上海自貿區金改有望擴大存款利率上限 9股極度興奮

　　自貿區金改有望擴大存款利率上限

　　今天，中國(上海)自由貿易試驗區正好“滿月”。證券時報記者從有關人士處獲悉，尚未公布的金融改革方案細則或將涉及多項重磅內容，如擴大人民幣存款利率上限、允許區內機構自由進入滬上證券和期貨交易所進行投資交易等。

　　上海自貿區9月29日正式掛牌，到今日運行已滿一個月。上海市市長楊雄評價稱，這一個月總體運行順利，同時他還透露區內四方面金融改革措施也會審時度勢逐步推出。楊雄所指的四方面金融改革措施，即資本項目開放、人民幣跨境使用、金融利率市場化以及外匯管理體制改革。

　　有關人士介紹，為了支持建立資本項目開放體系，在區內境外機構的區內結算賬戶管理上，境外機構可以在區內銀行開立境外機構本外幣結算賬戶，而這個區內結算賬戶資金可以自由兌換。

　　金融市場業務方面，區內企業和金融機構可以自由進入上海地區證券和期貨交易所進行投資和交易，區內金融機構也可參與國際金融市場衍生品的交易。區內金融機構可以為區內和境外主體提供多樣化的人民幣產品和風險管理，但區內金融機構參與境內金融市場平臺或者衍生工具交易時，視同跨境處理。自由貿易區金融開放的同時，也將對區內主體實施負面清單管理。

　　未來，上海自貿區內設立跨境及國際人民幣金融資產交易結算平臺，向區內及境內外機構投資者開放；區內設立大宗商品交易平臺，同步向境內外投資者開放，區內交易平臺屬于市場化運作，參與國際收購兼并。

　　人民幣跨境使用體系的主要利好是便利跨國公司的貿易結算。據透露，未來區內銀行可以直接辦理經常項目下的人民幣跨境結算業務，區內企業為境內外關聯性企業，提供集中結算服務，區內企業可以開展人民幣雙項資金池業務。區內企業根據經營需要，在境外融入的人民幣資金在境內使用，可以存在區內銀行開設的人民幣一般存款賬戶中，而且利率由市場決定。區內企業發行債券，從境外發行人民幣債券所籌的資金，可以從境外匯回區內，可以存到在區內銀行開戶的一般人民幣存款賬戶中，而且存款利率也由市場決定。

　　在建立與自貿區相適應的利率市場化體系方面，上海自貿區有望在區內進一步擴大人民幣存款利率上限；允許小額外幣存款利率上調；允許有條件的金融機構發行與區域經濟發展相適應的一定規模的市場化定價人民幣大額可轉讓存單。

　　愛建股份中報點評：信托業務維持高增長

　　愛建股份 600643

　　研究機構：東方證券分析師：王鳴飛撰寫日期：2013-08-16

　　事件：愛建股份發布中報。

　　投資要點

　　公司業績維持高增長：愛建股份中期實現歸屬于母公司的凈利潤2億元，同比增長81%，2季度單季環比一季度增長47%，保持了良好的增長勢頭，符合我們的預期。公司業績高增長主要緣于信托業務的高增長及公司固有資產的投資收益。

　　信托規模增長符合預期，報酬率降幅好于同業：根據公司披露的數據，愛建信托今年上半年資產管理規模較年初增長70%至304億元，我們預計公司全年信托資產管理規模有望達到450億元左右，且未來三年有望保持30%以上復合增長的潛力。公司信托報酬率由去年全年的2.06%降至今年中期的1.88%，降幅為9%，好于行業18%的降幅，判斷是公司主動調整管理資產結構，降低通道類信托產品占比所致。不過考慮到日趨激烈的資管競爭環境，我們預計公司信托報酬率仍將跟隨市場下滑。

　　金融平臺搭建已基本完成，融資租賃有望成為又一盈利增長點：從公司半年報及之前發布的公告來看，公司金融平臺搭建已基本完成。除信托板塊外，愛建資產管理公司已率先實現近一千萬元的盈利。我們判斷，隨著公司融資租賃公司的成立，該平臺通過與信托平臺的聯動有望在短期內貢獻業績，并將有望在中期成為愛建股份的另一盈利增長點。

　　撥備轉回僅是時間問題：根據中報披露，公司哈爾濱項目的撥備尚未轉回，但由于資產處置已接近最后環節，我們維持今明兩年該項目撥備有望轉回的判斷。

　　財務與估值

　　由于信托業競爭趨于激烈，我們小幅下調公司2013-2015年EPS至0.63、0.69、0.84元，公司當前股價對應的動態PE為11X。目前公司估值不僅過度反映了信托行業后續不利因素，且未考慮其綜合金融平臺各項牌照的價值。根據RI模型，對應目標價8.86元，維持公司買入評級。

