調控再升級 地方"國五條"細則陸續落地 附各地細則一覽

　　３月最后兩天，北京、上海、重慶、天津等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公布的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯網，新一輪調控政策升級為“史上最嚴”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

　　這是3月31日拍攝的山東省青島市一處在建樓盤。3月31日是國務院規定各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度公布“國五條”調控細則和價格調控目標的最后一天，繼廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。　　新華社發（俞方平攝）

　　"央地聯動"調控樓市再升級

　　按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公布調控細則和價格調控目標。在廣東率先公布細則后，３月３０日與３１日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等方面全面升級調控。

　　多地未涉及20%個稅

　　對于備受關注的“20%個稅”政策，濟南、合肥等地的細則沒有涉及。國務院出臺的“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統時間并不長，對不少較早交易的二手房的價格信息并不掌握，核實房屋原值有一定難度。業內人士呼吁，對“20%個稅”政策，有關部門應進一步加以細化，尤其對無法核實房屋原值的二手房交易如何征繳個稅，更應明確操作口徑，便于地方遵照執行。

　　一線城市趨緊二線偏松

　　截止3月31日，各地公布“新國五條”樓市細則的“大限”已到。目前已有北京、上海、深圳、天津、重慶、南京、大連、濟南、合肥、廈門等城市相繼出臺調控細則或房價控制目標。從政策力度來看，一線城市政策調控力度趨緊，二線城市普遍力度較輕，甚至只有百余字寥寥帶過。

　　地方版調控細則將會對樓市產生怎樣的影響，無疑是人們普遍猜測和熱議的重點。專家觀點認為，新政執行以后成交量會明顯回落，房價整體走勢也會趨于溫和。

　　多地掐點出臺“國五條細則”大多只有“一句話調控”

　　３月３１日是地方政府出臺“國五條”執行細則的最后期限。武漢等多個城市紛紛選擇最后一天公布，且大多只有一句話：房價增幅低于人均收入增幅。

　　武漢市房管局３月３１日下午在其網站上公布，２０１３年度新建商品住房價格控制目標為：同比增幅低于人均可支配收入實際增幅。與武漢一樣，南京版“國五條”也在３月３１日晚間出爐，全文僅１５４個字，被網友稱為“一條微博”。同樣，成都、西安等城市的調控細則也如出一轍，發布時間及行文上都高度一致。

　　二三線城市細則從簡

　　至昨日，不少二三線城市“國五條”細則陸續亮相。與京滬等一線城市相比，這些城市總體上房價漲幅要小一些，面臨的調控壓力也稍輕。

　　各地細則嚴格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動作”，如何執行“20%個稅”政策也有待關注。業內人士提醒，地方細則落地后，應嚴格執行、穩定預期，防止市場“利空出盡”心態助推房價上漲。

　　各地細則一覽

　　上海強化異地人群貸款審查

　　可按本市居民人均可支配收入增長制定房價調控目標；嚴禁發放第三套及以上購房貸款；嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查；根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率；依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；繼續穩步實施個人住房房產稅改革試點；對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，優先支持其開發貸款需求。

　　3月31日，上海閔行區房地產交易中心辦事大廳，大批市民在等待辦理房產交易手續。3月31日是國務院規定各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度公布“國五條”調控細則和價格調控目標的最后一天，繼廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。　　新華社發（莊毅　攝）

　　北京“國五條”細則發布 非京籍購房政策未調整

　　從今天（3月31日）開始，二手房將嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售5年以上惟一住房免征個稅；進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理；京籍單身人士只能購買一套房；進一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為準。昨日（30日）晚間，本市（北京市）發布“國五條”細則的本市落地政策，這份將被稱為“京十九條”的政策，首次將二手房市場納入本市調控體系。

　　深圳未細化征收20%個稅

　　嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，依法嚴格開展房地產稅收征管工作；在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。

　　合肥已備案商品房3個月內不得漲價

　　明確2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。合肥市“國五條”細則未提及20%個稅如何執行。

　　天津嚴查購房家庭住房套數

　　保持住房價格穩定，新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度；根據市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率；能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；嚴格購房家庭資格初審，對購房家庭的住房套數進行核查。

　　濟南今年供地總量不低于過去5年均值

　　濟南市2013年新建商品住房價格控制目標為：新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平；2013年住房用地供應總量不低于過去5年平均實際供應量。

　　南京細則內容未提及征收20%個稅

　　京市2013年度新建商品住房價格控制目標為：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。內容中并未提及會征收20%的稅。

　　青島堅決抑制投資性購房需求

　　2013年新建商品住房價格控制目標為：按照保持房價基本穩定的原則，進一步增加普通商品住房供應，加大住房保障力度，堅決抑制投機投資性購房需求，確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。

　　這是3月30日在安徽馬鞍山市拍攝的一處樓盤。3月31日是國務院規定各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度公布“國五條”調控細則和價格調控目標的最后一天，繼廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。　新華社發（龍巍攝）

　　重慶報價過高不發預售許可

　　今年主城9區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅；能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；停發第三套及以上住房貸款；繼續執行房產稅政策；對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發預售許可證；引導樓面地價不超過當期房價的1/3；保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地比例將達到住房用地年度供應總量的70%以上。

　　廣州非戶籍居民限購一套房

　　2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年內在本市連續繳交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

　　蘭州公布新國五條細則:房價漲幅低于收入漲幅

　　3月31日，甘肅省蘭州市公布了房價控制目標。其中主要內容為“2013年蘭州市新建商品住房價格增幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增長幅度”。此前的2011年，蘭州市首次公布當年房價控制目標為新建商品住房價格漲幅不超過9％。

