上海“因城施策”加強房地產調控:非戶籍限購需社保繳滿5年 二套房貸款首付最低50%

　　針對去年下半年以來上海房價加速上漲的現象，3月25日，上海市發布并實施《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，將非上海戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限提高至連續繳納滿5年及以上，二套房貸款首付比例最低為50%。

　　樓市出現非理性過熱現象

　　上海市住建委主任顧金山介紹，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地產市場出現了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢。“大寧板塊、迪士尼板塊等部分區域房價上漲明顯。”顧金山說，僅大寧板塊，一年房價上升了160%，“呈現非理性趨勢”。

　　顧金山分析房價上漲的原因，一是流動性相對寬裕，一線城市的樓市成為主要的流向。根據房地產市場交易等資料分析，去年尤其是下半年以來，不少資金通過信貸或從股市轉移到樓市，還有較多二、三線城市資金流入到一線城市。二是去年的信貸、稅收政策寬松，激發了樓市升溫。其中剛需的快速入市也引發了部分透支性消費，原本沒有預期購房的，看到房價上漲，也提前入市。三是供求關系比較緊張。這兩年除剛需外，投資投機性需求有所回潮，而商品住房可售面積略有下降。“和前兩年同比，單月可售面積少了大概十幾萬到二十幾萬平方米。”

　　同時，顧金山也不否認，部分企業及從業人員違規操作，也助推了樓市過熱。“一些開發商和中介機構通過P2P平臺開展了一些業務，通過首付貸、過橋貸以及購買不過戶等做法，規避了限購，使部分沒有條件購買第二套房子的消費者實現了買房。”顧金山說，這些違規操作不僅助長了樓市投機行為，還助長了市場以及金融風險。

　　限購從嚴，差別化信貸從緊

　　根據上海實際，《意見》推出了從嚴從緊的調控政策。

　　首先，要求從嚴執行住房限購政策。提高非上海戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。同時，為進一步規范交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

　　其次，強調從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海公共信用信息服務平臺。

　　“在上海市整體房屋供給緊張的情況下，我們要首先保證沒有房子、要購買第一套房的消費者需求。”中國人民銀行上海總部調查統計研究部主任王振營解釋道，對這部分消費者上海繼續保持相對的金融支持，首付比例維持在30%。同時，為了控制高企的房價，減少甄別工作，此次第二套住房的貸款標準直接提高。與第一套房子的商業貸款是否結清沒有關聯度。“這樣能夠促使上海的房地產市場盡快回歸到供求平衡的水平上。”

　　違規企業中介信息納入信用平臺

　　為了維護市場秩序，確保房地產市場平穩健康發展，上海將建立進一步加強房地產市場監管工作的聯席會議制度，增強對房地產市場的跟蹤、分析和研判，及時研究完善相關政策措施并協同推進落實。

　　《意見》明確進一步強化房地產市場監管，規范從業行為，嚴肅查處違法違規行為。

　　根據規定，上海將依托全市統一的商品房預售許可信息管理系統和商品房銷售合同網上備案系統，加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。按照上海存量房經紀合同和交易合同網上簽約制度，強化房產中介機構和從業人員管理。

　　同時，建立二手房交易資金第三方監管制度。顧金山表示，為了防范二手房交易風險，防止中介機構挪用、占用客戶資金，甚至是卷款逃跑，以及設立資金池等違規現象，上海已在松江區進行第三方監管試點，接下來上海市住建委將會同金融監管部門在總結經驗的基礎上，加快二手房資金第三方監管在上海全面實施。“目前我們正在制定相關政策，主要由銀行和政府部門聯手實施第三方監管。”

　　上海還將加大執法力度，依法查處房地產開發企業和房產中介機構相關“捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易”等違法違規行為，并將相關信息納入全市公共信用信息服務平臺。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。

　　顧金山表示，今年上海將開展房地產專項整治行動，住建委將會同工商等部門加強執法力度，重點查處虛假房源、虛假廣告、炒作房價，利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規行為。對違法違規的中介機構可依法取消相關門店的網簽資格，情節嚴重的將取消區域網上簽約資格。

　　根據《意見》，上海還將建立統一、規范的房地產市場信息定期發布機制。加大住房用地供應力度，提高中小套型商品住房供應比例。同時，推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行、多渠道籌措人才公寓住房，開展新一批共有產權保障住房申請受理，加快舊區改造和“城中村”改造，著力擴大符合政策的住房困難群體受益面。

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