　　上港集團：短期內股價存在預期過高風險

　　上港集團 600018

　　研究機構：瑞銀證券分析師：饒呈方撰寫日期：2013-09-16

　　股價自8月23日以來已反彈262%

　　8月22日國務院宣布已正式批準設立中國(上海)自由貿易試驗區。受此消息刺激，上港集團股價自8月23日以來連續上漲，已經反彈了262%。

　　我們認為短期內股價存在預期過高風險

　　我們在之前報告中已指出自貿區的設立對上港有三點潛在影響：1)如果實施15%所得稅試點，則可能增厚上港業績約7%；2)長期來看有望提升上港的箱量增長空間；3)或帶來上港相關土地價格升值。我們估算上港洋山港的土地使用權約為2300元/平方米，外高橋、寶山等港區的土地由于歷史上行政劃撥土地使用權，估算成本為500-600元/平方米的較低水平。我們認為不論是箱量提升還是土地升值的利好均是長期影響因素，且土地升值能否轉換為貼現現金流需要看上港的地產開發節奏，當前股價可能包含了過高于期。

　　國際比較：不同國家地區的自貿區各有特點

　　我們看到不同國家和地區采取的自貿區具體模式和政策各有特點，通常與自身的地理特點、經濟稟賦和發展路徑相配合：韓國模式是自貿區帶動城市發展，新加坡模式是自貿區加上自貿協定，迪拜模式是多個自貿區相輔相成。

　　估值：下調評級至“賣出”，維持目標價4.33元

　　我們維持目標價4.33元。我們的目標價按現金流貼現部分加總法得出(WACC8.3%)，對應PE18倍。我們認為當前股價可能存在預期過高風險，我們下調評級至“賣出”。后續需待自貿區細則出臺，我們將緊密跟蹤進一步的政策并進行評估。

　　浦發銀行：戰略轉型恰逢歷史性機遇

　　浦發銀行 600000

　　研究機構：國金證券分析師：賀國文撰寫日期：2013-09-23

　　投資邏輯

　　戰略轉型穩步推進，將有效修復公司保守、無特色的資本市場形象：1) 發展戰略明確：12 年底確定投行業務、資金市場和金融同業業務、中小和小微企業業務、財富管理及移動金融為五大重點發展戰略；2) 組織架構深度調整：從效率和質量角度均衡考慮，減少層次，推進公司由中小型銀行向大中型銀行組織架構調整，降低總分行及總行對外溝通協調成本，使得一級部門能快速反應(包括產品開發、業務處理)和決策；3) 新管理層務實專注、個人能力及資源協調能力突出：行長朱玉辰有完整的教育背景及豐富金融業經驗，行事偏企業家風格，個人能力非常突出，思路比較開闊，期貨業經歷凸顯變革作風且將有效推進和商品期貨、金融衍生品市場等合作深度和交易能力，增強定價能力，提升資金業務發展的高度。

　　恰逢中國(上海)自由貿易試驗區建設歷史性機遇。從重視程度、發展歷史、股東背景、公司地位、地域優勢、業務規模、人才儲備等方面綜合考慮，我們認為浦發銀行會較早受益于中國(上海)自由貿易試驗區建設，帶動升級轉型跨入下一個發展層級。1) 朱行長親自掛帥，與自貿區金融改革相關業務部門組成領導小組的主力軍；2) 公司為浦東開發開放而生，占到市屬金融資產的一半以上，實際控股股東上海國際集團有意強化其上海國際金融中心建設獨特的地域性銀行平臺的旗艦地位；3) 離岸金融業務領先，自貿區分行有望最早成立，香港分行或將提供專業人才支持；4) 與外資銀行比異在客戶群，與中資銀行比貴在先機。

　　未來公司的特色將體現在對公優勢強化及與中移動移動金融合作拓展零售業務。1) 大客戶債務承銷、中小客戶信貸下沉，依托實際控股股東及政府背景和卓越的對公客戶基礎，投行業務及中小客戶貸款有望大幅提升；圍繞中移動上下游供應鏈開展對公業務及因權益法核算長期股權投資收益將推升中移動集團層面存款動力。2) 依托中移動在客戶資源、網點共享等方面有實質性進展。隨著中移動支付標準問題解決，在受理環境變化下雙方合作的NFC 支付有望爆發式增長，從股權紐帶、中移動需要掌握移動支付產業鏈及借用金融資質規避政策風險等角度考慮，我們認為雙方合作雖然沒有排他性，但深度和廣度會優于中移動和其他行。NFC-SIM 與現有東方卡和信用卡關聯將有效維系零售客戶，聯名信用卡將拓展新的零售客戶。

　　與騰訊的戰略合作存在較大想象空間但需要觀察，尤其是微信支付及財付通方面的合作值得期待。微信重在用戶數量、質量和社交性，如果將網銀接口打通，即可完成全流程的閉環支付操作，會大幅增長銀行的零售業務吸引力及中間業務收入。財付通與支付寶功能上類似，理論上支付寶和銀行的合作方式均可以被借鑒。

