海口3.15 | 購買二手房遭物業斷水斷電 14萬元天價物業費誰來買單？

律師說法：物業擅自斷水斷電是侵權行為

當天，記者與路先生和林先生來到小區所在的金星社區居委會，就物業停水停電一事反映給工作人員。居委會工作人員王明說道，之前路先生已經就此事反映過，居委會也召開了協調會，安排三方到場溝通，并邀請了律師到場調解，但符女士和林先生互不讓步，調解工作陷入僵局。

而對于物業擅自停水停電的行為，王明說道，社區網格員多次上門，明確告知物業不能擅自斷水斷電，可物業根本不理會。因職權有限，物業執意為之，居委會也沒轍。對于這起糾紛，王明表示，居委會下周將繼續邀請律師到場調解，盡力化解雙方矛盾，“如果仍然溝通不下，只能建議當事人通過法律程序解決。”

海南瑞來律師事務所律師王源明表示，首先，物業不得要求新業主支付前業主欠交的物業費。根據我國《物業服務收費管理辦法》第十五條的規定：“物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金”。在沒有約定的情況下，前業主應當依據規定結清物業費用，新業主不應承擔前業主欠交的物業費用，更何況本案中雙方已經約定物業費用由前業主結清。同時，物業與新業主形成了新的物業服務合同關系，而并不是對原物業服務合同的轉移和承接。根據合同相對性原理，對于前業主拖欠的物業費用，物業公司應向前業主追繳，新業主對此不承擔任何責任。

其次，物業擅自斷水斷電是侵權行為。《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款明確規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”。如果業主違反約定逾期不支付物業費的，物業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業可以提起訴訟或者申請仲裁。但是，物業沒有權利擅自以斷水斷電的方式催繳物業費，因該行為導致業主無法入住和使用房屋的，業主可以參照房屋租金標準向物業主張賠償損失。

“物業主張收取的滯納金過高，法律不會予以保護。按照物業提供的欠費明細表，該房屋的物業費每月127元，十二年的物業費也不過1.8萬余元，現物業主張收取物業費及按日0.3%計算的滯納金合計14余萬元，過分高于物業受到的損失，明顯不合理、不合法。”王源明說道。

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