可售面積仍處于高位，去庫存周期中企業新開工及土地投資難有超預期表現，所以仍然維持房地產投資增速在四季度之前難有明顯改善的判斷。價格方面，近期一線城市一、二手房價格均出現環比上漲，土地資源的稀缺性使一線城市更受增量市場青睞，一線城市房價將率先進入上行通道，而二、三線城市庫存高企仍是未來一段時間的常態，整體價格上漲動力不足。

　　分析人士認為，目前看，由于庫存壓力大于一線城市，二三線城市未來仍將以消化庫存為主。就成交量和價格而言，一線城市將成為樓市反彈的“主力軍”。

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