　　投資建議

　　中報略好于市場預期，尤其是撥備前利潤。我們看好自貿區歷史性機遇下的戰略轉型，對公及零售業務將雙輪驅動。目前股價對應1.14x 13PB 和1x14PB，維持“增持”評級。

　　風險

　　未能入圍中國(上海)自由貿易試驗區首批試點銀行。

　　戰略轉型不能形成如民生小微、興業同業、招行零售等標簽式的特色，資本市場給予的估值溢價或不達預期。

　　戰略轉型推行深度和廣度以及在業務和業績層面取得實際效果低于預期。

　　浦東金橋中報點評：是金子總會發光

　　浦東金橋 600639

　　研究機構：東北證券分析師：高建撰寫日期：2013-08-30

　　8月28日，浦東金橋公布了中期業績報告。公司上半年實現營業收入6.59億元，同比增長18.61%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤1.97億元，同比增長4.25%，每股收益0.21元。

　　預計未來2年房地產租賃業務保持平穩小幅增長，而房地產銷售業務則基本保持穩。公司在臨港新城的住宅開發項目尚未進入大規模開發階段，且該項目暫時不具備較高的獲利能力。

　　上半年，S3地塊銀杏苑項目也就是碧云別墅六期項目如期完工，增加投資性房產原值7.08億元，增加可租賃房產建筑面積5.67萬平方米，滿租后預計可每年帶來7200萬元左右的租金收入。該房產預計將使公司權益重估值增加20億元以上。

　　公司的貨幣資金距離短期債務有較大的資金缺口，但公司的資產負債率僅有50%左右，而且公司的資產質地優良，價值重估后增值空間巨大，因此公司基本沒有財務風險，且存在放大杠桿的空間。

　　我們對公司未來3年的業績預測為：預計、2014年和2015年的每股EPS為0.40元、0.45元和0.49元。短期內公司漲幅過大存在技術調整的需要，但由于公司價值依然被低估，繼續給予公司謹慎推薦的投資評級。

　　風險提示：房地產宏觀調控的力度和時間超出預期或者公司業績結算的不均衡，都會使我們的業績預測不達預期，提醒投資者注意投資風險

　　上實發展：平穩增長

　　上實發展 600748

　　研究機構：中信建投證券分析師：蘇雪晶撰寫日期：2013-08-29

　　上實發展發布2013年中報，營業收入21.84億元，同比增16.85%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為2.91億元，同比降44.35%；基本每股收益0.27元。

　　毛利率回升符合預期，銷售略低于預期。公司上半年營業收入穩步提升，但利潤大幅下降，主要源于去年同期投資收益4.47億，泉州項目也獲得1.54億補償款，因此凈利潤基數較高，實際扣除非經常性損益利潤同比增長226%。毛利率明顯回升，隨著今年上海區域海上灣等高毛利項目結算占比提升，預計毛利率能夠繼續回歸。今年營業收入目標30億，從目前情況來看，完成全年目標無虞。上半年整體銷售同比有明顯增長，銷售額接近10億，銷售主力區域為哈爾濱、天津等地，隨著哈爾濱等項目進入銷售尾期，上海、成都會形成主力，目前上海兩項目以及成都項目開工銷售如期開展。青島啤酒城是今年下半年主要關注焦點。這部分新增貨值有望助力下半年擴大銷售規模。

　　區域布局調整，資金充裕有望下半年擴充深耕區域。去年公司通過收購母公司朱家角資產大幅擴充上海區域儲備，而今年上半年公司有以0.88億價格將兩項湖州項目出售，可見公司的布局戰略繼續調整，強化深耕一二線城市。在新增土地儲備方面今年尚無斬獲，然公司資金狀況大幅改善，財務杠桿空間十分可觀，我們了解到公司有意向進一步拓展上海區域，下半年或能看到公司進一步深耕優勢區域的努力。

　　盈利預測與投資評級。公司這兩年經過資源整合，引進各類戰略投資者，特別是公司青島啤酒城項目以及泉州項目較大幅度改善了公司資金狀況。公司仍然擁有較大的優勢資源，特別是在上海區域。下半年新增貨值體量較大，為銷售提速鋪墊。我們預計公司未來13、14年EPS分別為0.35、0.40元，維持“增持”評級。

　　外高橋深度報告：真龍出海，自貿區開發主體唯一上市公司

　　外高橋 600648

　　研究機構：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫日期：2013-08-30

　　事件：

　　2013年8月30日，公司第七屆董事會第二十二次會議決議通過了《關于公司符合非公開發行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開發行的方式向特定對象發行股票。本次非公開發行股票的定價基準日為公司第七屆董事會第二十二次會議決議公告日(2013年8月30日)。經董事會討論決定，本次發行股票價格不低于13.20元/股，發行股份數量不低于10,000萬股(含10,000萬股)，不超過26,732萬股(含26,732萬股)，募集資金凈額不超過27億元，其中21億元計劃用于跨國公司地區總部平臺、亞太分撥中心平臺、專業物流平臺、高端現代服務業平臺、功能性貿易平臺，以及6億元用于補充流動資金。本議案尚需提交公司股東大會審議，其生效和完成尚待有關審批機關的批準或核準。

