2017年樓市：精準調控下的預期博弈

　　2017年樓市：精準調控下的預期博弈

　　編者的話

　　即將過去的2017年是中國經濟發展極不平常的一年。這一年，新發展理念深入人心，供給側結構性改革全力推進，創業創新持續發力，中國制造大步邁向中國創造，質量變革、效率變革、動力變革力度不斷加強，國企改革鼓聲頻傳，生態文明建設步伐提速……爬坡上坎，蛻變新生，中國經濟在實現高質量發展的道路上蹄疾步穩，奮力前行。

　　另一方面，在新發展理念和問題導向經濟發展戰略的指導下，我國經濟長期高速發展帶來的資源壓力、環境壓力以及影響經濟發展的一些體制機制障礙和弊端，有的正在逐步緩解，有的正在逐步革除，有的正在大力整治……所有這些變革，都給新時代中國經濟穩增長、調結構、惠民生、防風險增添了動力和活力。為記錄下這些變革，本報記者對房地產、金融、環保等領域進行了梳理回顧，敬請大家關注。

　　250余次密集調整、100多個城市出臺政策……樓市在調控與預期的反復博弈中即將走過2017年。樓市中的人們親歷了一二線城市交易量的衰落和三四線城市去庫存的大潮。從“炒房僥幸”轉向 “房住不炒”的信號愈加明確。

　　12月20日閉幕的中央經濟工作會議用“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”，為新一年的房地產市場定下主基調。房地產市場長效機制的提出，意味著我國在落實“住有所居”目標上將有實質性進展。

　　密集調控，樓市急降溫

　　從“去庫存”到“房住不炒”，再到“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”……今年以來，隨著我國房地產市場主要矛盾的變化，政策調控重點也不斷調整。2017年樓市調控政策的基本面與往年出現了根本變化：與過去事后管理型調控不同， 2017年樓市調控更多側重于預期管理。

　　回顧2017年房地產市場，從嚴調控、保持市場的平穩健康發展成為熱點城市的主基調。北京、南京、鄭州等地提出房價環比不增長的目標。

　　據中原地產研究中心統計數據，截至12月，全國將近110個城市與部門(縣級以上)發布房地產調控政策，發布政策次數多達250次以上。相比往年的調控措施，2017年的樓市政策范圍不僅涵蓋一二線城市，三四線城市及熱點城市周邊的區縣也加入了調控范圍。調控內容更是從限購、提高房貸利率延伸至限價甚至限售。

　　山東東營、聊城，廣西柳州等城市限售，江蘇揚州針對二手房提升限售年限，北京周邊的廊坊等地也加入限價行列……各地“打補丁”式的調控全方位封堵了炒房的可能性，也遏制住了房價過快上漲。

　　從外在的整體表現來看，2017年的房地產調控體現出了更強的“分類調控、因城施策”特征。調控政策內容更加精準，調控效果也十分明顯：房屋庫存出現明顯下降，價格漲幅得到抑制。

　　國家統計局發布的數據顯示：從5月份開始，上海和北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲……10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。

　　鏈家研究院首席市場分析師許小樂說：“2017年以來的房地產調控重點是抑制房地產的金融屬性和投資屬性，讓房子回歸居住消費屬性。”

　　房地產市場的“急凍”也傳導到了土地市場。相關機構最新發布的數據顯示，11月份，全國主要城市土地市場供應和成交量環比均出現回落。

　　去杠桿，行業加速洗牌

　　調控日趨嚴厲，市場格局也在加速洗牌。一直以來，在房地產市場上，快速周轉模式在開發商中十分盛行。然而，隨著2017年去杠桿、資金供給方面逐漸嚴格，開發商融資受限，情況發生了很大轉變。

　　2016年，開發商拍得的50宗高價地中，因資金壓力，有32宗地塊產權在拿地后出現了變動，占比高達64%。2017年，全國340宗“地王”僅一成入市。昔日“地王”遭受著來自市場風險和政策風險的雙重夾擊。

　　與此同時，部分開發商的債務問題開始顯現，中小開發商尤為明顯，“一兩個項目失敗就可能導致房企倒閉”。穆迪最新發布的一組數據顯示，2017年，全國房企到期債務為500億元，而2018年，到期債務總額將超過4000億元。

　　清華大學中國經濟研究中心主任魏杰教授說：“大量中小房企被出清，取而代之的是更為穩健的大房企，地產行業集中度越來越高了。房地產行業也會走得更為穩健，更加符合預期。”

　　管理預期，長效機制建設提上日程

　　今年以來，房地產調控措施與長效機制建設雙管齊下，使市場趨于穩定，各方博弈達到了短暫的弱均衡狀態，投資和投機受到了有效的抑制。我國房地產市場“看多”的預期逐漸被扭轉。

　　今年前11個月的70個大中城市房價指數顯示，各城市房價環比漲幅大幅降低，以前動輒4%、5%以上的環比漲幅，現在則普遍降至2%以下。這一趨勢正從一二線城市蔓延至三四線城市。

　　熱門城市基本停漲。北京的新房價格已多月不漲，二手房價格累計下跌了15%~20%。新建商品房價格基本停漲的錨定作用表現明顯，新房和二手房之間的價格差正在縮小。

　　“一般說來，預期穩則房價穩，要穩定預期，必須穩定政策。對于預期管理而言，政策的‘穩定性’要比‘松緊度’更重要，市場具有自發的內在穩定器。在調控頻繁的市場中，預期的波動會加大房價上漲的壓力，保持房地產調控政策的穩定性和連續性尤為重要。”許小樂說。

　　專家認為，長期以來，我國住房市場的問題很大程度上來自于供給彈性太低，難以根據需求的變動而做出調整。而隨著政府與市場的關系進一步理清，未來，住房問題與房地產問題可能被區分對待，政府重點對低收入人群、流動人口提供保障性的租賃產品，中高端群體的改善性需求將更多由市場決定。政府與市場既分開又互補的關系將是未來房地產的常態。

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