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    中央鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存 房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降?

    海口網(wǎng) http://m.yinhu3.com 時(shí)間:2015-12-25 12:50

      為化解中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了一系列應(yīng)對(duì)舉措,明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。20多年來(lái),這是該會(huì)議首次直接“喊話”鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但多位業(yè)內(nèi)及專家對(duì)“國(guó)是星期三”(微信號(hào):WednesdayNews)表示,地方土地財(cái)政“痼疾”下高企的地價(jià)、上升的人力成本等已將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)攤薄,而降價(jià)可能帶來(lái)的“房鬧”、購(gòu)房者觀望加劇等負(fù)面作用,也削弱了開(kāi)發(fā)商降價(jià)積極性。

      各方喊話開(kāi)發(fā)商:讓利降房?jī)r(jià)!

      資料圖。

      與前兩年只字未提房地產(chǎn)調(diào)控不同,今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一,并為此開(kāi)出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等五味“藥方”。其中,鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律適當(dāng)降價(jià),頗受輿論關(guān)注。

      新華社于12月22日發(fā)表《一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”》的評(píng)論文章稱,遵循供需原則消化房地產(chǎn)庫(kù)存,必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分,讓房?jī)r(jià)虛火降下來(lái),釋放更多消費(fèi)潛力。12月23日,《人民日?qǐng)?bào)》在題為《開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇》的文章中也分析,盡管中央出臺(tái)政策,釋放改革紅利,創(chuàng)造有利于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的大環(huán)境,但化解樓市庫(kù)存也得靠開(kāi)發(fā)商自己,適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。

      要開(kāi)發(fā)商“割肉”降價(jià)的呼聲于民間一直存在,但在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“點(diǎn)名”、官方媒體積極發(fā)聲引導(dǎo)卻實(shí)屬鮮見(jiàn)。過(guò)去的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上,對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控,僅2011年定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提到了“要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”,20多年來(lái),“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”的表述還是第一次。

      有業(yè)內(nèi)分析人士指出,中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)庫(kù)存之所以居高不下,主要原因之一就是很多城市房?jī)r(jià)虛高超出民眾購(gòu)買(mǎi)力,適度降價(jià)有利于激發(fā)需求。

      “我國(guó)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在一些突出的矛盾,‘土地城鎮(zhèn)化’明顯快于‘人口城鎮(zhèn)化’,因此國(guó)家提出了要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,但長(zhǎng)期抑制這種需求的癥結(jié)其實(shí)是房?jī)r(jià)虛高,很多人買(mǎi)不起房”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向“國(guó)是星期三”(微信號(hào):WednesdayNews)分析。

      開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)“割肉”降價(jià)?

      資料圖。蔣冉冉 攝

      中央鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià),開(kāi)發(fā)商作何反應(yīng)?“現(xiàn)在地價(jià)在漲,貸款、人力成本等也在漲,近兩年三四線城市房?jī)r(jià)并沒(méi)怎么漲幅,庫(kù)存積壓,去年以來(lái)基本是以價(jià)換量,降價(jià)空間已經(jīng)很小了”。一位三線城市開(kāi)發(fā)商對(duì)“國(guó)是星期三”(微信號(hào):WednesdayNews)如是說(shuō)。

      易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,目前中國(guó)樓市分化明顯,一線城市和杭州、南京等二線城市庫(kù)存危機(jī)已緩和,降價(jià)動(dòng)力不足。而大量庫(kù)存囤積的三四線城市,房?jī)r(jià)不高,賣(mài)不出去多是本身需求不足、市場(chǎng)飽和,繼續(xù)“以價(jià)換量”效果有限。

      當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓更直言,開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)去庫(kù)存等于自殺,沒(méi)有利潤(rùn)的房企只能等死。

      謝逸楓向“國(guó)是星期三”(微信號(hào):WednesdayNews)分析,地方政府“土地財(cái)政”頑疾導(dǎo)致地價(jià)攀升、房地產(chǎn)稅費(fèi)逐年上漲、房企銀行利息高企等,推高了房企成本。“降價(jià)影響利潤(rùn),房企可能會(huì)在房子質(zhì)量上做文章。”

      除企業(yè)利潤(rùn)受損外,更多因素在“阻礙”開(kāi)發(fā)商降價(jià)。謝逸楓分析,首先,如果是上市公司,股東不允許。其次,目前房地產(chǎn)仍很大程度上仍具有投資屬性,開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能引發(fā)前業(yè)主“房鬧”。第三,買(mǎi)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,如果降房?jī)r(jià),可能加重觀望情緒,去庫(kù)存更困難。

      實(shí)際上,在房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯的2008年下半年和2009年初,官方就曾表態(tài)要開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格。2011年,高層也曾“喊話”,要求開(kāi)發(fā)商“流道德血液”,變相呼吁開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但從數(shù)據(jù)上來(lái)看,此后房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。

      庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”需打“組合拳”

      資料圖。中新社記者 武俊杰 攝

      不少業(yè)內(nèi)認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存動(dòng)力不足,需要政府提供更多實(shí)質(zhì)性“誘惑”。

      謝逸楓表示,國(guó)土部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、銀行等應(yīng)該有更多作為。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議暗示了地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況,給房企補(bǔ)差價(jià)、稅費(fèi)減免、減少繳納土地出讓金等降價(jià)補(bǔ)貼,但是沒(méi)有明確的方向”。

      在更多專家看來(lái),房地產(chǎn)去庫(kù)存并不是開(kāi)發(fā)商一方的事。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受“國(guó)是星期三”(微信號(hào):WednesdayNews)采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷售策略、降低價(jià)格是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議為2016年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)出的“藥方”之一,但庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”仍然應(yīng)打組合拳。

      今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,化解房地產(chǎn)庫(kù)存,要從落實(shí)戶籍制度改革方案、深化“建立購(gòu)租并舉的住房制度”的改革方向、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略、取消過(guò)時(shí)的限制性措施五方面綜合去庫(kù)存。

      謝逸楓也認(rèn)為,應(yīng)該實(shí)施全方位去庫(kù)存方案,供需兩端共同發(fā)力,用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與商品房供應(yīng)調(diào)整,最大程度釋放首次、改善、投資性需求。

      朱中一指出,去庫(kù)存要通盤(pán)考慮,有兩點(diǎn)要重點(diǎn)注意。一是要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的分化,要堅(jiān)持分類指導(dǎo),“庫(kù)存太大的城市要去庫(kù)存,庫(kù)存不足的大城市要增加有效供給”。二是住房制度改革力度要和農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)問(wèn)題、公共服務(wù)能力相適應(yīng)。“不要只追求快,配套政策、硬件都要跟上”。

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    [來(lái)源:國(guó)是星期三] [作者:馬榕] [編輯:林道亨]
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