　　公司公布2013年半年報。報告期內，公司實現營業收入39.83億元，同比增加37.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.26億元，同比大增400%；實現基本每股收益0.52元。

　　投資建議：

　　公司屬自貿區開發主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強總理“開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰略核心平臺公司。目前自貿區建設已經上升為國家戰略高度，公司外高橋基本面將進入顛覆性反轉階段。未來三年公司將重點開發港務區、物流區、森蘭中塊和南塊國際社區在內的自貿區一期項目以實現“產城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對照香港自由港政策下生產要素價值重估，我們預計未來公司資產價值將顯著受益自貿試驗區推進進程，并受到政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤于13.5元，對應2013、2014年PE分別為19.83倍和15.32倍。考慮到森蘭項目進入開發高峰，外高橋將受益于自貿試驗區建設，定向融資將加快公司五大平臺建設，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個月目標價，上調公司至“買入”評級。

　　主要分析：

　　上半年，受土地轉讓收入確認15.95億元的推動，公司營收增加37%；土地轉讓毛利率高使得凈利潤大幅增加400%：2013年上半年，公司確認了A10-3地塊轉讓收入15.95億元。受此推動，報告期內公司實現營業收入39.83億元，同比增加37.18%；同時，土地轉讓毛利率高達70%，由此，報告期內公司實現凈利潤5.26億元，同比大增400%。

　　2013年，公司預計實現營業收入76.88億元，上半年實際完成39.83億元，完成率為51.81%；預計實現歸屬于母公司的凈利潤4.63億元，上半年實際完成了5.26億元，已完成全年目標；預計基本每股收益0.46元，上半年實際完成0.52元，已完成全年目標。

　　2013年以來公司啟動森蘭項目48.4萬平；2011年來公司已啟動森蘭項目開發權益建面合計90.96萬平：2013年以來，公司繼續加快森蘭·外高橋項目開發。2013年4月，公司同意啟動森蘭·外高橋商業商務區D1-4項目、D4-4辦公樓項目、D3-2辦公樓項目的開發建設。上述項目合計開發面積為10.78萬平，總規劃建面為36萬平，總投資額達56.1億元。2013年6月，公司同意啟動森蘭·外高橋A12-1和A5-1地塊商品住宅項目，占地面積合計9.61萬平，地上計容建面合計12.38萬平。2011年至截至報告期末，公司合計啟動森蘭項目面積41.16萬平，總規劃建面90.96萬平，預計總投資額達122.81億元。我們認為，這些項目的開發將推動公司未來幾年租賃收入保持較快增長。

　　公司已簽訂的物業合同剩余未結算資源達23億元，這將增厚未來公司凈利潤1.63億元：2010年報中，公司披露與浦東高行鎮人民政府簽訂《重大工程配套商品房定向供應協議》，出售總建面2.33萬平的配套商品房，截至今年上半年，公司收到9141萬元，我們預計未來還有0.5億元等待結算。2010年半年報中，公司披露與浦東河道署簽訂《高南河水系工程項目投資建設與政府回購協議書》，該項目投資規模8.5億元，回購期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回購款4.76億元。我們預計未來還有3.74億元等待結算。2012年9月，外聯發與上海市錦江航運公司簽署《物流二期4-1地塊房地產定向轉讓協議》，轉讓價2.99億元。截至年報報告日，公司已收到預付款2.39億元。我們預計尚有0.6億元等待結算。2012年10月，公司董事會同意上海外高橋物流中心有限公司為普高公司定制建造約21萬平的倉庫，并以不低于5800元/平價格轉讓。截至2013年上半年，樁基施工已完成50%，公司已收取項目進度款1.24億元。我們預計未來還有11.15億元等待結算。2013年8月6日，公司同意在森蘭·外高橋D4-4地塊(南臨洲海路，北臨綠地，西臨蘭嵩路，東臨D4-5森蘭國際項目)引進全球最大的體育用品零售商迪卡儂公司總部，后者將以6億元租賃、購買該物業。

　　由上可知，目前公司在手合同尚有22.89億元資源等待后期結轉確認。我們預計上述剩余物業轉讓合同有望在2-3年內增厚公司凈利潤1.63億元，給公司累計增厚EPS合計約0.16元/股。

