中央鼓勵開發商降價去庫存 房價到底會不會降？

　　為化解中國房地產庫存，今年中央經濟工作會議提出了一系列應對舉措，明確指出鼓勵房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發商降價。但多位業內及專家對“國是星期三”(微信號：WednesdayNews)表示，地方土地財政“痼疾”下高企的地價、上升的人力成本等已將開發商利潤攤薄，而降價可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負面作用，也削弱了開發商降價積極性。

　　各方喊話開發商：讓利降房價！

　　資料圖。

　　與前兩年只字未提房地產調控不同，今年的中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為2016年中國經濟工作五大任務之一，并為此開出戶籍制度改革、發展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵房企順應市場規律適當降價，頗受輿論關注。

　　新華社于12月22日發表《一些房地產企業仍幻想“政府救房市”》的評論文章稱，遵循供需原則消化房地產庫存，必須擠壓房價中的水分，讓房價虛火降下來，釋放更多消費潛力。12月23日，《人民日報》在題為《開發商適當降價是最明智的選擇》的文章中也分析，盡管中央出臺政策，釋放改革紅利，創造有利于維護市場穩定的大環境，但化解樓市庫存也得靠開發商自己，適當降價是最明智的選擇。

　　要開發商“割肉”降價的呼聲于民間一直存在，但在中央經濟工作會議明確“點名”、官方媒體積極發聲引導卻實屬鮮見。過去的中央經濟會議上，對于房價調控，僅2011年定調2012年經濟工作時提到了“要促進房價合理回歸”，20多年來，“鼓勵房地產企業適當降低商品住房價格”的表述還是第一次。

　　有業內分析人士指出，中央已經認識到，房地產庫存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房價虛高超出民眾購買力，適度降價有利于激發需求。

　　“我國在城鎮化快速發展中存在一些突出的矛盾，‘土地城鎮化’明顯快于‘人口城鎮化’，因此國家提出了要加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，但長期抑制這種需求的癥結其實是房價虛高，很多人買不起房”。中原地產首席分析師張大偉向“國是星期三”(微信號：WednesdayNews)分析。

　　開發商會不會“割肉”降價？

　　資料圖。蔣冉冉 攝

　　中央鼓勵開發商降價，開發商作何反應？“現在地價在漲，貸款、人力成本等也在漲，近兩年三四線城市房價并沒怎么漲幅，庫存積壓，去年以來基本是以價換量，降價空間已經很小了”。一位三線城市開發商對“國是星期三”(微信號：WednesdayNews)如是說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，目前中國樓市分化明顯，一線城市和杭州、南京等二線城市庫存危機已緩和，降價動力不足。而大量庫存囤積的三四線城市，房價不高，賣不出去多是本身需求不足、市場飽和，繼續“以價換量”效果有限。

　　當代經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓更直言，開發商降房價去庫存等于自殺，沒有利潤的房企只能等死。

　　謝逸楓向“國是星期三”(微信號：WednesdayNews)分析，地方政府“土地財政”頑疾導致地價攀升、房地產稅費逐年上漲、房企銀行利息高企等，推高了房企成本。“降價影響利潤，房企可能會在房子質量上做文章。”

　　除企業利潤受損外，更多因素在“阻礙”開發商降價。謝逸楓分析，首先，如果是上市公司，股東不允許。其次，目前房地產仍很大程度上仍具有投資屬性，開發商降價可能引發前業主“房鬧”。第三，買房人“買漲不買跌”，如果降房價，可能加重觀望情緒，去庫存更困難。

　　實際上，在房價漲勢明顯的2008年下半年和2009年初，官方就曾表態要開發商調整價格。2011年，高層也曾“喊話”，要求開發商“流道德血液”，變相呼吁開發商降價。但從數據上來看，此后房價并未出現下調態勢。

　　庫存“殲滅戰”需打“組合拳”

　　資料圖。中新社記者 武俊杰 攝

　　不少業內認為，開發商降價去庫存動力不足，需要政府提供更多實質性“誘惑”。

　　謝逸楓表示，國土部門、稅務部門、銀行等應該有更多作為。“中央經濟工作會議暗示了地方政府可能會根據實際情況，給房企補差價、稅費減免、減少繳納土地出讓金等降價補貼，但是沒有明確的方向”。

　　在更多專家看來，房地產去庫存并不是開發商一方的事。中國房地產業協會原副會長朱中一在接受“國是星期三”(微信號：WednesdayNews)采訪時表示，房地產開發商適度調整銷售策略、降低價格是中央經濟會議為2016年房地產行業開出的“藥方”之一，但庫存“殲滅戰”仍然應打組合拳。

　　今年中央經濟工作會議上，化解房地產庫存，要從落實戶籍制度改革方案、深化“建立購租并舉的住房制度”的改革方向、發展住房租賃市場、鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略、取消過時的限制性措施五方面綜合去庫存。

　　謝逸楓也認為，應該實施全方位去庫存方案，供需兩端共同發力，用地供應結構與商品房供應調整，最大程度釋放首次、改善、投資性需求。

　　朱中一指出，去庫存要通盤考慮，有兩點要重點注意。一是要認識到市場的分化，要堅持分類指導，“庫存太大的城市要去庫存，庫存不足的大城市要增加有效供給”。二是住房制度改革力度要和農民轉移人口的就業問題、公共服務能力相適應。“不要只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。

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