參與司法網拍 應注意哪些事項避免風險？

　　■ 時報記者 張文弟 報道

　　5月20日，第三屆網絡司法拍賣研討會在杭州舉行，全國各相關省市法院嘉賓共同探討網絡司法拍賣中遇到的問題及解決方案。司法網拍再次引發各界關注。司法網拍究竟是怎么一回事，參與司法網拍又有哪些注意事項呢？

　　不限購 價位低 法拍房受青睞

　　人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先采取拍賣的方式。而近年來，司法拍賣開始嘗試借助網絡平臺。網絡司法拍賣是指，單由法院和純粹的技術平臺合作處置訴訟資產的模式或者傳統拍賣企業將標的放在第三方的拍賣公共平臺以網絡競價的方式進行拍賣。《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》自2017年1月1日起施行。同時，最高法院通過委托第三方機構進行評估、投票后，將淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網等五家網站納入了司法拍賣網絡服務提供者名單庫。

　　近日，記者從濱海新區人民法院淘寶網司法拍賣網絡平臺上看到，房源和車源確實不少。位于中心商務區曠世國際大廈的一處非居住房產其評估價為60.2萬元，而起拍價僅為46.053萬元。這樣的價格明顯帶有優勢。記者咨詢房產中介工作人員了解到，司法拍賣房源相對于市面上的普通房源來講，在價格上的優勢很明顯，房產位置、周邊環境和相關的配套設施也比較好。當然，還有一大原因就是司法拍賣房不限購。

　　當然也不是所有司法拍賣房成交價格都低于評估價格，例如，位于大港福港園的一套房產評估價為57.87萬元，起拍價為49.1895萬元，而最終經過133次出價，成交價為109.9895萬元，足足是起拍價的兩倍多。這跟房源本身條件也有關系，比如戶型、地理位置、學區等。據記者了解，外省市曾有涉及拆遷的司法拍賣房源被拍出天價，當然這種事情并不常見。

　　法院會提前告知法拍房風險

　　記者在濱海新區法院一則拍賣公告中看到，法院一般會提前告知買受人可能存在的風險。如“特別提醒，競買人需詳細咨詢房產所在地過戶的相關政策，過戶風險自行承擔。”“標的物以實物現狀為準，法院不承擔拍賣標的瑕疵保證。特別提醒，有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，責任自負。”等。

　　另外，有些公告里還注明，拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后，憑法院出具的執行裁定書等法律文書自行至相關部門辦理標的物權屬變更手續。辦理過程中所涉及的買賣雙方需要承擔的一切稅、費(包括但不限于所得稅、營業稅、土地增值稅、契稅、過戶手續費、印花稅、權證費、水利基金費、出讓金以及房產及土地交易中規定繳納的各種費用)及有可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人自行承擔，具體費用請競買人于競買前至相關單位自行查詢。法院不負責戶口的遷入、遷出等事宜，如對戶口有特殊需要的，請競買人自行征詢當地公安機關戶籍管理部門了解。提醒競買人在拍賣競價前請務必再仔細閱讀法院發布的拍賣須知。

　　如何避免風險？

　　天津君薦律師事務所趙治國律師表示，綜合各地司法拍賣房屋實踐情況，購買司法拍賣房屋也可能會出現一些風險，如法拍房的交易過程中，所發生的全部費用和稅費將會由拍買人承受。因此除了產權明確之外，還需要債務人配合交房。一旦兩者不能滿足，后期就將會產生重重矛盾。在產權明確的情況下，如果債務人不配合交房，問題也是很大的。法院原則只負責拍賣，具體的交接則是需要個人去完成。

　　另外，如果遇到是租客的情況，特別是長租問題將會更加麻煩。根據《物權法》等法律規定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續有效，租戶有權繼續租用房屋。也不排除這樣的情況，有些惡意逃廢債務的原房主會把租賃合同簽得很長，那么如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。

　　還有一種風險，就是戶口問題。很多參與競拍者考慮因素可能就在于是否是學區房，而拍下房屋也是希望讓孩子入住理想的學區。然而，有一個問題需要提前考慮清楚，房屋雖然被拍下了，但是原房主的戶口卻不想遷出，新房主的戶口則可能因此而無法遷入。

　　所以，趙治國律師提醒，在參與司法拍賣之前，一定要做好充分的調查，最好是實地探訪，必要時可以請律師全程介入詳細調查房產信息，做好風險評估工作，權衡利弊再決定是否參與競拍。

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