　　公司成立控股60%的森蘭能源公司，為森蘭·外高橋商業商務區創建上海首例零碳環保區域：2013年8月，為提高中國(上海)自由貿易試驗區核心區域外高橋保稅區及其配套項目森蘭·外高橋的區域品質，公司同意與申能(集團)有限公司下屬上海市張江高科技園區新能源技術有限公司合資組建上海森蘭外高橋能源中心有限公司，負責建設上海首例零碳余熱利用能源供應項目-森蘭能源供應項目，從而將森蘭·外高橋商業商務區創建為上海首例零碳環保區域。森蘭能源公司注冊資本為6000萬元，公司出資3600萬元，占60%股權。

　　公司定向增發募集資金投向外高橋自貿區五大平臺建設。項目完成后中國(上海)自由貿易試驗區一期建設項目內部收益率為10.10%，靜態投資回收期7.58年，項目經濟效益良好。

　　1)擬募資27億構建五大自貿區戰略平臺。2013年8月30日，公司第七屆董事會第二十二次會議決議通過了《關于公司符合非公開發行A股股票條件的議案》。公司擬采取非公開發行的方式向特定對象發行股票。本次非公開發行股票的定價基準日為公司第七屆董事會第二十二次會議決議公告日(2013年8月30日).

　　經董事會討論決定，公司擬發行股票價格不低于13.20元/股，發行股份數量不低于10,000萬股(含10,000萬股)，不超過26,732萬股(含26,732萬股)，募集資金凈額不超過27億元，其中21億元計劃用于跨國公司地區總部平臺、亞太分撥中心平臺、專業物流平臺、高端現代服務業平臺、功能性貿易平臺，以及6億元用于補充流動資金。本議案尚需提交公司股東大會審議，其生效和完成尚待有關審批機關的批準或核準。

　　我們認為，在探索中國(上海)自由貿易試驗區的關鍵進程中，作為自由貿易試驗區核心區域-外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區的獨家“開發商、營運商、服務商”，公司承擔了特殊而重大的歷史使命。目前，公司是中國(上海)自由貿易試驗區開發主體中的唯一上市公司，肩負著中國(上海)自由貿易試驗區開發建設的融資任務。本次公司通過非公開發行募集資金投入自貿區及其配套區域的開發建設，是全面有效推進自貿區建設的需要，是實施國家戰略的重要舉措，將有利于加速推進自貿區試點進程，增強自貿區的國際競爭力；有利于為自貿區的健康有序發展打下堅實基礎；將更加鞏固中國(上海)自由貿易試驗區在改革開放中的排頭兵和主力軍的地位，實現五大功能平臺的跨越式發展。

　　2)相關融資投入項目地理位置。外高橋保稅區位于長江入海口的南岸以及浦東新區的東北角，緊鄰外高橋港區。該地塊北臨威斯路；東以外環運河為界；南面以東靖路為界，西面以楊高路為界，規劃用地面積10平方公里。外高橋保稅區地理位置優越，臨近上海市主要交通樞紐及市中心(距離人民廣場22公里，距離陸家嘴19公里，距離浦東機場34公里，距離虹橋機場36公里，距離外環線僅2公里).

　　外高橋物流園區二期地塊位于上海浦東新區越海路以南、港建路以西、明港路以北、華東路以東，緊鄰外高橋港區四、五、六期，占地規劃2.73平方公里。該地塊地理位置優越，距離外高橋保稅區2公里，距離滬崇蘇隧橋出口2公里，臨近規劃中的浦東鐵路和外環線等快速干道，正對外高橋港區。

　　3)相關融資投入項目發展前景。中國(上海)自由貿易試驗區一期建設由5大平臺合計30個子項目構成，計劃建設30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業及配套基礎設施，總建筑面積819,839.66平方米。項目建成后將主要滿足跨國公司、國際采購及分撥企業、大型物流企業、高端服務企業以及高端進口產品展銷商的經營需要。

　　從項目的發展前景看，首先，伴隨著城市化進程的推進，周邊交通基礎設施的完善，外高橋保稅區產業經濟的發展，區內總部經濟獲得了長足的發展。公司擬使用募集資金進一步加強跨國公司地區總部平臺的建設，積極引進卡爾蔡司、瑪涅蒂-馬瑞利、斯坦威等項目，并為相關企業提供定制物業和專業配套服務。第二，目前外高橋保稅區內已初步形成了進口型分撥中心、出口型分撥中心、轉口型分撥中心、內貿型分撥中心、進口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、綜合型分撥配送中心等運作模式。為滿足上述跨國公司客戶的需求，公司擬使用募集資金進一步加強亞太分撥中心平臺建設，為相關企業提供定制物業和專業配套服務。第三，公司為滿足區內自營物流企業中醫藥、醫療器械、機械類、維修配件類等對倉儲、管理、配送專業化程度要求高、發展前景良好的行業專業物流企業業務發展的需求，公司擬使用募集資金著力拓展專業物流定制物業建設。第四，公司重點選擇發揮外高橋保稅區“境內關外”的政策特色、體現城市服務功能、具有上海綜合優勢以及發展潛力大、智力要素密集、產業關聯帶動效應強的功能型和知識型服務業進行重點突破，著力打造一批各具特色的現代服務業。第五，近年來，公司已逐步在外高橋保稅區內搭建機床展銷平臺，該平臺既具備機床展示的功能，又具備商務會議、技術交流、用戶培訓、零部件保稅倉庫等功能，成為國內采購商了解世界最新機床制造技術和信息的窗口以及采購高品質進口機床設備的良好渠道。公司擬使用募集資金進一步加強機床展銷平臺的建設，滿足德國、瑞士等地先進機床企業入駐保稅區的需求，鞏固公司在該領域的競爭優勢。

