房地產金融等營改增硬骨頭難啃 或幾個行業一起推

　　2015年年底全行業完成營改增的大限逼近，房地產、金融、建筑業等最難啃的骨頭如何解決？

　　有消息稱，目前財稅部門已開始著手調研房地產業營改增，但營改增與否顯然不是房地產業目前最關心的話題。全國工商聯房地產商會會長聶梅生6月5日對《華夏時報》記者稱，現在最關心的是房子賣不賣得出去。陽光100常務副總裁范小沖接受本報記者采訪時則表示，房地產業營改增肯定是個趨勢。

　　既然是大趨勢，關鍵的未知數是時間表。一位接近財政部的專家近日對本報記者表示，電信業營改增之后，可能不會再一個一個行業地推營改增了，而是有可能幾個行業一起推。

　　多方信息顯示，硬骨頭難啃，今年很可能難有實質進展。但同時，另一個沒進行營改增的生活服務業，因相對容易，有望在今年下半年施行。

　　多行業最好一塊推

　　6月1日，營改增再下一城，隨著電信業正式納入營改增范圍，下一個進行營改增的會是哪個行業？

　　營改增自2012年1月1日起試點至今，歷時兩年半，目前剩下的幾個行業主要是生活服務業、建筑業、房地產業和金融業。

　　安永中國間接稅合伙人梁因樂對《華夏時報》記者表示，與電信行業相比，金融業與房地產業均同樣存在企業體量大、組織結構復雜、業務種類繁多的特點；這兩個行業的改革可能會面臨時間緊迫、人員缺乏經驗等困難。

　　記者采訪獲悉，金融業的營改增已在北京、上海等地開展了調研，但進展還處于前期階段。

　　近日，據媒體報道，財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。

　　本報記者6月5日就此向財稅部門求證，沒有得到相關說法。上述接近財政部的專家表示，2015年年底前要實現營改增全行業覆蓋，時間已比較緊張。

　　據范小沖介紹，對于財政部門去了哪些房地產企業調研營改增的情況不太清楚，但他認為，房地產行業營改增是遲早的事情，也是個好事，能解決目前行業里營業稅層層征收、重復征稅的問題。

　　目前房地產業營業稅是5%，建筑業營業稅是3%。而建筑業營改增的稅率在“財稅【2011】110號文”中規定為11%，鑒于房地產業與建筑業有緊密的上下游關系，多位業內人士認為，兩個行業很可能同步進行營改增，而增值稅的稅率可能都是11%。由于稅率上升比較明顯，引發了一些業內人士的擔憂。

　　范小沖認為，營改增之后稅負會有怎樣的影響，目前還不好判斷，11%的稅率也不一定就比以前高，還取決于哪些項目可以抵扣，“房地產行業涉及的面比較廣、較復雜，土地是很大一塊成本，能不能抵扣？另外，建筑業是不是能同步進行營改增都非常關鍵。”

　　普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮6月6日接受《華夏時報》記者采訪時稱：“最理想的狀態是房地產、建筑業、金融業三個同時納入營改增，因為房地產與建筑業密切相關，房地產開發離不開金融的支持，三個行業同時納入營改增，上下游鏈條的抵扣才能完整?！?/p>

　　梁因樂對此持同樣觀點：“在稅率方面，適用同一檔稅率會比較合適。如果適用不同稅率，則有可能出現劃分不清楚的問題，最可怕的是因為稅率差異導致商業行為的扭曲，這不是監管部門想要看到的結果。”

　　生活服務業易先行

　　統計數據顯示，在營改增試點開始前的2011年，全國房地產營業稅收入為3590億元，占當年營業稅總額的26.2%，建筑業營業稅收入3364億元，占當年營業稅收入的24.6%。

　　對于這樣大體量的稅制改革，官方的決策無疑會更加慎重。據胡根榮預計：“房地產行業的營改增很難在今年內實施，最樂觀的進展可能是相關政策能夠制定出臺?！?/p>

　　范小沖對記者表示：“目前尚未參與過政府部門的相關調研?！甭櫭飞鷦t透露，房地產商會近期沒有組織相關調研研討活動。

　　談及房地產業營改增面臨的最大挑戰，多位業內人士認為，可能是敏感的房價問題。胡根榮表示，房地產業最大的難題在于如何減少營改增對房價的影響，目前房價已成敏感問題，政府不希望營改增把房價提上去。

　　“具體而言，住宅和商業地產是否采取一致的稅率、二手房交易征不征稅，如果要征，稅率多少等都是政策需要考慮的問題?！焙鶚s說，“另外，對于已經繳納營業稅的存量房地產和建設中的項目怎么進行稅制過渡，也是個難題?！?/p>

　　胡根榮舉例稱：“一個用來出租的商場，營改增之后建的有進項可以抵，營改增之前建的怎么辦？而且房地產壽命50年甚至更久，如果采取營業稅稅率過渡，過渡期設定多長也是一個難題?！?/p>

　　財政部財科所在《中國稅收政策2013》一書中建議，對于新建房地產，按照標準稅率征收增值稅；而對于房地產的租賃和再次銷售，區分商業和住宅。

　　書中強調：“營業稅改增值稅后，應適當考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進一步消除重復征稅，降低房地產流轉環節稅負。房地產保有環節則通過開征新的房地產稅加以調節?！?/p>

　　多位稅務專家預計，接力電信業營改增的可能是生活類服務業，最快將于今年下半年納入營改增試點，最后才會是金融業、建筑業、房地產業。生活服務業包括面向大眾的餐館、酒店、旅游、教育醫療等行業。

　　胡根榮解釋稱，先將生活類服務業納入營改增改革，是考慮其征收簡易，把簡單的先納入，更有利于擴大營改增的成果，并給剩下的行業多一些時間準備。

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