土地證被開發商私自抵押遭查封 業主告贏縣國土資源局

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，自從今年8月份鄭州實行不動產登記以來，多家小區曝出土地證因被開發商私自抵押，導致無法辦理不動產登記，業主們投訴無門。最近，有業主將當地的國土資源局告上法庭并獲勝，這為其他眾多小區業主的維權帶來希望。

　　楊勇宏2010年購買了鄭州中牟縣博士園小區1號樓的房子，小區五證齊全。本想著開開心心住新房，卻不料，小區的土地被開發商私自抵押給銀行，導致法院查封土地。業主入住6年后仍無法辦理房產證，給業主們經濟上、生活上帶來巨大損失。

　　楊勇宏說：“我們那一棟樓最早是2008年買的，到現在都那么多年了，房產證沒下來，所以影響到孩子上學。有房產證的情況下，有些人會把房子賣掉。影響到我們的工作、生活，影響到方方面面。”

　　開發商和銀行的抵押關系，拿本應屬于業主的土地使用權做抵押，相當于張三和李四做生意，卻把王五的財產查封了。從2014年至今，他們就不停在各部門之間申訴。

　　楊勇宏說：“開發商說他是老百姓，不知道這種情況不能抵押。國土局說不知道情況，必須是開發商和銀行先簽訂的抵押合同，如果開發商和銀行不簽訂合同也不會審批，其次他也不知道情況，以為就一塊空地。我們小區離國土局大概2公里遠，他們就說不知道情況。銀行說是國土局，國土局了解情況之后，給他們頒發了土地抵押證書，之后銀行才放款的。”

　　今年8月份鄭州開始實行不動產登記，大批小區土地問題，浮出水面。其中小區土地證被開發商私自抵押的不在少數，楊勇宏小區也被當做典型被媒體報道。在輿論壓力下，中牟縣國土資源局對經辦抵押手續的3名工作人員進行了問責，但并沒有注銷該抵押手續，這種結果讓楊勇宏和其他業主們很不滿意。

　　“我們當然不滿意，處分之后，國土局還是不承認錯誤，表示開發商土地齊全，沒什么錯誤，就堅決不改正。現在已經造成這種情況，解押的情況下，銀行的錢可能就流失了，所以銀行也不會同意，只有一條道走到黑。他們已經造成錯誤，現在再解押也是犯錯誤，所以沒法給我們解押。”

　　博士園小區的業主最終決定將中牟縣國土資源局告上法庭，請求法院判令該局注銷這一土地使用權抵押手續。近日，鄭州市中級人民法院作出終審判決，判決中牟縣國土資源局為開發商和銀行辦理土地抵押手續的行政行為違法。

　　鄭州市中級人民法院行政庭法官魏麗平說，我國法律規定的商品房預售許可制度、商品房買賣合同備案制度，以及“地隨房走、房隨地走”、房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則、都為守法守約的商品房購房人依法獲得所購商品房的所有權設置了法律保護；同時也限制了開發商對已售出商品房所占土地的隨意處分權。

　　中牟縣國土資源局在給博士園小區的開發商和中牟農村商業銀行股份有限公司城區支行辦理土地抵押登記手續時，不顧小區的商品房已經出售的事實，在雙方均未提交地上附著物權屬證明的情況下，仍為其辦理了土地抵押手續，屬于未盡到審查義務，這個抵押登記行為，事實不清，證據不足，程序違法，應予撤銷。

　　魏麗平表示，在辦理土地抵押登記的時候，相關的法律法規尤其是抵押權還有擔保法，是有明確規定的。在審查土地抵押的時候，必須對地上房屋以及附屬所有物的狀況進行登記并進行審查，這是他們的義務。不管是抵押的申請人還是被申請人，尤其是土地部門，必須查實情況，為什么要設置核查義務，就是為了避免出現房地分離的情況，等于這個案件里就認為他沒有盡到審查義務。”

　　據統計，鄭州約340萬存量房中，擁有已做了宗地分割“小土地證”的房屋總數不足40萬套。截至到目前，還有眾多小區業主像曾經的楊勇宏一樣，奔波在維權路上。在沒有不動產登記之前，房管局和國土局是兩個獨立的系統，雙方數據不互通，常會出現房子雖已售賣多年，在系統上卻依舊顯示是開發商名下土地的情況。

　　為楊勇宏代理案件的律師戎志亮說，博士園小區的情況具有一定普遍性，建議職能部門積極作為。戎志亮認為，職能部門應該負起責任，把所有有問題的小區去梳理一遍，及時把矛盾解決在萌芽狀態，不要等到進入訴訟程序，無謂的增加法院的負擔，也讓業主陷入訴訟的程序中去。

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