　　假定出租期為10年，根據該類物業合理的租金或售價水平測算，中國(上海)自由貿易試驗區一期建設項目內部收益率為10.10%，靜態投資回收期7.58年，項目經濟效益良好。

　　本次擬發行不低于10,000萬股(含10,000萬股)、不超過26,732萬股(含26,732萬股)人民幣普通股(A股)。本次非公開發行完成后，發行人控股股東合計持股比例將有所下降，從原來的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732萬股計算)。公司控制權不會發生變更，股權結構不會發生重大變化。

　　1. 公司基本面正迎來實質性反轉：國務院總理李克強8月16日主持召開國務院常務會議。會議強調：為推進中國(上海)自由貿易試驗區加快政府職能轉變，探索負面清單管理，創新對外開放模式，會議討論通過擬提請全國人大常委會審議的關于授權國務院在中國(上海)自由貿易試驗區等國務院決定的試驗區域內暫停實施外資、中外合資、中外合作企業設立及變更審批等有關法律規定的決定草案。我們認為，中國(上海)自由貿易試驗區建設將帶來政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好。

　　香港自由港政策下住宅價格和月租金年復合增速分別達18.5%和10.4%，說明未來自貿區地價和租金將快速上漲：目前，香港地區由香港島、九龍司和新界三個部分組成，總面積1061.8平方公里。早自1841年6月7日，英國商務監督義律曾宣布商人可以“自由進入香港”，從香港“進出口貨品均不必課稅”以來，香港即實行自由港政策。1997年香港回歸前的5年時間內，香港私人住宅價格指數增長了154%，5年間年均復合增長率達18.48%。

　　同樣，香港港島私人住宅月租金從1984年的69.3港元/平增長至1997年的263.7港元/平，13年間增長了2.81倍，年均復合增長率達10.41%。

　　我們認為，隨著中國(上海)自貿試驗區政策的逐步推行，包括外高橋在內的區域地價和租金水平將出現明顯上升。

　　投資建議：定向融資推進五大平臺建設，自貿試驗區建設下公司有望受益五大利好，維持“增持”評級。公司屬自貿區開發主體唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克強總理“開放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司有望成為重要全球重要戰略核心平臺公司。目前自貿區建設已經上升為國家戰略高度，公司外高橋基本面將進入顛覆性反轉階段。未來三年公司將重點開發港務區、物流區、森蘭中塊和南塊國際社區在內的自貿區一期項目以實現“產城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.68和0.88元。對照香港自由港政策下生產要素價值重估，我們預計未來公司資產價值將顯著受益自貿試驗區推進進程，并受到政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盤于13.5元，對應2013、2014年PE分別為19.83倍和15.32倍。考慮到森蘭項目進入開發高峰，外高橋將受益于自貿試驗區建設，定向融資將加快公司五大平臺建設，我們以RNAV的80%折，即22.6元作為6個月目標價，上調公司評級至“買入”評級。

　　風險提示：行業面臨加息和政策調控兩大風險。

　　陸家嘴：投資收益高，利潤增幅大

　　陸家嘴 600663

　　研究機構：中金公司分析師：寧靜鞭撰寫日期：2013-10-28

　　1-3季度每股盈利0.58元，同比上升67.6%

　　陸家嘴今日公布三季報，1-3季度實現營業收入24.8億元，同比上升9.9%，實現凈利潤10.8億元，同比上升67.6%，合每股收益0.58元。如果剔除當期錄得3.9億元非經營性損益，公司核心凈利潤為6.9億元，合每股收益0.37元，同比上升15.7%，符合預期。

　　3季度營業收入保持穩定。由于當期房地產項目結算占比較少，公司3季度實現營業收入8.1億元，其中我們估計租賃收入達約3.5億元，與1、2季度平均水平基本持平，符合預期。

　　3季度利潤大幅上升源于投資收益。公司3季度實現凈利潤5.9億元，同比上升53.1%，主要由投資收益貢獻，其中，處置招商銀行股票貢獻稅前收益2.3億元，轉讓陸景置業貢獻稅前收益3.1億元。

