北京人海南置業(yè)“退潮” 炒房客套現(xiàn)樓市恐地震

　　區(qū)域現(xiàn)狀

　　調(diào)查顯示，今年以來，海南樓市正在急劇“退燒”，今年前三季度，海南房屋銷售面積、房屋銷售金額、房地產(chǎn)業(yè)增加值等一系列指標(biāo)增速明顯放緩，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)海南整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成較大影響。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年，海南房屋銷售面積同比下降9.9%;前三季度，海南房屋銷售面積619.49萬平方米，盡管同比增速由年初以來的持續(xù)下降開始轉(zhuǎn)為上升，但增長(zhǎng)幅度僅為0.3%，而2010年前三季度房屋銷售面積同比增長(zhǎng)達(dá)到78.3%。與去年的火爆景象相比，今年海南樓市狀況可謂一落千丈。

　　一個(gè)細(xì)節(jié)也許能說明問題，在人潮涌動(dòng)的三亞免稅店門口，經(jīng)常可以看到新房和二手房銷售人員雙手舉著很大的牌子，上面寫著“現(xiàn)房銷售”等字樣，而腰間也別著卡片，上面同樣寫著各種促銷信息，但均無人問津，熙來攘往的人群如今對(duì)樓盤促銷似乎已經(jīng)熟視無睹，而以往來說，游客為主的外地置業(yè)群體是整個(gè)海南樓市的最大支撐。

　　事實(shí)上，去年幾乎每天都在漲價(jià)的三亞樓盤，今年同期不少已經(jīng)開始打折促銷。再加上今年9月底10月初，海南遭遇多次臺(tái)風(fēng)襲擊和持續(xù)降雨影響，絕大部分樓盤售樓處都是門可羅雀，與往年門庭若市的局面形成了明顯反差。

　　“新盤有價(jià)無市”、“買家頻繁出貨”成為如今貼在三亞乃至海南樓市上的標(biāo)簽。近日本報(bào)在海南陵水某純新大盤采訪時(shí)看到，偌大的售樓處除兩位銷售員外別無他人，空空蕩蕩，蕭條程度可見一斑。據(jù)銷售人員介紹，該樓盤位于陵水清水灣一線海景地段，均價(jià)3萬元/平方米，一期五百多套房源可供選擇。銷售人員同時(shí)表示：“我們國(guó)慶期間推出了20套特價(jià)房，均價(jià)在2.2萬元/平方米，再送精裝修。跟周邊同類項(xiàng)目相比至少便宜了5000元/平方米。”即便如此，銷售情況也不是很理想，特價(jià)房成交率僅5成左右。

　　事實(shí)上，這樣的打折促銷在海口、三亞并非個(gè)案，不少在售項(xiàng)目均打出了9.0折~9.5折不等的折扣，部分樓盤還取消了此前外地人買房一次性全款購(gòu)房的規(guī)定，首付可50%，隨時(shí)可以辦理按揭且房源充足。之前曾被媒體報(bào)道時(shí)作為標(biāo)桿、屢創(chuàng)新高的三亞鳳凰島項(xiàng)目，目前均價(jià)雖高達(dá)9萬元/平方米，但從附近的二手房中介了解到，前期業(yè)主有開出最低不到5萬元/平方米的價(jià)格就放出之前買下的房源，甩貨心情相當(dāng)迫切。

　　“今年以來，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列遏制樓市過熱的措施，對(duì)住房實(shí)施限購(gòu)政策，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，貨幣政策不斷收緊，對(duì)海南房地產(chǎn)影響非常明顯。就目前來說，海南樓市觀望情緒普遍濃厚，"金九銀十"的慘淡局面直接導(dǎo)致觀望情緒繼續(xù)升溫，對(duì)降價(jià)的預(yù)期開始升高。”中原地產(chǎn)海南分公司數(shù)據(jù)資源中心[最新消息價(jià)格 戶型點(diǎn)評(píng)]總監(jiān)苗香娟說，在目前樓市調(diào)控政策下，如果沒有特殊情況出現(xiàn)，購(gòu)房者大多保持觀望。而原本打算10月開盤的開發(fā)商也對(duì)當(dāng)前形勢(shì)不看好，紛紛延遲開盤時(shí)間，期待后市會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。來自搜房網(wǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前海口、三亞等地的在售項(xiàng)目中已有超過4成采取降低折扣的方式進(jìn)行暗地降價(jià)促銷，盡管其中大部分項(xiàng)目下降幅度并不大，但也已有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)8折以下的折扣優(yōu)惠。

　　行業(yè)觀點(diǎn)

　　據(jù)三亞房協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年以來，來自北京的購(gòu)房人，占到了三亞高端房產(chǎn)投資的30%左右。北京人到三亞買房，傾向于購(gòu)買高端濱海物業(yè)及別墅，如中糧公主郡、鳳凰島、半山半島等豪宅項(xiàng)目買家中，就有很多北京人，這類人群的需求大多是自住兼投資。

　　“總體而言，北京人在海南買房的消費(fèi)能力是最強(qiáng)的，北京人在三亞買房子投入資金量大，對(duì)品質(zhì)要求最高”。專家表示，在三亞房產(chǎn)外埠業(yè)主中，數(shù)量排名前三位的依次是東北、上海、北京，但從購(gòu)房品質(zhì)來排名，第一是北京、第二是上海、第三是東北地區(qū)。

　　而相比東北、內(nèi)蒙古等一些地區(qū)的買房者投資三亞、投資海南房產(chǎn)甚至不去實(shí)地考察就付款購(gòu)房的“瀟灑”，北京客戶群相比之下似乎更為理性，往往會(huì)實(shí)地考察多方了解后才謹(jǐn)慎出手。

　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，海南如果真要建設(shè)國(guó)際旅游島，現(xiàn)在迫切需要的是商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育等配套項(xiàng)目的投資，特別是大型旅游商業(yè)設(shè)施上的投入，以及需要通過強(qiáng)化教育投入，盡快改變落后的人文環(huán)境，使得海南的硬件和軟環(huán)境能夠相互推動(dòng)同步發(fā)展。但現(xiàn)在房地產(chǎn)的暴利已經(jīng)讓其他行業(yè)投入收益顯得微不足道，這勢(shì)必造成整體發(fā)展失衡。

　　“富有房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的北京人，如今在三亞置業(yè)的逐漸謹(jǐn)慎可以看作當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)向標(biāo)。就樓市而言，目前海南的房?jī)r(jià)漲得太過，雖經(jīng)一定程度回落卻依然處在相對(duì)高位，但是生活、商業(yè)、市政等各方面配套卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上價(jià)格飆升的節(jié)奏。在不少人看來，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)已經(jīng)將國(guó)際旅游島的利好概念基本耗盡，賺到錢的投資者紛紛撤離，而經(jīng)歷過上世紀(jì)90年代海南樓市泡沫破滅的投資者，更不會(huì)"戀戰(zhàn)"，這都成為時(shí)下海南樓市風(fēng)光不再，北京買房群體對(duì)海南置業(yè)慎之又慎的深層原因所在。”專家表示。

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