　　據了解，甘肅省和蘭州市有關落實“國五條”調控政策的實施細則并未同步出臺，相關部門介紹實施細則正在制定當中。

　　“國五條”江蘇細則將出爐 南通房產交易量激增

　　“國五條”落地大限將至，日前，從省住建廳傳出消息，江蘇省細則已經草擬完畢，但具體公布時間待定。受此影響，上周，南通房產市場交易量激增，特別是二手房的交易量成倍上升。

　　周五早上8點，市區房產交易大廈門口已經排起了長長的隊伍。前來過戶交易的市民普遍表示，要趕在細則出臺前把房子給過戶了。

　　廈門：房價格指數同比漲幅低于收入增長幅度

　　房價調控目標：廈門市2013年新建商品住房價格指數同比漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

　　各方評論

　　國五條"地方大限"今至 專家：新政會致市場短期降溫

　　據中國之聲《新聞晚高峰》報道，依照國務院月初公布的樓市調控"國五條"細則，昨天是各地公布2013年房價控制目標的"大限"，同時，雖然"國五條"對于地方版細則何時落地沒有給出時間表，但是社會普遍預期地方細則會在這兩天密集落地。據統計，截至目前，僅有北京、上海、重慶、合肥、濟南公布了地方細則和控制目標，大連、貴陽、南寧、廈門等地公布了房價控制目標，但是沒有公布具體的調控細則。

　　這是3月31日在海南瓊海市萬泉河畔拍攝的別墅。3月31日是國務院規定各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度公布“國五條”調控細則和價格調控目標的最后一天，繼廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。　　新華社發（蒙鐘德攝）

　　地方國五條細則體現謹慎思維

　　一個成熟的政府，在制定政策時，不僅要考慮應該做什么，還應該考慮能做到什么。不應該一味討好民意，去做未必能做到的事。那樣雖會迎來暫時的掌聲，但事后卻是失信于民，遭受更多罵聲。京滬房價太高，這已是社會共識。但是，一方面是優越的社會環境和工作生活條件引來大量人員涌進，另一方面又是土地供應的緊缺，其房價能降得下來嗎？近年的調控實踐已經給出答案。其實，不僅是京滬，全國不少大城市的房價都難降。因為一個事實擺在那兒：我國城市化正處在快速發展階段。不少人批評地方政府不愿降房價是因為房價捆綁著自身利益，這不無道理。

　　穩房價不是數字游戲

　　這不是一個簡單的數字游戲，折射了各級黨委、政府對樓市調控更大的決心。問題在于，在實際操作中，要嚴格執行，可不能玩數字游戲。

　　其實，明確房價控制目標，更重要的現實作用，是實現房價趨穩，給公眾一個清晰的結果，讓一度燥熱的市場預期慢慢冷卻下來。回想一下，“國五條”出臺而各地細則尚未落地的這一個月間，在搶搭“末班車”的心理作用下，部分熱點城市二手房交易市場掀起新一輪的集中網簽、過戶潮，房價亦有漲勢抬頭的跡象。不少人在政策“放空”之時入市，要么想賺一把“橫財”，要么想撿一個“便宜”，在一定程度上擾亂了公眾預期，使整個樓市出現了不穩定、不理性的波動。

　　樓市調控不要只看“臨時療效”

　　根本原因不在于樓市調控的方向、節奏，或某一調控環節的細則是“松”還是“嚴”，而在于與樓市相關的基礎性制度中，存在著鼓勵樓市非理性因素生成的驅動力。比如，過度依賴土地財政，致使土地的開發使用權過于集中，在這種情況下，土地的價格發現無法由市場完成，這最終體現到樓價的昂貴中；又如，樓市具有過強的貨幣反應，社會資金投資渠道的狹窄，又進一步增加了樓市對資金的吸引力，導致樓市價格往往受到流動性的哄抬；再如，地區發展的不平衡，造成了人力和資金的不均衡流動，也導致了一線城市和其他城市樓市的寒暑不一，熱的更熱，冷的更冷。

　　眾說紛紜“國五條”

　　潘石屹：相當于一條微博。//@新浪房產：南京版國五條細則全文154個漢字。//@南京新浪樂居：南京2013房價控制目標出爐！南京市人民政府發文稱：2013年全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

　　孟曉蘇：一覺醒來我忽然想到，其實京五條也限制不了離婚潮。離婚時凈身出戶的一方是單身無房，京五條允許購房一套。復婚后轉給對方再離婚又可購房一套！如此反復至無窮，多少套房都允許買。京五條如此粗糙竟也敢發布，趕緊再補上一條開征離婚稅吧。

　　楊紅旭：1.房價目標：基本穩定。嚴于2011年的不超過GDP增幅。當前上海房價漲幅是四個一線城市中最小，故最易達標。2.二套房貸首付與利率皆可能提高，留有預案，房價不聽話則棒落。3.所得稅與北京口徑一致，能核實原值的依規征20%。4.限購審核更加嚴厲，上海早就對本地單身限購一套了，比北京狠。

　　賈康：北京關于國五條細則出臺，3月31日起禁止京籍單身人士購二套房；嚴格按個人轉讓住房所得20%征稅，出售五年以上惟一住房免征個稅。我的解讀：1.離婚以單身人士身份購房至多可買一套；2.五年為界區別對待，延續原有政策精神有合理性；3.如何核定“價差所得”似還需有細則。4.盡快出合理細則是政府責任。