　　財務風險可控：公司期末凈負債率47.9%，較年初上升11.9個百分點，但仍處于A股上市公司中低端。公司在手現金為17.2億元，一年以內到期長期負債為11億元。

　　發展趨勢

　　公司前灘項目穩步推進，目前已經預付前灘實業收購款22.6億元，我們看好公司在前灘區域的發展前景，預期該項目將成為2-3年后公司主要看點。但業績方面，由于公司已經逐步退出土地批租業務，房地產開發結算主要靠陸家嘴東銀公寓及天津河濱花苑項目，而寫字樓/商業租賃收入較為穩定，未來一到兩年，公司業績增長將主要依賴于投資收益貢獻。

　　盈利預測調整

　　我們小幅上調2013、2014年公司業績預測7.4%、10.4%至每股0.65元及0.68元，以反映公司轉讓招商銀行股權影響。

　　估值與建議

　　公司股價對應2013、2014年市盈率分別為30.0和28.7倍，對2013年凈資產值有25%的溢價。我們認為公司處于業務轉型期，核心業務業績增速有限，維持A股“中性”的投資評級。目前B股股價對2013年底凈資產值仍折讓38%，維持“推薦”評級。

　　風險

　　宏觀經濟下行風險。

　　張江高科中報點評：租售穩健，減持嘉事堂等推動凈利潤增長

　　張江高科 600895

　　研究機構：海通證券分析師：涂力磊，謝鹽撰寫日期：2013-09-02

　　事件：

　　公司公布2013年半年報。報告期內，公司實現營業收入6.11億元，同比微降0.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9119萬元，同比增加23.14%；實現基本每股收益0.06元。

　　投資建議：

　　公司實施以科技房產開發運營、高科技產業投資和專業化集成服務戰略。隨著園區獲得“新三板”首批試點，公司有望在PE項目投資、物業增值和園區服務等方面持續獲益。本期公司加快梳理股權投資項目和完善PE投資鏈，租售穩健且逐步提升工業用地容積率。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對應RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤于7.95元，對應2013、2014年PE分別為27.92倍和23.37倍。考慮到公司參股多家高新企業，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點后投資收益增長潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個月的目標價，維持公司“增持”評級。

　　主要分析：

　　上半年，公司租售收入同比基本持平；減持嘉事堂等資產獲得投資收益使得凈利潤增幅擴大至23%：2013年上半年，公司租售收入與上年同期基本持平，報告期內公司實現營業收入6.11億元，同比微降0.1%。同期，公司減持嘉事堂等可供出售金融資產獲得7424萬元投資收益，這使得報告期內公司實現凈利潤9119萬元，同比增加23.14%。

　　上半年，公司完成2個房產項目竣工驗收(公司今年計劃完成4個房產項目竣工，建面100萬平).2013年公司計劃裝修人才公寓1134套，上半年公司已完成裝修860套，并逐步實施入住。

　　2013年初，公司回籠部分股權，減持嘉事堂增厚業績，增持小貸公司，提高資金使用效率：2013年1月，公司同意全資子公司-張江浩成創投對張江漢世紀創業投資有限公司減少出資9300萬元。減資完成后，張江浩成創投仍將持有漢世紀創投30%的股權(該公司注冊資本變更為6.9億元。張江漢世紀已投項目14個，投資金額7.45億，已基本完成投資任務。目前，張江漢世紀已上市并完全退出項目1個，還有已通過證監會審核準備公開上市的項目，公司現積存大量現金。因此，該公司擬通過減資的方式提高各股東的資金使用效率).2013年4月，公司參股40%的上海張潤置業有限公司因對擬開發項目地塊的規劃調整作深入調研，而減少注冊資本金的閑置(由原先的1.2億元減少至已實際出資金額6700萬元)。為此，公司可收回資金2120萬元，減資完成后，雙方出資比例不變。2013年5月，公司公告稱，公司于2013年1月1日至2013年5月27日期間，累計出售嘉事堂1200萬股，占4.999%，回籠資金1.08億元。扣除成本及相關稅費后的凈利潤約為5010.55萬元。這將增厚今年公司的EPS約0.03元。目前，公司尚持有嘉事堂2443萬股，占10.18%。2013年6月，公司全資子公司張江浩成創投通過境外全資子公司張江開曼認購GalaxyCoreInc.(簡稱“格科開曼”)發行的A-1系列優先股，投資額340萬美元，占格科開曼總股本的2.2950%。格科開曼通過其全資控股的格科香港持有格科上海100%股權。2013年7月，公司全資子公司張江集成公司擬公開轉讓展想電子25%股權，轉讓掛牌價為1.82億元，預計可實現凈利潤約1億元。這將增厚今年公司的EPS約0.06元。2013年8月，公司半年報稱，公司對張江小貸公司增資6209.736萬元，增資后持股比例增至19.67%，該公司注冊資本變更為6.1億元。我們認為，這些舉措將理順公司投資，提高公司投資資金的利用效率，有望增和公司今年EPS合計0.09元。

