從春運人口遷徙揭房價漲跌密碼：樓市下跌是必然

　　最大威脅來自于人口紅利衰退

　　目前一個重要的趨勢不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產業轉移趨勢明顯，美國制造業復興，中國大量制造業向東南亞等人力成本較低的區域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發展。這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市，走向衰敗。

　　事實上，這種現象正在發生。東部地區大量新興工業驅動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

　　不惟廣東，自2011年起，原來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

　　以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達990萬人。與杭州規模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

????新興工業驅動城市人口流入的減少，表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷，創新驅動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

　　因為，產業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。

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