　　2013年初公司簽訂近3億元物業銷售合同，目前在手合同15億元，已結轉11億元，預計未來兩年可增厚凈利0.88億元：2013年1月，公司簽訂2.78億元的松濤路560號、春曉路289號“張江大廈”部分樓層的房地產權(建面合計1.10萬平)銷售合同。這筆銷售款將在2012年底、2013年6月底分別以1.38億元、1.38億元入賬。截至2012年底，公司已結轉近11億元物業出售收入，未結轉收入預計將在今明兩年產生凈利潤0.88億元。

　　2013年，公司力爭營收與上年持平。2013年，公司預算主營業務收入18億元以上，爭取與2012年基本持平。上半年，公司實際完成主營收入5.9億元，完成率33%。其中，上半年公司實際完成房產銷售收入2.16億元，預計下半年集中成交；上半年，公司實際完成租賃收入2.09億元，各出租物業經營情況保持穩定，公司將均衡完成年度租賃計劃。

　　投資建議：租售穩健，“新三板”獲批后投資收益增長，維持“增持”評級。公司實施以科技房產開發運營、高科技產業投資和專業化集成服務戰略。隨著園區獲得“新三板”首批試點，公司有望在PE項目投資、物業增值和園區服務等方面持續獲益。本期公司加快梳理股權投資項目和完善PE投資鏈，租售穩健且逐步提升工業用地容積率。我們預計公司2013、2014年EPS分別是0.28和0.34元，對應RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盤于7.95元，對應2013、2014年PE分別為27.92倍和23.37倍。考慮到公司參股多家高新企業，PE投資鏈條日趨完善，“新三板”獲批試點后投資收益增長潛力大，我們以RNAV，即10.34元為公司6個月的目標價，維持公司“增持”評級。

　　風險提示：行業面臨加息和政策調控兩大風險。

　　世聯地產：收購擴張與金融服務構成公司主要亮點

　　世聯地產 002285

　　研究機構：華泰證券分析師：曹光亮，劉坤撰寫日期：2013-10-25

　　短期仍以并購為主的代理銷售業務未來三年市場份額力爭再翻倍。代理銷售業務作為公司的傳統業務，近年獲得快速發展，其實現的代理銷售額從2007 年的287 億升至2013 年預期的3000 億，年復合增速47%，同比增速遠高于全國房地產銷售額。市場占有率從2007 年不到1%擴大至2013 年的4.2%。業務規模快速擴張主要得益于：

　　行業整體集中度在不斷提高；公司收購擴張戰略帶來市場份額獲得超越龍頭平均水平的快速提升；優質專業化的服務相對低于行業平均的費率水平使得公司在市場拓展，持續深耕過程中獲得一定競爭優勢。公司目前正處于規模快速擴張期，未來市場份額力爭達到8%-10%，主要著力點將在當前市占率較低的地區，若要短期內快速實現翻番，其可能的實現方式預計仍以并購為主，輔以深耕。

　　具有平臺優勢的金融服務業務為潛在爆發點。目前公司主要的業務包括為地產業主、投資者及金融機構提供按揭代理、融資擔保、小額貸款、擔保贖樓、現金贖樓等。其貸款利率能夠高達15~24%之間。與競爭者相比，世聯地產的金融業務依托于公司一手代理銷售平臺。其個人和機構客戶的積累成為公司迅速拓展業務提供便利。目前面向業主的小額貸款，仍處于初步探索式推廣、流程完善和風險防范強化階段，該業務一旦成熟并全面鋪開將成為公司業績強力爆發點。

　　資產服務業務中長期提升專業品質和品牌價值。傳統物業管理經營壓力日益增大，盈利能力較差。而世聯目標是將專業能力嫁接在物業管理基礎上形成高端資產服務業務。未來公司主要集中于四類物管：寫字樓、園區(總部)、高端公寓、商業綜合體。此類物管因對專業能力要求較高而形成較高門檻的同時可獲得相應較高的利潤率水平。但是我們認為對傳統物業升級到資產管理階段，可能需要較長時間的磨合與探索，也需要中國地產行業的進一步成熟。

　　盈利預測與投資建議：公司近年高舉收購大旗全面提升業務的廣度和深度，我們判斷公司短期仍處于收購窗口期。短期主要看點仍在于代理銷售業務市場份額的快速提升，未來三年從4%再實現翻倍，以及依托公司強大資源平臺的金融業務的爆發。長期下，構建于物業管理基礎上的高端資產服務業務的持續發展除了能給公司帶來較高附加值外將有助于公司品牌價值的持續提升。我們預計公司未來三年EPS 分別為0.80、1.06 和1.33 元，對應PE19、14 和11 倍。給于“增持”評級。若公司收購與小額貸款業務有所突破，我們將進一步上調公司評級。

　　風險提示：收購、業務擴張步伐慢于預期。

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